毕业论文：南京市房地产价格的影响因素分析及预测

目录/提纲：……
一、绪论2
（一）研究背景以及问题的研究意义2
（二）文献综诉2
（三）研究思路及不足4
（一）房地产价格的含义5
（二）房地产价格的形成原理6
（三）房地产价格的影响因素6
三、南京房价的影响因素实例分析8
（一）近几年南京房价趋势8
（二）因素的选择8
（三）数据的处理与建模9
（四）房价的预测16
一、绪论
（一）研究背景以及问题的研究意义
（二）文献综诉
（三）研究思路及不足
二、房地产价格的理论分析
（一）房地产价格的含义
（二）房地产价格的形成原理
（三）房地产价格的影响因素
三、南京房价的影响因素实例分析
（一）近几年南京房价趋势
（二）因素的选择
（三）数据的处理与建模
（四）房价的预测
四、关于房价的结论和相关建议
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目录
摘要．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１
Abstract．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１
一、绪论 2
（一）研究背景以及问题的研究意义 2
（二）文献综诉 2
（三）研究思路及不足 4
二、房地产价格的理论分析 5
（一）房地产价格的含义 5
（二）房地产价格的形成原理 6
（三）房地产价格的影响因素 6
1、经济因素 7
2、社会因素 7
3、房地产内在因素 7
4、其他因素 7
三、南京房价的影响因素实例分析 8
（一）近几年南京房价趋势 8
（二）因素的选择 8
（三）数据的处理与建模 9
（四）房价的预测 16
四、关于房价的结论和相关建议 18


南京市房地产价格的影响因素分析及预测

摘要：房地产行业是我国经济的支柱产业，最近几年来房地产业呈现较快发展态势，房价成了社会普遍关注的热点问题。本文通过对房价的影响因素研究，重点选取了人均地区生产总值、房地产开发投资、城市居民人均可支配收入、货币供应量、城市人口密度、商品房销售面积这六个因素进行具体的统计分析，建立多元线性方程，由于其存在多重共线性采用主成分分析的因子分析法进行了相关分析，并得出呈正相关的结论。
关键词：房价，影响因素，模型分析

Abstract：The real estate industry is a pillar industry of Chinas economy. In recent years, the real es
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些影响因素究竟如何影响房价水平，影响程度如何，不但对于消费者来说是必要的，而且对于国家宏观调控提供依据也是十分必要的。
（二）文献综诉
近几年来，随着我国房地产价格的迅速上涨，房价问题逐渐成为了社会各界关注的焦点问题，房价问题上有较多的文献可以借鉴。
贺胜兵(2006)作了关于我国房地产价格若干影响因素的实例分析，其中详细分析了影响我国房地产价格的各种因素，如经济发展、人口规模、居民收入水平、自然地理因素等。董华伟(2008)对普通商品住宅价格的形成机制进行了研究，从不同的方面探讨了商品住宅价格形成的内部因素。刘树合(2008)分析了中国房地产价格变动，其价格的变动主要受经济发展状况的影响,而房价水平也应当与我国的经济发展水平适应。陶芳(2008)探究了我国房地产价格的各方面影响因素,并进行了相关的实例分析，运用实例分析的结论验证了各因素对房地产价格的影响程度。周艳（2008）认为开发商的大部分资金来自银行，因此利息就成为房地产开发商的一项重要成本。如果当时物价没有上涨，资金的利息成本就不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上来，这时房地产投资量必然减少，间接造成房屋的供应量减少，在需求不变的状况下，房价必然上涨。反之，物价同时上涨时，房地产开发商就会把增加的成本转嫁给消费者，同样也会造成房价的上涨。从理论上来说，加息会造成房价的上升。李晨（2010） 运用因子分析法对_ 15 个大中城市进行数据研究，认为经济因素是影响房价的第一主因子。段家楠（2010）利用广东省1996-2009 年的相关数据进行分析，证明了人均储蓄对房地产价格有较为显著的影响。
国外学者对房地产价格的研究往往针对某一方面或某种因素,其研究比较充分。Jacobsen(2005)通过分析认为房地产价格是由土地成本、房屋建造成本、销售经营成本以及开发商的利润等几大部分组成。GregoryKISunko(2007)通过对房地产价格与土地价格关系的分析，得出房地产价格与土地价格呈正相关关系，房地产价格随着土地价格的上升而上升。
考虑到土地资源的稀缺性，所以房地产价格从长远来看，上升的趋势不会发生改变，但在市场价值规律的作用下，房地产的市场价格应该围绕其市场价值而波动，从而房地产价格不可能无限制的上升，最后的房地产价格应该稳定在一个合理的水平范围内。
（三）研究思路及不足
国内一些学者对于房价的影响因素的分析大多基于供求关系。价格理论认为市场中的价格实际上是供给曲线与需求曲线焦点所对应的均衡价格，而所有影响房产价格的因素都是通过影响供求关系进而发生作用的。
目前对我国房价的影响因素的研究还不系统，在研究中存在着局限。
一是倾向于从房地产这个行业来分析房地产存在的问题，没有从国家的宏观经济和政策的角度来探索房价的影响因素，房价调控政策与国家货币政策、资产价格膨胀之间关系都没有进行深入的研究。
二是产权年限、配套设施完善程度、建筑品质和所在商圈的性质等微观因素对房价的影响作用，我们在研究中很少涉及。
三是很少涉及政府、房产商、消费者等市场主体的行为对房价的影响。四是我国目前对房价的研究大多是定性的和非实证的分析，对各种影响因素的影响机理，影响程度等，较少有定量的分析研究。
实际上房价的变动受到诸多因素的影响，在所有的影响因素中，经济因素所占的比重最大，所以要想研究房地产价格变化的原因，必须重点研究经济因素对房地产价格变化的影响。但同时，如果忽略了其他因素的影响，也是不能得出合理以及正确的结论，所以在分析经济因素的同时，考虑其他因素，如人口因素、金融因素等。
本文以影响房地产价格的上述因素为研究对象，理论分析了引起房地产价格变动的各种因素，并通过实证研究，选取其中有可靠数据的变量，重点分析了各主要经济因素是如何对房地产价格产生影响的。
本文在所涉及的一些方面上有很多不足之处。由于影响房地产价格的因素有很多，很难对全部的影响因素进行分析，这里只是选择了一些主要的因素进行分析，这样得到的结论难免与事实存在一定的偏差。
其次收集数据有些困难，而且数据处理的准确性要高，所以文章在数据处理的过程中，不免会有一定的误差，从而得到的结论可能也会导致与实际情况之间有一定的差异。


二、房地产价格的理论分析
（一）房地产价格的含义
房地产价格，是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价。土地价格加上建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。
房地产作为商品同任何商品一样，是由它的需求和供给共同决定的。在供给量不变时，需求量增加会带来房地产价格的增长，反之需求量减少则会导致房地产价格下降；同样的，在需求量不变时，供给量增加会带来房地产价格的下降，反之供给量减少则会导致房地产价格上升。从微观经济学的相关知识来看，只有房地产行业具备完全竞争市场的所有条件，房地产的价格才能反映其真实的市场价值。
同时房价的形成与其它一般商品的价格形成相比，有着很大的不同。房价是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不可分割的统一体，房价是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品，一方面，原始土地是自然界的产物，并不包含人类劳动在里面，其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化。
（二）房地产价格的形成原理
在市场经济条件下，所有商品的价格都是由市场经济客观存在的规律，即价值规律、供求规律和竞争规律，调节价格形成的。商品的价值是价格的基础，价格则是价值的货币表现，同时供求关系的变动和竞争的展开又影响价格围绕价值上下波动。这一基本原理对房价也是适用的。同时房价又具有其特殊性。
房地产的价值，是房价形成的基础。房地产在其销售时，商家首先考虑的是生产成本，同时获取一定的利润，所以商品房的生产 ……（未完，全文共13376字，当前仅显示3182字，请阅读下面提示信息。收藏《毕业论文：南京市房地产价格的影响因素分析及预测》）