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专题评述:中国经济改革与房地产业的发展

发表时间:2012/7/25 19:02:58


专题评述:中国经济改革与房地产业的发展

对住宅成为新的消费热点的几点看法□孟晓苏(中国房地产业协会副会长、中房指数系统理事会理事长、经济学博士)1997年中国大陆经济发展的热点之一将是推动住宅建设和房地产业的发展并带动相关产业的发展。我对这一问题做以下两点分析与预测。

1.城镇居民住房消费热点正在趋向形成

第一点分析与预测就是城镇居民新的消费热点已基本趋向于形成。从80年代以来中国改革开放以后的实践看,除了投资推动生产以外,消费对于生产的推动作用越来越重要,特别是增强居民消费并由此形成的若干消费热点推动了若干最终产品的生产,这些最终产品的生产又涉及到若干相关产业产品的生产,由此推动了相关产业的发展和经济的发展。
80年代以来,围绕我国居民的若干消费热点形成了至少三次消费热潮,从这些消费热潮中我们可以看到我国城市居民的消费带有明显的排浪式消费的特点,就像海潮一样一浪浪涌来的消费热潮。80年代初期,“老三大件”的流行说明我国城市的居民已具有了三位数字的消费能力;到80年代中期,“新三大件”已开始进入家庭,说明城市居民已具有了四位数字的消费能力;80年代末期,“新三大件”的更新产品进入家庭,包括彩色电视机代替黑白电视机,自动化洗衣机代替自动化程度不高的洗衣机以
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居民到了一个需要寻求消费热点的阶段。与此同时,可以看到在没有银行抵押贷款和其它政策扶持下,城市居民个人购房率在这几年有了一个急剧增长。从1992年的26%增长到1996年超过50%以上,1995年达到54%。由于对住房的强烈需求,由此推动了住宅供给,住宅生产这几年增长很快,从年峻工1亿多平方米到后来年竣工2亿多平方米,到96年竣工2.7亿平方米,也推动了建筑业的发展,使人均使用面积达11.8平方米。从这些都可以看到住宅消费作为一种最终产品,在推动生产从80年代以来的经济发展方面起了重要作用,住宅消费导向非常明显。
现在,对老百姓买什么的问题越来越为各个新闻媒体所关注。那么,97年居民到底想买什么?有许多居民就对着记者、对着电视机镜头说,如果有条件首先就买房。我们可以预期,购房这种消费也将是排浪式的;因为它也属于居民基本需求。尽管城市居民人均使用面积已达11.8平方米,居住面积达到人均
8.2平方米,但是相比欧美国家的人均使用面积35—
40平方米,相比于新加坡及中国台湾省的人均使用面积28平方米来说,我们还是太少了,居民对住房有迫切需求,关于这些社会各个方面都开始看到了。因此,自_提出住宅消费将成为消费热点,住宅建设将成为新的经济增长点以来,没有人能有理由提出异议。这是第一方面的分析,就是城镇居民消费热点正在趋向形成。

2.住宅建设成为新的经济增长点的制约因素有
可能化解
第二方面分析与预测就是,住宅建设成为新的经济增长点的制约因素在新的一年里有可能化解。
从城镇居民储蓄情况分析,自90年代初期住宅消费就有可能成为当时的消费热点,但由于历史上固有的或历史上形成的一些制约因素,包括政策性制约及其它不利因素的影响,造成这种消费热点的形成迟滞,现在看来,这些困难有可能化解。

第一个因素是住房制度的制约。表现在过去多年的福利性住房,低租金包括以后房改的补贴价售房。而房改的进程又迟缓,大部分有可能分房的人还在等待分房等等。因此,旧的住房制度和新房进入老_是发展住宅消费的主要制约因素。

第二个因素就是信贷政策的制约。金融服务不配套,居民还得用现钱买房,抵押贷款方式长期没有发育。实际上消费没有推动,银行的信贷资金大量积压在半拉子工程和积压的商品房上,对国家造成的损失同样是巨大的。

第三方面就是财税政策的制约。根据现在的财税政策,进入房价的税收量还是比较大,费用比较高,特别是近两三年一些不该进入房价的乱收费纷纷挤入房价,特别是一些垄断性行业人为地提高收费标准,造成房价的不合理上扬。

第四方面的制约因素就是居民消费观念惯性的影响。由于长期实行福利分房制度,人们形成了房子就不该值钱的观念。因为在传统制度下,往往工作三四年就可以分得一套房子,所以许多老百姓认为用三五年的工资甚至是用三五年工资结余的储蓄就应当买下来一套住房。许多居民存在着一种错觉,认为房价高得不得了,根本买不起房子。其实,他们不了解即使在发达国家,一个中等收入家庭购买一套住房也是需要用10年至15年甚至是20年的分期付款才能得到。最近一段时期由于社会上误传房价要下降,所以持币待购的因素也造成了发展住宅消费的新的制约因素。
以上的制约因素限制了购买力,迟滞了新的一轮消费热潮到来的时期。这几年商品房空置不能不说也是与制约因素迟滞了消费热潮到来有关。但同时,这种消费能力也叫“蓄之既久,其发必速”,中国城镇居民已积聚了相当强的购买力。现在可喜的是,政府及有关部门都看到了这个问题的重要性,已经要下决心积极研究解决制约因素,这样就有可能启动住宅消费,通过启动住宅消费推进住宅建设,从而带动相关产业发展及推动国民经济新的增长点的形成。
中国有句古话:民以食为天,民以居为安。改革开放十八年以来,中国城市居民住房取得了可喜成果,在联合国人居会议上,我国代表的发言受到世界各国的好评,侯捷部长还获得了特别荣誉奖。中国人有自己的奋斗目标,就是要在20世纪末实现小康,在下世纪前十年达到中等发达国家的水平。在这里面,“小康水平”,“中等发达”也都包括提高生活质量,包括发展住房消费。联合国人居会议提出的“人人享有一套适当的住房”同样也是中国人所追求的目标。▲房产作为投资形式对启动房地产市场的作用□萧灼基(著名经济学家,_大学经济学院教授,中房_指数理事会特约专家)谈5个观点:第一观点:中国住房建设不存在过热。
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