干部学习讲稿：破解中国房地产调控困局

干部学习讲稿：破解中国房地产调控困局
　　华生
　　燕京华侨大学校长 著名经济学家
　　关于中国的房地产这个市场讨论非常地热闹，我去年写过一篇报告，就是写中国房地产，题目是“城市化进程中的楼市政策”诸如此类这么一个意思，中国房地产发展研究报告提出了一些基本的看法。
　　那些基本看法并没有改变，但是这一年多里，应该说我们国家的房地产的市场的情况跟宏观的政策进一步地恶化了。就是说，还不如一年前的情况，根据我的经验要提出一个新的制度设计来，写一篇文章是不行的，就像股权分置改革差不多写了8-10年，最后才能够做成。我们的房地产楼市的问题在现在虽然是亡羊补牢，但是并不算太晚，原因就在于我们还面临着大概还有20年-30年高速城市化的一个进程。这一点从跟我们相近的国家可以看出来。因为单纯地说，我们国家处在一个什么点上比如说很多人认为现在中国城市化程度已经不低了，甚至发展太快了，已经够快了。
一、中日韩城市化进程的比较
　　但是，最近我做了一个比较，关于中日韩的比较，为什么用他们做比较呢？因为日本和韩国的情况跟中国的情况非常靠近，我们跟欧美没法比，欧洲欧美的城市化是经过几百年一个缓慢的工业革命的情况下自然形成的。
　　那么亚洲国家作为后发国家，它有一个赶超型的这么一个发展，这样它有自己的一些特点，那么中
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，他们当时的GDP系数是在0.3以上，相当于我们计划经济时代的水平。
　　就是高速地完成城市化，安置了人口的一半，但是没有出现贫民窟，而且没有出现收入分配的扩大，这个里边一定有很多成功的经验，所以呢，我觉得日本和韩国对我们具有最大的启发意义，因为都是赶超型的国家，而且都面临这样的情况。
二、中日韩房地产市场的比较
　　那么从他们的过程对我们特别有启发的就是说，中国从现在的34%到78%、80%这个水平，如果我们的情况跟他们类似的话，应该在20、30年内，中国就要达到80%的人口城市化，也就是说我们的城市化刚刚进入加速期，所以我们现在研究的这个问题，应该说不算太晚。尽管我们现在已经走了很多弯路，包括最近采取的限购和限价的措施，我们已经写了文章去加以说明，为什么限购、限价是有问题的。
　　特别是限购，我说房地产商反对限购是因为限购缩小了他们的需求，市场原教主义者要反对限购是因为违反了他们的原则，我反对限购不是因为它是行政手段，而是因为它正好限制了我们代表着城市化方向的外来人口，我们把我们最应该帮助的，最应该扶持的主力军变成了我们限制的对象，它是方向上的错误，而这种限购造成了现在这样的情况，包括前一阵子，包括媒体帮着一起起劲说地方政府的限价指标都变成了现在的涨价指标，我觉得它挺冤枉，因为这个地方政府手里没有多少工具，而且特别重要的是这个指标想把它降下来还容易。
　　现在各地已经纷纷采用了这些办法，就是城市中心的楼房不卖了，专门卖郊区的楼房，大量地建在郊区，因为郊区的楼盘价格肯定很低，跟城市中心一加权平均，这个均价就下来了。精装修的分就不卖了，卖毛坯房，那么这个价格也下来了，所以这个东西不用着急，说是各地都是稳中有降，还是稳中有升，要想稳中有降很容易，不困难，你、我去当市场也都可以做到，但是这个没有什么意义。所以这种行政限购办法它会带来一系列的扭曲，包括我们在这几天报告的中心区是不抢购了，购买力都跑到二、三线城市了，跑到郊区去了，那么将来这些地方的房地产泡沫造成了损失会更大，因为它不像中心城市这样有那么强的支撑。
　　那么，在面对这么样的一个情况，对房地产的问题各种分析都很多，究竟从什么地方入手？我这次采用的办法主要是从两个方面。一个是从需求，一个是从供给。因为有人讥笑经济学家，说要是有一个鹦鹉要会说供给和需求，那就是一个经济学家，因为经济学家永远都分析供给、需求，然后价格等，但是这个方法确实是一个最基本的方法。
　　那么在分析供给、需求之前，这是在这儿最后的一张表，就是说关于中日韩一线城市收入比的比较，因为真正的指标就是这个指标，就是说居民能不能够负担这个房价。
　　那么我们看到_、上海都是用_的人均收入来做比较的，那么_上海的房价收入比都在35%以上，那么东京是在10%以上，首尔是在11.6%，这些都是，东京、首尔的数字都是现在的数字，我们也是现在的数字。那么有人跟我说你不应该用_的平均，你应该拿首都_和上海的收入来跟东京的房价比，这个地方我要纠正一下，我认为这是一种偏见。_和上海不是_人和上海人已经住在这儿的人，我们都是外地人，我也是从江苏考研究生考来_的，现在成了_人，所以看房价你要是准备买房，既然是这个国家的公民，所谓的房价收入比就是你要考虑到大量的从农村向城市移居的人。
　　城市化一般来说有两个阶段，第一个阶段是农村人口向城市人口的迁移，第二个阶段是中小城市人口向大中城市的迁移，我们现在的外来人口主要是这两部分组成。所以，这个房价收入比应该说是非常强烈的对照，所以人们埋怨价格太高了，一点都不奇怪，是不是。我去东京看了一下，东京上班族居住的房子，这半个小时可以到的地方相当于我们王府井那样的位置的住房，一个套房100多平米的房子也就是200多万，两三百万可以拿下来。那么我们的绝对价格都已经在赶超他们了，那么有意义的不是王府井的价格，而是说在半小时45分钟范围时间内，能够到市中心去上班的这个居住区的价格，那个居住区的价格那是有决定意义的，没有人都要求住在王府井和西单，我们的问题出这个问题。
　　中国为什么会变成今天这个样子呢？我个人的观点认为主要是我们的房地产的制度设计从根本上出了问题，包括今天的_政府采取的政策，设计的这套制度，要改变我们的状况，非常有必要，因为我们还在高速的城市化的起点上面，需要在一系列的制度上面进行根本性的重新构造。
　　今天我先重点讲一下需求方面。需求这方面我们过去应该说没有多少需求管理，房地产的需求基本上没有什么管理，曾经提出过70—90平米基本上是一个软指标，那么开发商也有很多的办法对付它。
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