加强建安房地产行业税收管理的调查与思考

目录/提纲：……
一、婺源县建安房地产业的税收收入概况
（一）两行业税收占地税税收总收入的二分之一强
（二）两行业的营业税占地税营业税收入的一半以上
（三）建安行业缴纳的不同税种增幅各异
（四）房地产行业缴纳的不同税种增幅各异
（五）两行业的税收收入概况分析
二、建安房地产业特点和税收特点
（一）建安房地产行业的基本特点
（二）建安房地产行业的税收特点
三、建安房地产业税收征管存在的问题
（一）建安业税收征管存在的问题
（二）房地产业税收征管存在的问题
四、建安房地产业税收征管存在问题的动因初探
五、加强建安房地产业税收征管的建议
（一）加强建安业税收征管建议
（二）加强房地产业税收征管建议
……
加强建安房地产行业税收管理的调查与思考

近年来，婺源县的建安、房地产业得到了前所未有的发展，为地方财政作出了重大的贡献，同时也给税收征管带来的新的挑战。如何才能有效防止建筑房地产业税收流失？税务部门应深入了解建安房地产业的行业和税收特点、分析现有征管中存在的问题，有针对性地加强建安房地产业的税收征管。

一、婺源县建安房地产业的税收收入概况

（一）两行业税收占地税税收总收入的二分之一强

2008-2010年，婺源县建安、房地产行业缴纳的各项地方税收总额为28723.29万元，占同期地税税收总收入的56. 14%，特别是2010年随着京福高铁的开工建设，两行业税收占地税税收总收入高达61.18%,占当年税收增长额的76%,对地税税收收入乃至全县财政收入都至关重要，对完成各年度税收收入计划起了决定性的作用（见表一）。

表一：2008-2010年婺源县建安、房地产纳税总体情况表（单位：万元）

　
地税税收总收入
建安、房地产税收
建安房地产税收占地税税收总收入比重

征收
增减额
增长率
征收
增减额
增长率

2008年
14526
2,157.90
17.45%
7,493.6
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略889字，正式会员可完整阅读）……　
）

　
缴纳税收总额
营业税
企业所得税
个人所得税
印花税
资源税

2008
3,818
2,412
310
806
20.28
42.93

2009
5,372
3,288
1,029
621
39.31
74.46

2010
6,061
3,899
1,019
605
153.02
97.31

合计
15,250
9,599
2,358
2,032
213
215



数据说明:以上税款均为抽取当年度征管系统中的征收数据,且不含各项基金费的征收数据。

（四）房地产行业缴纳的不同税种增幅各异

房地产行业的税收呈持续增长，无论是缴纳的税收总额还是从各税种来看，除个人所得税外都呈现稳步增长的趋势。尽管受金融危机的影响，2009年较上年略有增长，但受京福高铁（合福婺源段）的开工建设，婺源的交通区位优势凸显，房价抑跌上扬，再创历史新高，从而带动房地产税收的高速攀升，2010年房地产业税收将近增加2000万元。

表四：房地产行业3年来纳税情况一览（单位:万元）

　
缴纳税收总额
营业税
企业所得税
土地增值税
个人所得税
印花税
土地使用税

2008
3675.8
1503.29
1177.88
709.25
16.12
23.2
156.13

2009
3898.91
1813.77
1025.08
766.33
46.75
20.56
129.59

2010
5898.13
2489.79
1895.12
1152.9
11.6
35.32
162.02

合计
13472.84
5806.85
4098.08
2628.48
74.47
79.08
447.74



数据说明:以上税款均为抽取当年度征管系统中的征收数据,且不含各项基金费的征收数据。

（五）两行业的税收收入概况分析

管婺源县的建安、房地产业得到了前所未有的发展，为地方财政作出了重大的贡献，但从全县的税源结构和税收特点来看，不容乐观。一是税源的不稳定。由于国家宏观政策调控力度的不断加大，婺源县房地产业未来发展形势具有更多的不确定性，由此必然带来婺源房地产税源的不稳定。同时，随着各房地产公司开发项目的结束，加上土地资源的希缺，房地产开发业势必要步入低谷，与房地产业联系紧密的建筑业、销售不动产业的税收收入都具有短期性和一次性的特点，必然深受影响，后续税源增长潜力明显不足。二是抗风险能力差。近几年来，婺源县地方税收的高增幅都是建立在建安房地产业税收过快增长之上，建安房地产业税收总额占当年税收总量的比例一直在一半以上，但是一旦房地产业出现较大的波动，其影响将不可小视，地方税收收入乃至整个财政收入就有可能会陷入困境。三是征管难度加大。房地产行业经营的特殊性和会计核算的复杂性，加上征管软件还不能够一步到位，对建筑行业成本的控制还有待规范，因此对房地产企业的税收征管难度也在逐渐加大。

二、建安房地产业特点和税收特点

（一）建安房地产行业的基本特点

1、投资量大，投资回收期长：建安房地产行业为资金密集型行业，投资量大，除部分分散建设的单项工程外，多数企业进行成片开发，一般采用分期分批、滚动开发方式，特别是房地产业从立项、规划、征地、开工审批、建设、竣工交付使用、出售，直到实现投资回收和回报，经营运转周期长，一般要跨过几个年头。

2、牵涉面广，运作程序复杂：房地产开发一般经过立项审批、规划设计、取得土地使用权、建设施工、工程验收、房屋销售等多个环节，涉及发改委、土地、规划、城建、房管、消防、环保等多个行政部门。根据开发建设项目所处的位置和建设内容不同，可分为新区开发和旧城改造，如下图所示：



3、产业的关联性强：两个行业与国民经济的其它许多行业或产业（如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等）密切相关，具有很强的产业关联性，一荣俱荣，一损俱损。

4、对政策的敏感反映快：（1） 政府政策对房地产业的影响：政府对土地资源的开发和使用计划直接影响土地的供应，从而影响房地产业的开发状况；各项税费影响房地产价格，从而影响房地产的销售状况； ……（未完，全文共10494字，当前仅显示2496字，请阅读下面提示信息。收藏《加强建安房地产行业税收管理的调查与思考》）