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浅谈房地产开发企业偷逃税手法及应对措施

发表时间:2011-11-21 13:30:18
浅谈房地产开发企业偷逃税手法及应对措施

随着我国综合国力的不断增强和提升,人民生活水平显著提高,也日益富裕,国民的住房购买力也在加强,加上现阶段城市化建设力度的进一步加大,人民对房产的需求也与日俱增。房价飙升,房地产开发市场的利润空间巨大,有些房地产开发企业偷逃税手法也在随之发生变化,手段多样,而且隐蔽。根据多年来的工作经验,笔者认为,房地产开发企业的偷逃税行为在手法上,不外乎是在做以下几个方面的文章:

一、在合同上做文章

一是采取订立虚假房屋买卖合同、补充合同等方式,所订立的合同销售价格低,而实际销售价格高的手段,偷逃税收。比如某房地产开发企业,销售房屋时,在签订合同时,正式合同上只签订毛坯房的销售价格每平方米为3000元,开发商同时又与购房户签订一份进行所谓的代收墙面粉刷等的初装修工程费用每平方米900元的代初装修费协议书,而房产的初装修工程是包括在包工包料的工程施工合同中的承包工程价款里,该开发公司按照销售价格每平方米3000元申报缴纳各种税收,而代收每平方米900元的初装修费部分则偷逃了契税、营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税等。

二是采取订立虚假工程施工承包合同、增加建筑成本的手段,偷逃税收。房地产开发企业通过包工不包料方式发包工程施工项目,建筑材料由开发企业自己提供,在材料上大做文章,虚增材料款或者加大材料
……(新文秘网http://www.wm114.cn省略1011字,正式会员可完整阅读)……
理,董事长或者老板不管,只要能应对银行税务等经济监督部门检查就行,而且希望越乱越好,如果财会人员不按董事长或者老板的示意办理,几个月、甚至一年两年不发工资,直到老板炒了他们的“鱿鱼”。财务人员根本没有办法真正核算出开发公司的项目开发经营成果和真实的利润。就这样,已经申报税款和没有申报缴纳税款的款项以及董事长或者老板私人的帐户里所体现的利润都直接进入了董事长或者老板个人的口袋,直接偷逃了契税、营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税等。

三、在开发成本上做文章

一是采取人为地增加开发成本的手段,偷逃税收。如某开发项目股东一个人在公司的飞机票、餐费等个人费用一年就在开发企业报销近百万;某开发企业负责人,将楼盘的工程施工项目承包给了自己的兄弟,在签订工程承包合同时,单位造价明显比对外发包的单位造价要高得多,造价提高,虚列了建筑成本,偷逃了企业所得税、个人所得税和土地增值税。

二是采取替施工企业支付工程施工费用的手段,偷逃税收。把应该由财务核算不健全的施工单位支付的水电费、管理人员工资、技术人员工资、设备使用费、租赁费等费用,计入开发企业的开发费用,偷逃企业所得税、个人所得税和土地增值税。

三是采取把严重亏损的关联企业的成本费用挤进房地产开发企业的开发成本费用或者通过往来把属于房地产开发企业销售收入的款项投入到关联企业而不入“长期投资”、“投资收益”帐户等手段,转移了开发企业的土地增值额和生产经营所得,偷逃税收。如关联企业的修道路款,绿化款几十万、几百万地计入开发企业的配套设施费中,甚至搬迁企业的已步入正常生产经营时期的厂房设备所计提的折旧费,也计入原厂址被用于房地产开发项目的开发成本,偷逃企业所得税、个人所得税和土地增值税。

四、在可售房面积上做文章

一是增加可售房屋的面积,不报税而偷逃税收。比如,等楼盘开盘后,单位面积销售价格已经定好了,开发商又将建设的完工房产的外阳台改造成为了套内阳台等,扩大的套内可售面积按售价计算的部分没申报缴税,偷逃了契税、营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税等。

二是人为地扩大公共物业管理房或者办公房的面积,等到税务部门对该楼盘实施了土地增值税结算后,将不需用的公共物业管理房或者办公房部分用以出租,而取得租金收入,扩大了可扣除项目金额,压缩了土地增值额,少缴了税款,或者将不需用的公共物业管理房或者办公房部分通过变通手法进行变卖,税务部门对那部分收入如果没有实施有效的监管,也会导致未申报或者少申报了契税、营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税等。

五、在社会关系上做文章

一是通过动用各方面的关系,擅自改变容积率,增加一栋或者几栋可供销售的楼房方法,偷逃税收。如某开发商,在对其2006年所开发的项目进行土地增值税检查时,在进驻该公司该项目为止,其提供该项目所建楼房一直为12栋房总测绘面积计20000平方米。甚至,在该公司提供出来的某会计师事务所对该项目的清算报告中,也是所建楼房为12栋房总测绘面积计20000平方米。税务人员对其进行实地勘察后,却发现该开发项目共有15栋楼房,比报告中多出了3栋楼房。在检查人员的一再追查下,开发商提供出来实际所建楼房为15栋实际测绘面积计30000平方米的测绘报告。在已批容积率不变的情况下,通过社会关系,多建造了3栋房子计10000平方米的可售房产,严重影响了土地增值税的清算或者结算工作。

二是经测算,当其实际应交纳的土地增值税额明显高于核定征收税款时,通过各种关系,变通为按照核定征收率征收税款,偷逃税收。由于以前,各地规定的所得税附征率、土地增值税附征率都偏低,开发成本又很低,而房价很高,开发企业通过测算,如果进行土地增值税清算或者结算后应缴纳的土地增值税额比附征税款要多好多的情况下,开发商们往往通过上上下下各方面的关系,托人向税务部门说情、拉关系、走后门,有的甚至向税务部门施加压力,要求税务部门不要对其进行土地增值税结算而以附征税款的方式给予关照。

为了适应新形势下房地产开发企业税收的征管,打击房地产开发企业偷逃国家税收的行为,杜绝税收流失漏洞,就前列种种偷税手段,笔者认为,应采取以下应对措施:

一、对房地产开发企业在销售合同上、帐面上做偷税文章的行为,在税务检查时,一定不能就帐而查帐,税务机关应该向购房户收集购房户手中的买房合同、装修协议、补充合同、交款凭证等证据,同时,控制各股东所有在银行的所设帐户,将缴交款项与开发企业的现金帐户、银行存款帐户等帐户以及各股东在银行所设帐户进行帐证核对、帐实核对、帐帐核对,严格把好资金流向和流量关,将未计入收入的购房款、租金或者滞纳金以及所谓的代收费、价外费用等补征各种税款。

二、对采 ……(未完,全文共4730字,当前只显示2627字,请阅读下面提示信息。收藏《浅谈房地产开发企业偷逃税手法及应对措施》