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干部学习课件:为什么合法的土地转让权很重要(下)

发表时间:2013/10/23 12:06:43
目录/提纲:……
四、成都改革的经验
(一)成都改革的“四步走”
(二)城乡建设用地增减挂钩政策
(三)成都农村产权改革
(四)土地流转与震后联建政策
(五)搭建集体土地交易平台
五、成都改革实验的启示
……
为什么合法的土地转让权很重要
——成都改革实验的启示(下)
周其仁
_大学国家发展研究院院长

四、成都改革的经验
(一)成都改革的“四步走”
所以下面我就简要介绍一下我们在成都实验区看到的一些情况,这项工作是我们北大和很多老师一起做的。成都的做法主要分成这门几段。
第一段是西部大开发,要扩大城市化,要搞工业、进大项目,工业项目、投资往那里移动。怎么避免东部的弊端? 2003年成都就提出“三个集中”,即工业项目向工业区集中;农民向中心村、集镇城市集中;耕地向种田能手集中。这三个集中不是成都的发明,而是江浙发明的。“三个集中”的目地,就是实现空间资源的优化配置。他们组织来看来以后觉得,四川、成都后起,要抓住这个东西,空间资源不要布错。这是03的年的做法。
可是回来要做要找到路线啊,你怎么集中啊?可是你怎么集中,新房子谁盖,老房子拆了怎么办,投资谁来投?补偿谁来做?2004年到2007年,在当时城市化矛盾加重的情况下,他们就逼出了国土部的一个政策叫“挂钩”,就是城乡建设用地增减挂钩,比如说农村建设用地收缩一亩必须和城市的建设用地扩大一亩挂钩。成都就利用这个政策,给三个集中筹资,来组织实施三个集中的项目。这是第二个阶段。
第三阶段就更有意思了。从2008年以后,“三个集中”是讲资源配置,那么到底是谁集中谁?过
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俗讲叫“星星对月亮“,原来农户住得分散像是星星,新建起来的地方比较集中像是月亮,新月亮的面积小于老星星的面积,土地就节约出来了。
用这个例子再来看。原来老房子占地50亩复垦了48亩,新村是20亩,等于净节余土地28亩。这28亩原来盖房子的,现在都变成耕地了。你就问这28亩落哪比较合算?成都市中心商业圈最贵,一亩土地50年使用权拍出2000万元人民币,而近郊圈是200万元一亩,远郊圈是20万元一亩,可能实际情况比这个差距还要大。有些地价可以从10万元一亩直到上亿元一亩。你那块地落到哪合算?很容易算出来这个帐。如果把建设用地落到中心的高价区,落到原来高价区的耕地上,把那块耕地置换到低价区来,双方都很好啊。
你只要里头的这个,空间位置资源配置,这是一门新的学问,农业文明时代没有这种事情,就是城市化以后才有的。建设用地是权利,土地不能移,但权利可以交易,一交易土地就可以移了。怎么移?
  第一步,城市最外面那个圈,20万元一亩,你腾出一亩建设用地,复垦成农地就增加了耕地。然后把盖房子的权利交易到市中心区,谁买下这个权利,谁就可以在市中心按规划搞建设。他用市中心这块地变成建设用地带来的增值差价支付所有搬迁费用,再给当地的农民一些补偿。等于是把低价区的建设用地移到了高价区,然后把高价区的耕地移到低价区来,差价支付所有搬迁费用和交易成本,这就是增减挂钩。
成都利用这个政策,以国土交易中心为平台,它当中间人,在城乡之间,我先借钱给你,你腾出地来,把土地指标给我,我用指标跟高价地去换钱,然后把这个钱给你农村建设用地,一批一批的搞。当地的支部书记送给我们的名片,背后就写我有5000多亩土地。这5000亩土地就是村里两百户人家搬到新区以后,老房子一拆腾出来的新增土地。工程队进去把它变成平地,然后搞农田设施,施上肥料,两年以后就是好耕地了。这里原来盖房子的权利就飞出来了,飞到城里就可以卖钱,跟谁卖,跟国土系统。因为国土系统知道市中心的房价,知道有多少人等着要市中心的高价地区的房子、土地指标。你要指标,我就拍卖,在当时的情况下一亩地就是12万到15万。地还是农民的,变成耕地还是农民的,开始农民听不懂这个事情,地还在我这里你怎么给我钱。就是原来盖房子的权利卖出钱来。怎么可以卖出钱,其实就是城市扩大,需要建设用地这个指标。
(三)成都农村产权改革
这个事情从资源配置是非常妙的。它唯一的问题是主体不清楚,权利不清楚。农民被上楼,权利缺失,我们觉得成都最厉害就是这个地方实行了地方统筹,用增减挂钩政策,加快推动“三个集中”的地方动作,这个动作就是农村产权改革。这个主意最早谁出的呢?是当地有一个干部,一直在农村工作,后来突然把他调到成都市去当房管局局长,当了八年他就开窍了。他说原来城里人有一处房,或者有一块地,都有一个产权证,这个产权证就能帮助他转手自己的房地产,资产在转手当中才能增值。农民也有房有地,为什么城里人的房子可以买卖,可以转手,农民的房子就不能转手呢?所谓城乡统筹,首先权利要平等。城乡差别很大,农村的房子能有谁要?后来发现经过增减挂钩它们之间是可以转来转去的,于是他就提出了建议。房子飞出去变成那里的钱。谁同意才行,价格怎么定。
成都市委听了这个意见以后,就发生了后来的产权改革。以确权颁证作为起手,这个事情的实际推进难度非常大。建国60多年,我们农民虽然有土地,但是对自己的使用权或者是所有权并不很清楚。成都干的“确权”这个事情,是一个非常困难的事情。到底这个地东到哪西到哪,这个房子东到哪西到哪,他们之间的使用权或者是所有权都不清楚。农民就靠不流动来维护产权边界。拉丁美洲一个经济学家讲到,拉美很多农民和农民之间的边界谁在定,就是狗在定。你走过这一家,如果另外一只狗叫了,你就是到了另外一个家。没有法律表达的边界就不能抽象,一流动,财产就不能转,如果你离开了,你们家的房地产又不能跟着流动,别人占了也就白占了。不能有一个表达,容易达成流转的协定。成都最后就干了这个事情。
这是非常困难的事情。一块地东家说是他的,西家也说是他的,你说是谁的?这就涉及到历史,涉及到记忆,涉及到村庄的记忆。最后发现解决这种矛盾只有一个办法,把历年当过队长、当过支书的全部请来,在村里组织一个“长老会”,当然正规的名字不叫长老会,叫村庄议事会。然后各家先自报,你有多少地,这块地东到哪西到哪,如果大家没有疑义、没有纠纷就通过了。如果有纠纷,就由村里的长老们就来议,土改的时候是怎么回事?社教的时候怎么回事?合作社的时候是怎么回事?最后由村议事会裁定。裁定以后没有意见公示,公示完了报县人民政府,县人民政府法定公示后,再没有意见,就颁权发证,一家一户那么做。然后还有一个操作的流程。
说来真是很巧,推广村庄议事会的现场会定在哪一天呢,就 ……(未完,全文共7272字,当前仅显示2554字,请阅读下面提示信息。收藏《干部学习课件:为什么合法的土地转让权很重要(下)》