您的位置:新文秘网>>房地产/公司/企业讲话/>>正文

中小房地产企业融资渠道分析

发表时间:2010/3/28 13:39:39
目录/提纲:……
一、我国房地产企业融资现状与渠道分析
(一)房地产资金来源现状
(二)本期不同渠道融资金额变化
(三)现有七大融资方式剖析
二、股权融资渠道选择与分析
(一)nasdaq上市融资
(二)香港上市
(三)国内a股上市
(四)私募基金
……

  中小房地产企业融资渠道分析
  一、我国房地产企业融资现状与渠道分析
  (一)房地产资金来源现状
  房地产资金现在主要来自七个方面,国内贷款,利用外资,外商直接投资,自筹资金,企事业单位自有资金,购房者的定金和预付款以及其它资金。04年1~11月,国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的76.4%,其中直接国内贷款融资占所有资金来源的26.4%,与去年同期相比,国内贷款金额同比增长5.75%,利用外资金额同比增长10.12%,增幅很大。行业资金来源结构存在严重缺陷,银行贷款数量巨大。
  图
  
  2.16房地产行业不同资金来源所占比重
  (二)本期不同渠道融资金额变化
  图2.17不同渠道融资金额变化
  2004年8月份以来,房地产投资的各种渠道中,自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势,而国内贷款和企事业单位自有资金在10月止跌反弹,略
……(新文秘网https://www.wm114.cn省略667字,正式会员可完整阅读)…… 
司等形式介入。海外基金虽然前景远大,但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴,更何况,现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明,都造成了国际资本的进入。
  4.国内产业基金:
  毫无疑问,利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的6000亿元的私募基金而言,吸引力是致命的,然而,有关产业基金法律的缺位,却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在,自然,在具体运作上缺乏规范,留有隐患。
  5.非上市股权融资:
  土地储备丰富的没有资金,资金充备的拿不到地,强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而,股权投资虽然可以充实自有资金,但一般房地产企业注册资金额较小,不会轻易出让控股地位,也不甘心将大部分开发利益拱手相让,只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。
  6.上市融资:
  上市是企业获取资金,实行资本运作的主要方式之一,也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前,真正有实力,守规矩的开发商方可顺利上市,然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下,欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺,并不现实。
  7.债券发行:
  先不说我国债券市场的规模相对较小,交投清淡,发行和持有的风险,因为根据《公司法》,发行债券主体要求严格,只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格,而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制,这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。
  总而言之,房地产融资额度巨大,单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题,需要进行金融产品创新组合。同时,构建房地产证券公的法律体系,尽早出台《产业基金法》,完善现有的《公司法》和《证券法》,搭建房地产企业融资领域制度平台,才能有效支撑房地产行业健康有序的发展。
  (四)房地产企业融资新动态
  1.与海外基金的合作:
  海外的房地产基金一改对中国房地产市场的观望态度,投资的欲望转强。目前雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国grosvenor、美国凯雷、荷兰rodamco等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议,双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司,投资房地产。由荷兰国际集团和_首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。金地集团与摩根士丹利房地产基金ⅳ(下称msref)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司,摩根士丹利房地产基金出资55%。
  2.筹备赴港上市:
  赴港上市将使地产公司增加国际化的色彩,通过与国际资本市场的接轨来提升自身的运营能力,故继首创置业之后,上海复地也在香港联交所正式挂牌,顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议,也启动香港上市之旅。
  广州富力地产、中山雅居乐集团06年均在港上市。_soho中国、上海仲盛地产等内地知名地产商,均有意在条件成熟时到香港发行h股。2005年內地首支地產信託基金越秀城建在香港上市了,它的上市為地產融資提供了 一個新的渠道。
  3.土地资金强强联合:
  从华润成功入主万科之后,房地产行业大开强强联 ……(未完,全文共5332字,当前仅显示1872字,请阅读下面提示信息。收藏《中小房地产企业融资渠道分析》