毕业论文：消费者选择商品住宅的影响因素研究

市场营销专业学位论文

消费者选择商品住宅的影响因素研究
学院：工商管理学院
专业：市场营销专业
届别：2012届

摘要
消费者选择商品住宅时会受到多种因素的影响，从消费者行为学中的购买者特征的角度分析，主要会受到个人因素、文化因素、社会因素和心理因素这四个影响因素的作用，通过层次分析法对这四个影响因素及其细分因素的分析，从而得出消费者选择商品住宅的时相关影响因素的排序。该研究对以往消费者选择商品住宅的影响因素的研究从另一个角度进行了补充。
关键词：消费者行为、商品住宅、影响因素

Abstract
When consumer choose commercial residential buildings,they’re influenced by many kinds of factors, from the buyers of consumer behavior characteristics of the perspective, mainly by cultural factors, social factors, individual factors and psychological factors .By using analytic hierarchy process, analysis of the four influencing factors and the breakdown of factors to arrive at the
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会市场机制的作用和运行，围绕着“经济人”、“效用”等概念进行。运用需求弹性相关的概念来解释不同影响因素对住房需求量的作用，引入收入弹性、价格弹性及不同住宅类别的交叉价格弹性。国内很多学者运用函数理论和多种效用函数理论来研究中国消费者在商品住宅市场的需求内涵和影响其需求的因素。
另一个研究角度是从市场营销学来研究，商业意图驱使企业必须研究消费者的行为。19世纪末20世纪初，消费者行为研究逐渐兴起，西方学者主要是在宏观和微观两个方面上进行研究分析。宏观方面，消费者行为和消费者生活方式相关，主要是描述性研究，以在中国为例，多为生活方式调查。微观方面，消费者行为则主要与消费者态度、认知、购买意愿及购买决策等具体购买行为有关，通常是解释性研究。[3]消费者行为常由两部分组成，一部分是消费者行为，另一部分是消费者的购买决策过程，其中消费态度的形成过程正是购买决策过程中产生，而消费者行为常是购买决策的完成过程，两者相辅相成，共同构成了消费者行为。
西方商品住宅市场的消费者行为研究成果丰硕，同时国外也是成熟住房市场。在1960-69年，住房需求分析开始起步。在1970-79年间，弹性估计经历了一个繁荣时期，如1976年Bible对影响购买偏好的因素进行了划分。在1980-89年间，综合模型起步，1988年Nelson等通过采用多为尺度分析方法来对商品住宅市场中的消费者偏好进行研究调查。1990-至今，是综合模型的进一步完善时期，2004年，Toussaint-Comeau&Rhine对西班牙裔美国人的研究在占用模式选择的解释框架中加入区位因素。
中国国内商品住宅市场形成的时间相对比较短，可以追溯到20世纪90年代，同时其发展历程波动性比较大。对住房需求面进行具体研究的文献有限，且研究多为定性研究和事物研究，比如郭晓宇所写的《基于住房服务和类别选择的住房需求研究——理论和来自杭州的实证》等，常是从企业的角度为了某项项目进行分析和研究[4]。
1.3论文研究背景及意义
衣食住行是人们生活的主题，其中住是人们消费的一大重点，在中国，购买住房通常会构成家庭最大的单项支出，根据国家统计局《首次中国城市居民家庭财产调查总报告》，到2002年6月底，在中国，房产占家庭财产的47.9%，在家庭财产构成中比重最高。同时，商品住宅产品会带动相关上下游产业，对国家的经济起着关键的作用。
自1949年以后的非常长的一段时间里，我国都以计划_去解决住房问题。在1988年2月25日_，发布了新中国历史上第一个有关住房_改革的_性规范性文件，即《关于在_城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》。随后，我国经济_渐渐走向市场经济，在市场经济下，我国住房需求的持续增长主要是由宏观经济持续高速增长和中国社会的快速城市化所带来了。
商品住宅作为特殊产品，其自身具有五大特性：一是固定性；二是耐用性；三是昂贵性（对于大多消费者而言可以算得上奢侈品）；四是差异性；五是信息不对称性。而这也导致了商品住宅的占有模式有租赁和购买。同时，商品住宅也因为产品的特殊性，既可以是投资品也可以是消费品。面对商品住宅和住宅市场的特殊性，消费者在消费商品住宅时的消费行为特征相对其他商品的消费行为而言，有什么特殊性？以家庭为单位进行消费的消费者又有什么特点？消费者在购买过程中可能会受到那些因素的影响呢？
最近几年，随着房地产市场宏观调控政策的频频出台，在应对房地产市场的现状中，政府不断地增强调控力度。同时，国际地产界的环境也对我国房地产市场影响加深，国内房地产相关企业的生存环境发生着深刻的改变。但无论环境发生什么变化，商品住宅市场的最终目的是为了满足消费者的需要，因而对住宅市场的消费者行为研究仍然具有重大的意义[3]。
2、我国商品住宅市场的市场特点
商品住宅作为商品的一种，具有商品的共性，同时与其他产品相比，又其自有特点。其一是固定性。因为商品住宅其所在地点是固定的，在空间区位上有不可流转这一特点，这决定了商品住宅与其周围环境、条件等的相互依赖关系，即使是相同风格的商品住宅因为所处城市不同其价格和需求也会有很大差异，因此商品住宅具有区位固定性。其二是耐用性，通常情况下，在房屋正常使用的情况下，依我国目前的法律，在土地使用权70年后还可以申请继续使用，其使用周期比一般产品长的多。而商品住宅其在建筑的结构安全上的使用年限为50年。这差不多构成大多数人一辈子一套房到老的局面。其三是昂贵性。商品住宅相对而言规模大，价格高，加上经过房地产开发商和建筑商的操作，其价格还会升值，以一套普通装潢的一百平米的房子为例，其在中国各地要价不一，从几十万到几百万不止，这相对都比较贵，对于一些中产阶级，其可能要奋斗十年以上才能买的起一套这样的房子。商品住宅的昂贵性特点导致了消费者在购房过程中一般不会出现冲动性购买行为。其四是商品住宅的差异性。因为每处商品住宅区位不同，且通常具有不同的质量，存在一定的质量差异，此外商品住宅风格各异，商品住宅的非标准化特性各异，以及商品住宅面积大小不同等都会形成差异[5]。其五是商品住宅市场信息不对称性，由于交易主体、开发商等的不同，通常顾客了解到的商品住宅信息远不如开发商多。
基于商品住宅的这些特性导致了商品住宅占用模式具有两种：自用和租用。表现在商品住宅市场上主要是有购房和租房这两种模式。同时，相比一般产品，商品住宅的耐用性导致同一商品 ……（未完，全文共12170字，当前仅显示2895字，请阅读下面提示信息。收藏《毕业论文：消费者选择商品住宅的影响因素研究》）