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关于农村房屋买卖相关法律问题的探讨

发表时间:2010/5/2 10:02:41
目录/提纲:……
一、房屋买卖中房屋与土地的“主从”关系
二、现有法律规范中对农村房屋买卖问题的规定
三、最高人民法院对农村房屋买卖效力的意见
四、农村房屋买卖合同的效力认定
一是合同当事人是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人和法人,具备相应的权限
三是内容不违背法律强制性规定和公序良俗
……

  关于农村房屋买卖相关法律问题的探讨
  随着_新农村建设的不断推进,农村的房屋流转日益增多,由此而引发的房屋买卖纠纷逐年增加。由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱,难以理解和把握。《物权法》草案中曾对农村房屋转让作出过详细规定,但正式通过的法律文本中却因有争议删去了相关条款,导致目前农村房屋转让仍然缺少具有可操作性的法律依据。为了减少对涉及农村房屋买卖合同效力认定问题的争议,更好地维护和促进_新农村建设,本文试从法律应用层面上提出解决农村房屋买卖法律适用问题的个人见解。
  一、房屋买卖中房屋与土地的“主从”关系
  城市房屋买卖中,遵循“地随房走”原则。这一理念在《城市房地产管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》中观点明确。
  在我国的农村,土地是农村经济组织集体所有。
……(新文秘网https://www.wm114.cn省略558字,正式会员可完整阅读)…… 
、厕所等永远归社员所有,社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后,宅基地的使用权即随之转移给新房主,但宅基地的所有权仍归生产队所有。”最高院于1984年作出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定:“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷,应根据_《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”可见,《土地管理法》施行前,最高院原则上是承认农村房屋买卖效力的。《土地管理法》施行后,_及有关部门对农村房屋和宅基地出台了严格管理政策,最高院未就此出台过新的规定,也没有发布典型案例,因此很难判断最高院对农村房屋买卖的态度是否发生改变。
  四、农村房屋买卖合同的效力认定
  关于农村房屋买卖合同的效力问题,笔者认为,判断合同的效力,应当以合同法规定的合同有效要件为标准,符合合同有效要件的合同为有效合同,欠缺任何一个有效要件的合同均为无效合同。我国《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面:一是合同当事人是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人和法人,具备相应的权限。无民事行为能力人订立的合同无效,限制民事行为能力人订立的与其年龄、智力状况不符的合同,其法定代理人不予追认的无效;无处分权的人订立的合同,权利人不予追认的无效;无代理权的人订立的合同,被代理人不予追认的无效;二是意思表示真实,因欺诈、胁迫而订立的合同为可撤销的合同,法院应根据受欺诈、胁迫方的请求撤销或者变更该合同;因重大误解而订立的合同,法院可根据任何一方当事人的请求撤销或者变更该合同;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效;以合法形式掩盖非法目的的合同无效;三是内容不违背法律强制性规定和公序良俗。因欺诈、胁迫损害国家利益的合同无效;损害社会公共利益的合同无效;违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效;显失公平的合同,应根据当事人任何一方的请求予以变更或者撤销;四是形式上符合法律规定的要求或者当事人的约定,法律规定或者当事人约定必须采用特定形式的,未采用特定形式的无效。
  目前,对农村房屋买卖合同的效力认定问题,在审判实践中常见争议。主要表现在非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋问题。
  1、农村房屋买卖合同无效的几种情形
  农村的村民住宅出售给城市居民的房屋买卖合同,必然涉及到城镇居民使用农村住房和宅基地问题,由于其违反国家有关规定,应认定无效。在城镇周边地区,具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍,法律对能否买卖并未明确禁止,但因涉及到宅基地使用权的变更,故该买卖合同又具有特殊性。我国《土地管理法》规定,宅基地属于农民集体所有,农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更,故审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。
  法人或 ……(未完,全文共3099字,当前仅显示1565字,请阅读下面提示信息。收藏《关于农村房屋买卖相关法律问题的探讨》