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查处商品房交易中价格欺诈行为等违法问题的启示

发表时间:2013/8/2 20:00:06
目录/提纲:……
一、商品房交易中存在的主要问题
(二)重复收取有线电视初装费
二、商品房交易中新出现的价格违法行为原因剖析
(二)竞争需要和经济利益驱动,是造成开发商价外收费的主要原因
(三)龚断行业违规收费,造成商品房开发成本过高
(四)行业管理与行政执法部门缺乏相互协调,监管力度不够
三、查处商品房交易价格违法行为的启示
(一)打破行业垄断、引入竞争机制是防止垄断行业乱收费的有效手段
(二)开展联合执法,形成齐抓共管态势
一是先发动宣传攻势,宣传政策法规
二是以采取自查自纠为主,经济制裁为辅的处罚办法
(三)加速完善土地供应计划体系,优化房地产供应结构,平抑房地产价格
一是地方投资过大,价格增长过快
……
查处商品房交易中价格欺诈
行为等违法问题的启示
(三明市物价局检查分局 骆志超)

我国住房制度的改革后, 从1998年起,国有单位停止实物分房,从根本上改变了人们的消费支出结构,住房消费比重大幅上升,大大增加对房地产的需求。住房_改革、居民收入稳定提高和住房金融的快速发展,使得房地产市场近几年保持了供销两旺的增长态势。在房地产业快速发展的同时,房地产交易市场不规范问题在一些地方比较突出,商品房合同内价格欺诈、合同外收费、面积“短斤缺两”、中介市场混乱、物业管理不规范等问题时有发生,消费者反应强烈。对以上商品房交易中新出现的价格违法行为原因,处罚政策界线如何认定,对物价部门来说是个新的课题,现结合三明市查处商品房交易中价格违法行为的实践和经验,谈几点粗浅的看法:
一、 商品房交易中存在的主要问题
2002年以来,三明市群众反映房地产开发企业在商品房销售中收取水电设施配套费和商品房交付使用中违法收费问题的价格举报案件共247人次,涉及房地产开发企业13家。截止2003年11月,市物价局检查分局己对价格违法事实清楚的部分房地产公司下达了《责令限期退款通知书》,己有335户购房户领取清退款,清退金额 925350元。群众反映的问题主要集中在以下几个方面
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盛的增长态势使得房地产开发投资获得了坚实的需求保证,部分地区房地产出现卖方市场,许多商品房期房被定购一空,部分开发商借机与购房户签订“霸王合同”、“欺诈合同”,出现价格欺诈、价外收费等价格违法行为。
(二)竞争需要和经济利益驱动,是造成开发商价外收费的主要原因。虽然房地产销售市场增长势头强劲,但从增长结构上看,也存在结构性增长不平衡和区域性投资扩张过热的矛盾。总的表现在经济适用房投资增长等中低档住宅投资增长供给不足,而高档商品住宅供给出现过剩,供求结构有所失衡,结构性过剩矛盾逐渐突出,因此,开发商在销售供给出现过剩商品住宅,为了竞争需要表面上需要降低房价吸引更多的消费者购房,但同时为了追求更高的经济利益,采用“堤内损失堤外补”的办法,进行价外收费。从查处情况看,我市部分房地产开发商为了推销滞销商品房常常采取在商品房价外收费的办法,向高层建筑(安装电梯)收取平均7000—9000元/套、多层建筑5000—6000元/套标准的水、电配套费等费用。为达到价格欺诈目的,上述费用开发商往往是在购房时直接收取的,而是在商品房交付使用时或办《房产证》时,才提出向用户收取的,由于购房户相对开发来说是弱势_,为了办《房产证》和取得住房锁匙,只好忍气吞声,任其欺诈。
(三)龚断行业违规收费,造成商品房开发成本过高。如供水、供电部门虽然根据_省财政厅、省经贸委、省物价局、省审计厅《转发财政部等六部委(署、办)关于公布取消的各种基金(资金、附加、收费)项目的通知》(闽财综[2000]66号)及_省物价局、省经贸委《转发国家计委、国家经济贸易委员会关于停止收取供(配)电工程贴费有关问题的通知》(闽价[2002]商82号)文件分别取消了水、电增容费(贴费),但同时对原本由供电部门无偿提供的商品房配电房变压器等设备和供水部门提供的外接水管网材料费改为有偿收费,采取按工程造价收取安装材料费。部分商品房开发企业也未将上述费用打入建房成本,而是采取价外分摊的办法向购房户另行加收,加重了消费者的负担。
(四)行业管理与行政执法部门缺乏相互协调,监管力度不够。我市商品房开发管理部门对商品房交易市场仍存在“先发展,后规范”的思想,对商品房从建设到交易过程管理跟踪不到位,且管理部门之间相互配合也不够默契。如原省物委于1999年5月1日下发《_省商品房交易价格行为规则(试行)》第八条规定“商品销售应按照政府价格主管部门规定实行明码标价,明码标价采取售房标价书的形式。售房标价书由政府价格主管部门监制印发,其它单位和个人不得擅自印制。”,但在实际商品房合同签定过程均采用建设、工商部门统一监制的《商品房买卖合同》式样,该合同缺少对商品房交易价格包含的内容的描述,是导致商品房一个合同出现两种交易价格的原因之一;再如,工商、建设部门在审核《商品房交易合同》时,大都从本部门有关法律、法规出发进行审核,即使发现存在违反价格法律有关规定的问题也较少物价部门相互沟通,导致一些商品房交易价格违法行为未能及时得到有效制止。
三、查处商品房交易价格违法行为的启示
(一)打破行业垄断、引入竞争机制是防止垄断行业乱收费的有效手段。政府有关对住房开发建设过程中,经营燃气、自来水、电力、电话、有线(简称“两管三线”)等垄断企业的价格行为进行全面整顿。按照国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》文件精神,政府有关部门对商品房“两管三线”安装工程要打破垄断、引人竞争,由房地产开发企业向社会公开招标,自主选择有相应资质的企业承担安装工程;所需设备材料由承担安装工程的单位自主或委托中介组织采购;严厉查处垄断企业强制推销商品和服务的价格违法行为,确实堵住乱收费源头。
(二)开展联合执法,形成齐抓共管态势。各部门必须密切配合,开展联合执法,确实加大监管力度。从我市整顿房地产市场价格秩序实践证明,各有关行政执法部门相互协调,开展联合专项整治,取得的效果较好。2002年以来,我市物价、建设部门针对我市商品房交易价格混乱,群众反映部分房地产开发企业存在的上述价格违法行为,依照市政府《关于实施整顿和规范房地产市场秩序的意见》(明政文[2002]115号)要求,开展了联合专项整治行动,取得了明显的成效。主要做法是:一是先发动宣传攻势,宣传政策法规。开展专项整治前,首先向全市房地产经营单位发放了两局联合下达的《关于三明市房地产开发企业商品房销售价外收取水电配套费等问题的意见》(明价[200 ……(未完,全文共4733字,当前仅显示2391字,请阅读下面提示信息。收藏《查处商品房交易中价格欺诈行为等违法问题的启示》