价格构成及形成因素对大城市商品住宅价格的影响分析——以南京市为例

目录/提纲：……
一、问题的提出
二、研究动态
三、研究目标与研究内容
四、研究方法与技术路线
一、商品住宅价格概述
二、对大城市的概念界定
一、城市地租地价理论
二、房地产价格理论
三、供求均衡理论
四、周期性发展理论
五、区位利用理论
一、大城市商品住宅价格构成因素分析
二、价格构成因素对大城市商品住宅价格的影响分析
三、生产成本构成因素并不是商品住宅价格的决定要素
一、价格形成因素对大城市商品住宅价格变化的影响特点
二、大城市商品住宅价格的形成因素及其影响
三、价格形成因素影响的供求关系是商品住宅价格的决定因素
一、地理位置
二、南京市房地产市场发展概况
三、南京市商品住宅价格走势及特征分析
一、南京市商品住宅价格构成
二、南京市商品住宅价格构成因素对商品住宅价格的影响分析
一、影响南京市商品住宅供需的因素分析
二、价格形成因素对南京市商品住宅价格影响的定量分析
三、对价格形成因素对南京市商品住宅价格影响定量研究结果的分析
一、灰色系统预测模型构造原理
二、灰色系统预测模型的构建
三、南京市商品住宅价格变化趋势预测
四、对南京市商品住宅价格变化趋势预测结果的分析
一、理顺商品住宅的价格构成
二、完善住房市场体系，建立市场运行机制
三、发挥政府的宏观调控作用，采取适当的政府干预措施
四、推动住房产业化发展，加强企业管理
五、营造促……
价格构成及形成因素对大城市商品住宅价格的影响分析——以南京市为例

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目 录
文摘
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第一章绪论
一、问题的提出
二、研究动态
三、研究目标与研究内容
四、研究方法与技术路线
第二章相关概念及基础理论
第一节相关概念
一、商品住宅价格概述
二、对大城市的概念界定
第二节基础理论
一、城市地租地价理论
二、房地产价格理论
三、供求均衡理论
四、周期性发展理论
五、区位利用理论
第三章价格构成及形成因素对大城市商品住宅价格影响的理论分析
第一节大城市商品住宅价格构成因素及其影响分析
一、大城市商品住宅价格构成因素分析
二、价格构成因素对大城市商品住宅价格的影响分析
三、生产成本构成因素并不是商品住宅价格的决定要素
第二节价格形成因素对大城市商品住宅价格的影响分析
一、价格形成因素对大城市商品住宅价格变化的影响特点
二、大城市商品住宅价格的形成因素及其影响
三、价格形成因素影响的供求关系是商品住宅价格的决定因素
第四章价格构成及形成因素对大城市商品住宅价格影响的实证研究
第一节南京市基本情况介绍
一、地理位置
二、南京市房地产市场发展概况
三、南京市商品住宅价格走势及特征分析
第二节南京市商品住宅价格构成要素及其影响的定量分析
一、南京市商品住宅价格构成
二、南京市商品住宅价格构成因素对商品住宅价格的影响分析
第三节价格形成因素对南京市商品住宅价格的影响分析
一、影响南京市商品住宅供需的因素分析
二、价格形成因素对南京市商品住宅价格影响的定量分析
三、对价格形成因素对南京市商品住宅价格影响定量研究结果的分析
第四节南京市商品住宅价格变化的趋势预测
一、灰色系统预测模型构造原理
二、灰色系统预测模型的构建
三、南京市商品住宅价格变化趋势预测
四、对南京市商品住宅价格变化趋势预测结果的分析
第五章主要结论与政策建议
第一节主要结论
第二节政策建议
一、理顺商品住宅的价格构成
二、完善住房市场体系，建立市场运行机制
三、发挥政府的宏观调控作用，采取适当的政府干预措施
四、推动住房产业化发展，加强企业管理
五、营造促进大城市商品住宅消费市场的外部环境
六、建立预警监测系统和公开的房地产业信息系统
七、理顺经济适用房与商品房的价格关系
第三节结语
一、可能的创新之处
二、不足之处
三、后续研究
参考文献
致谢


价 格 构成及形成因素对大城市商品住宅价格的影响分析— 以 南 京 市 为 例
摘 要

大城 市 商 品住宅价格的高低不仅关系到人民的生活水平，更是拉动国民经济新的增长点的关健。近年来，随着社会经济的不断向前发展，大城市商品住宅价格不断提高，而价格构成及形成因素是影响大城市商品住宅价格的最普遥，也是最重要的因素，为此，有必要对这两类对大城市商品住宅价格的影响作一系统的分析，从而弄清楚其对大城市商品住宅价格的影响，为正确把握大城市商品住宅价格、规范城市商品住宅市场提供参考.论文主要研究了以下三个方面的问题:首先 在 界 定相关概念和阐述墓础理论的基拙上，进行了价格构成及形成因素对大城市商品住宅价格影响的理论分析，具体分析了大城市商品住宅价格的成本构成因素和价格形成因素及其分别对大城市商品住宅价格的影响作用，进而得出结论:商品住宅价格形成因素作用的商品住宅供求关系是大城市商品住宅价格形成的主要因素和决定因素，商品住宅价格形成主要遵循非价值价格理论，其生产成本只是商品住宅价格的构成要素，对商品住宅价格的作用是有限的.
然后 进 行 了价格构成及形成因素对大城市商品住宅价格影响的实证研究。本研究以南京市为例，对其商品住宅价格的成本构成因素进行了分析，着重揭示了商品住宅价格与居住用地价格之间的相关关系，此外还对商品住宅价格的各形成因素进行了分析，运用灰色关联度数学模型揭示了各相关因子对商品住宅价格的作用程度。
最后 进 行 了大城市商品住宅价格变化的趋势预测研究。本研究探讨了灰色系统模型分析在大城市商品住宅价格变化预测中的运用，具体阐述了灰色系统模型构造原理以及模型的构建过程，并运用实证分析对南京市商品住宅价格的变化趋势进行了预测，最后提出了对预测结果的分析.
关键词: 价格构成及形成因素; 大城市; 商品住宅价格; 影响; 预测

目 录
表2-1供求变化对均衡价格的影响.. .... ... ， ，二18
表3-1商品住宅成本构成的国际比较..... ..... .. ，..… 31
表3-22 004年南京市各片区商品住宅价格表 .. 39
表3-3不同年收入家庭购房意向.. 43
表3-4不同年收入家庭住房现状..... 43
表4-12 002年一季度一2005年一季度南京市商品住宅价格及变化趋势表..… 51
表4-2南京市1997-2002年全市住宅用地价格指数与商品住宅价格指数表.… 53
表4-3南京市区商品住宅用地供应情况和商品住宅销售情况表 ，二55
表4-4近年来南京市人口变动情况..… ，... .5 7
表 4-52 000-2003年南京市市区拆迁面积及新增住宅需求量 ..... 58
表4-62 000年一2004年南京市改善居住面积对商品住宅的需求量.. 59
表4-72 002至2003年度南京商品住宅供给与需求表 ... 62
表4-8影响商品住宅价格形成的因子及统计值... 65
表4-9影响商品住宅价格形成的因子统计值均值处理结果表 65
表4-10各因子与商品住宅销售均价在对应期的间距表... 66
表4-11各因子与商品住宅销售均价的灰色关联系数表 ， 66
表4-12各因子与商品住宅销售均价的关联度表 . 66
表4-13南京市2000年一2004年商品住宅平均销售价格表..… ‘ ... 70
表4-14南京市历年商品住宅平均销售价格的实际值与预测值 70图 目 录
图1-1本研究的技术路线 ..... ，. .. .... 9
图2-1需求与价格的关系 ，... ，.… ，..… ，… ， … 17
图2-2供给与价格的关系.. 17
图2-3均衡价格.… 。二， ， ，.. 17
图2-4影响住宅房地产供求价格的一般和个别因素.. 19
图
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略4392字，正式会员可完整阅读）……　
通过其结节性、均质性和便利程度的空间分异来影响房地产价格的空间结构。赵君丽(2002)研究了人口变化 (包括数ti变化和结构变化)与房地产需求的的关系，揭示了房地产的人口周期变动规律以及人口变化对住宅房地产价格波动的影响。杨芳 (1997)则从决定房地产价格的两个本质因素之一的需求着手，分析了房地产市场需求的四个层次 (愿望需求、规划需求、可塑需求、现实需求)以及住宅房地产价格是如何因需求的变动而变动的。
还有 的 学 者虽全面地分析了影响城市住宅房地产价格变动的因素，但采用的方法比较单一，大多仍停留在定性分析的层面上。如马毓 (2003)分析了房地产价格的双重性、房地产价格与租金的关系性、房地产权利利益特性、明显的地区性、形成现实价格的个别性、房地产价格的动态变化性等个别特性以及影响房地产价格变动的自然因素、社会因素、经济因素、政治因素、环境因素、其它因素及心理因素、价值观等因素，以期对房地产价格的变动作出客观、合理的评估。
还有 少 数 学者虽然采用了定量分析的方法来分析，但又不能很好地和定性分析相结合。昊红华 (2001)提出房地产价格，按西方效用价格理论，是指由房地产的效用、房地产的相对稀少性及对房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表示，不同房地产的价格差异和同一房地产的价格的波动，归根到底都是这三者的变第一章 绪论化引起的。而这三者的确定性程度是不同的。由于人们所生活的城市不同，生活习惯、收入、文化习俗等等均不同，使得影响房地产价格因素的随机性和模糊性的存在，因而在进行房地产估价时应着重考虑其对估价结果的影响，从而得到较确切的结果。进而分析了房地产价格形成因素的确定性 (如房地产的位置)和不确定性 (如交通状况)、随机性 (如环境污染指标测定的选取)和模糊性 (如居住环境、繁华程度等)以及随机模糊性 (如人口密度)。殷国新、周为吉、朱传保等 (2003)在国内研究房地产价格随机波动的文献还不多见的情况下，借鉴了现代金融理论的资产定价技术给出了一个房地产相对价格的对数正态分布模型。这个模型对房地产的价格分布作出了合理的描述，反映了房地产价格在其价值附近波动的规律，同时也说明了在一个理性的交易环境中，房地产的价格严重偏离其价值的可能性较小。王晓光、夏自厚 (1997)提出了几种影响房地产评估价的外界相关因素:位置 (或繁华程度)、交通条件、公用基础设施、环境因素 (包括采光及通风条件、空气污染、噪声、整洁状况等)、供求状况及支付能力、行政及经济因素、其他因素 (如人的心理因素以及一些非常规的因素)，时还提出了9级评分制打分法对影响房地产价格评估的各因素进行量化.
此外 ， 还 有很多学者从住宅房地产价格的构成入手分析近年来我国住宅房地产价格涨幅较大的原因主要有三:(一)土地交易价格的上涨是引起房地产价格上涨的一个重要原因，如洪宝川 (1992)以台湾地区地价涨落为背景，通过建立地价变动模型，详细探讨了影响地价变动的一般因素和特殊因素，以及这些因素对地价变动的影响程度，同时还从一般变动和特殊变动两个方面，分析了地价变动方式;(二)固定资产投资价格上涨，导致住宅房地产建设成本加大，推动了商品房价格的上涨。(三)房地产税费和利润依然偏高。
宏观 经 济 及其波动是房地产价格波动的主要来源。国外早期学者们对于宏观经济与房地产价格之间关系的研究，主要集中在宏观经济基本面对房地产价格的影响，而且都采用一些简单指标或复合指标。Gotlieb( 1976)认为房地产价格的变化与总体经济的发展从长期趋势来看是同步的。Mankiw和Weil(1989)对美国20世纪70年代真实住宅价格的上升进行了研究，结果表明二战后生育高峰阶段出生的一代人进入购房阶段是导致价格上涨的主要原因，而在生育低谷阶段出生的一代人将在20世纪90年代进入购房阶段，这将导致住宅价格的下降。他们进一步指出，人口的变化是非常容易被预见的，如果根据有效市场假说，人口变化因素不应该影响房地产的价格。他们的结论显然和这种理性预期 相 背 离，意味着简单的预测比复杂的分析更加能够揭示住宅市场的特性。在不价格构成及形成因素对大城市商品住宅价格的影响分析少实证研究中‘，房价收入比也经常被用来预测未来的住宅价格走向，如果目前的房价收入比高于长期的平均值 (经常被视作常数)，那么未来的住宅价格将会下降。事实上这种判断只是经验性的，并没有太多的理论支持，因此极有可能产生错误2。类似的错误还有用月还款额与可支配收入的比例来预测未来住宅价格的走向等。尽管类似的复合指标确实比较简单，而且对于大众来说是可以接受并看起来很有道理，但是确实缺乏理论根据，容易导致错误的结果.进入20世纪90年代后，研究者们开始综合考虑各种宏观经济因素对房地产价格的影响，其理论依据为存量一流量模型 (Stock-FlowM odel)或者代表性个人模型 (RepresentativeA gentM odel)。尽管这两个模型的理论背景不同，但可以得到类似的缩约模型(ReducedF ormM odel)。如式(1-1)所示，模型的左边为房地产价格指数，右边为各种宏观经济指标.其中PH是住宅价格指数，INC为可支配收入，POP代表人口的相关指标，VACANCY为住宅市场空置率，UNEMP表示失业率，COST代表建筑成本，*为其它外生变$ePH -f ( I NC , P OP,V ACANCY,U NEMP,C OST,* ) (I一1)这一 类 研 究中比较典型的有美国的Malpezzi( 1999),Q uigley( 1999)和日本的Seko(2003)。这些研究都是墓于城市级数据开展的.并且其研究结果均表明，宏观经济基本面的波动可以解释并预测房地产价格的波动，房地产市场并不符合有效市场假说。中国房地产市场自20世纪80年代末起步以来得到了飞速的发展，房地产价格也逐渐包含了更多的市场信息。然而到目前为止，仍然缺乏对于房地产价格与经济基本面互动关系的正确认识，鲜见宏观经济基本面对房地产价格影响的定里研究.
综上 所 述 ，虽然国内外对城市住宅房地产价格变化的影响因素研究较多并各有侧重，但在真正影响其价格变化的驱动力问题上缺乏理论的综合和系统的分析，且多以定性分析为主，因此，应在综合分析住宅房地产价格变化与各种因素、因子之间相互作用及其变化的基础上，探索住宅房地产价格变化的规律，运用定性分析和定盆分析相结合的方法系统地分析城市住宅房地产价格变化的影响因素及其影响住宅价格变化程度的差异。

三、研究目标与研究内容
( 一 ) 研 究 目 标万有效市场假说认为，如果市场是有效的，则市场对新的信息的反应是迅速而准确的，即今天价格的变动与昨天的波动无关。有效市场可以分为三种形式，即弱有效、半强型和强型有效市场.
ZM战 (2003)给出了一个英国实证研究的例子，证明房价收入比并不存在一个长期的均街值，不能简单根据房价收入比的高低来预侧未来价格的走向.第一章 绪论本研 究 将 尝试对价格构成及形成因素对大城市商品住宅价格的影响方面的理论和方法体系作一系统的阐述，并对商品住宅价格变化与影响其变化的因子进行定量研究，主要通过描述近年来南京市商品住宅价格变化的走势及特征，分析了其成本构成要素及其影响和选取相关数学模型衡量各形成因子是如何影响商品住宅价格变化及影响程度的大小，进而对南京市未来的商品住宅价格变动趋势作出预测，试图揭示影响商品住宅价格变化的两大类因紊及其影响程度的差异，这样不但有助于进一步搞清大城市商品住宅价格变化与各因素之间的关系，而且有利于把握大城市商品住宅价格变化过程中各因素所起的作用，从而更好地促进房地产业，尤其是住宅房地产业的发展。
( 二 ) 研 究内 容具体 来 说 ，本论文的研究内容包括以下几点:
1. 在 界定 相关概念和阐述基础理论的基础上，进行了价格构成及形成因素对大城市
商品住宅价格影响的理论分析，具体分析了大城市商品住宅价格的成本构成因素和价格形成因素及其分别对大城市商品住宅价格的影响作用，进而得出结论:商品住宅价格形成因素作用的商品住宅供求关系是大城市商品住宅价格形成的主要因素和决定因素，商品住宅价格形成主要遵循非价值价格理论，其生产成本只是商品住宅价格的构成要素，对商品住宅价格的作用是有限的。
z. 进 行了 价格构成及形成因素对大城市商品住宅价格影响的实证研究。本研究以南京市为例，对其商品住宅价格的成本构成因素进行了分析，着重揭示了商品住宅价格与居住用地价格之间的相关关系，此外还对商品住宅价格的各形成因紊进行了分析，运用灰色关联度数学模型揭示了各相关因子对商品住宅价格的作用程度。

3. 进 行 了大城市商品住宅价格变化的趋势预测研究.本研究探讨了灰色系统模型分
析在大城市商品住宅价格变化预测中的运用，具体阐述了灰色系统模型构造原理以及模型的构建过程，并运用实证分析对南京市商品住宅价格的变化趋势进行了预测，最后提出了对预测结果的分析。

四、研究方法与技术路线
( 一 ) 研 究 方法为了 实 现 上述研究目标，力求保证研究结论的科学合理性，本研究的分析主要运用了以下几种研究方法，在实际的分析研究过程中，各种方法是交叉融合在一起的。

1. 宁 性 分析和宁母分析相结合的方注价格构成及形成因素对大城市商品住宅价格的影响分析
( 1) 在分析商品住宅价格成本构成要素及其影响时，先运用定性分析分析了房价与地价的关系，进而通过经济计量模型以南京市为例测算了房价与地价之间的相关关系。
C 2) 在定性分析影响大城市商品住宅价格变化的形成因素的基础上，运用灰色系统关联度数学模型，定量研究了商品住宅价格变化与经济增长、城市化水平等因子之间的数量关系。
(3) 运用灰色系统预测模型对南京市商品住宅价格的未来发展趋势进行了预测。

2.理 论 分 析与实证分析相结合的方法:本研究先用理论分析对大城市商品住宅价格的
成本构成要素、价格形成因素及其影响进行了分析，进而又结合南京市的实际情况，对理论分析的研究成果进行了检验。
( 二 ) 技 术 路 线第一童 绪论研究方案设计相关概念界定基础理论阐述价格构成因素及其影响的理论研究 价格形成因素及其影响的理论研究实证分析商品住宅价格成本构成及影响的实证分析 价格形成因素综合定量分析品宅格势测商住价趋预供需状况分析开发利润相关税费建材成本土地成本结论分析，提出政策建议图1-1本研究的技术路线Fig.I- 1S tudyS equencefo rT hesis价格构成及形成因众对大城市商品住宅价格的影响分析第 二 章 相 关 概 念 及基 础 理 论
第一 节 相 关 概 念
一、商品住宅价格概述

(一 ) 商品 住宅的界定
房地 产 是 指土地和土地所承载的房屋及其附属物，以及它们所衍生的各种权利。在商品社会中，房地产具有商品属性，主要表现为“大众或团体可以占有、使用和交易，在交易中表现出一定的价格.”’在我国城市房地产市场，按产权的不同可分为商品房、经济适用房、房改房。其中商品房是按市场价出售，其价格是由市场自行调节的，具有完全产权，可继承、抵押、出租和转让。而经济适用房和房改房则受到限制。
住宅 是 房 地产的一种类型，属于居住类房地产，以服务人类居住为主要目的，它包括普通住宅、高级公窝和别墅等。目前我国住房供应体系主要有两个:一个是以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房、廉租住房供应体系;一个是以高收入家庭为对象的商品住房供应体系:。由于经济适用住房具有一定的社会保障性质，因此服务对象有限制，解决的是中低收入家庭住房困难户，是由政府扶持并受政府调控的有限制的市场运作(包括规模和价格)。而商品住宅则是完全的市场行为，是房地产开发商以燕利为目的的市场行为，面向社会所有人。
商品 住 宅 是以出售为目的而建造的居住用房。由于我国的城市住宅一直是以职工分配为目的而建造，因此商品住宅只是随着80年代以来房地产经济_改革而出现的新生事物。在那些住宅市场充分发展的发达国家，并不使用商品住宅这个概念。目前在我国称之为商品住宅的住宅，一般有这样一些特点:(1)由政府和房地产开发企业以及各单位自筹资金建造，专供出售的住宅称为商品住宅，因此商品住宅必须是新建的居住用房。
( 2) 商品住宅只是在住宅建设经营单位与新住宅购买者之间买卖，也称为在一级市场上买卖，如果新住宅购买者再度转卖原住宅，无论原住宅使用与否，都不再称为商品住宅。
我国 自 8 0年代后期开始大量兴建商品住宅，各个城市目前为此都制订了相关的一系列政策法规，如商品房的开发经营、金融信贷、预售、出售、价格管理、税收管理、售后服务等等。这些法规都有效地推动了商品住宅市场的发展。目前，各大城市向居民出售的新建住宅，基本上都是商品住宅。
张红、李文诞._商品住宅价格变动实证分析〔J7.中国房地产金融,2001( 3)郭峰、任宏.中国商品房空I问皿研究〔11 华中科技大学学报(城市科学版)，2004( 12)第二童 相关概念与基础理论本文 的 研 究对象为大城市商品住宅中的普通商品住宅。

(二 ) 在 市场经济条件下商品住宅价格的内涵
城市 商 品 住宅市场是一个不完全竞争的市场。形成完全竞争市场一般要具备四个条件:信息充分、商品同质、厂商_进出和交易双方人数众多.在商品住宅市场上，交易价格和交易信息多为不公开，因此信息是不充分的，商品住宅区位的差异导致住宅商品不可能完全同质，而且土地资源的稀缺性以及房地产投资大和回收期长，限制了厂商的_进入。这就决定了城市商品住宅市场是一种竞争不充分的市场。此外，商品住宅市场还具有区域性、供给调节滞后性、投机性、交易复杂性和对金融业的依赖性等特点。
商品 住 宅 价格是指完全市场化的住宅交易价格.由于住宅的不可移动、价值量大、形成过程复杂和生产周期长，商品住宅价格的形成有别于一般商品。商品住宅价格 “具有即时价格和过程价格双重属性”’。过程价格反映了住宅价值的形成过程，即时价格反映了住宅价格的形成过程。过程价格揭示住宅商品形成过程中的成本水平，以及该成本将会成为交易价格形成的最低经济界限。但是，受供求关系等住宅商品自身价值以外因素影响，住宅价格的形成过程变得更加复杂而不可度量。即时价格揭示的是住宅商品交易的实际价格，即交易方实际达成交易的价格。它取决于市场供求状况、竞争程度、消费者的偏好和经营策略等因素。所以，在商品住宅价格形成的过程中，首先表现为过程价格属性，其次才表现为即时价格属性。商品住宅价格是即时价格和过程价格的统一城市商品住宅的价格水平与城市的经济、文化和社会结构有很大的关系z
二、对大城市的概念界定
我国 城 市 数量很多，政治、经济、文化发展很不平衡，城市之间的差异很大，各市具有互不相同的市情，客观上要求在整体上研究城市的相关问题时，不能完全套用一个尺寸、一个模式，而必须对城市进行科学的分类。
( 一 ) 城 市分类的签本原则城 市 分类，因标准不同而有多种方法。例如，按城市的行政隶属关系分为直辖市、副省级市、地级市、县级市;按城市的人口规模分为特大城市、大城市、中等城市和小城市:按城市功能分为经济中心城市、政治中心城市、军事(边防)城市、港口城市、风景旅游城市等.
，郭峰、任宏.中国商品房空里问题研究〔J〕 华中科技大学学报(绒市科学版)，2004( 12)*叶展文我国城市商品住宅价格的实证分析〔D]贾南大学硕士学位论文，2003( 4)价格构成及形成因素对大城市商品住宅价格的影响分析( 二 ) 本 文对大城市的概念界定在上 述 的 城市分类标准中，如果按照城市的人口规模可以将城市分为特大城市、大城市、中等城市和小城市，具体划分方法为非农业人口超过100万的为特大城市;非农业人口在50-100万的为大城市;非农业人口在20-50万的为中等城市;非农业人口在10-20万的为小城市;非农业人口在2000人以上，10万人以下的为集镇。不同规模的城市，其商品住宅价格变化的经济影响因素及作用方式和作用强度是不同的，所以有必要弄清楚研究范围。
住宅 是 一 种不动产，不像粮食、钢铁、汽车，在地区之间可以调剂余缺，所以，房价高不高，单用_的总体水平还不能很好地说明。如果从大城市，尤其是大城市的城区情况来看，目前普通商品住宅价格水平偏高的问题更加显著，而且目前大城市的住房问题最为居民所关注，不像在中小城市，居民大多有自建自购住房的意识〔目前我国农村的住房问题基本上由农民自己解决，越是落后的地区和中小城市，个人购建住房的比例也越高)。
本文 所 做 的研究对大城市的概念界定应为非农业人口在50万以上的城市，即上述按城市人口规模标准划分城市中的大城市和特大城市所包含的范围。由于大城市和特大城市在概念上没有严格的区分，影响其内部商品住宅价格变化的经济因素、因子也没有太大区别，故本文把它们统一纳入本文的研究范围，统称为大城市。

第二节 基础理论实践 需 要 理论的指导，房地产业的发展也离不开基础理论的指导。目前，房地产业发展的基础理论和研究还比较薄弱，虽然取得了一些成果，但尚没有形成完整的理论体系，离房地产业发展的要求还有差距。在实行_市场经济的大前提下，综合房地产业发展中涉及到的问题和房地产经济理论的研究成果，笔者认为研究商品住宅价格的基本理论应包括五大基础理论，即城市地租地价理论、房地产价格理论、供求均衡理论、周期性发展理论和区位利用理论。它们共同构成了研究商品住宅价格变动基础理论体系框架。本节主要对这五大基础理论进行阐述和分析。

一、城市地租地价理论
地 价 的实 质是资本化的地租。地租是租用一定期限内土地所有权所付的租金。城市地租也就是马克思所说的建筑地段的地租，“所谓建筑地段的地租，是指住宅经营者或工第二章 相关概念与基础理论商部门的企业家为建筑住宅、工厂、商店、银行等建筑物租用土地，而交付给土地所有者的地租。”城市地租可分为绝对地租、级差地租和垄断地租，其中，级差地租又可分为级差地租I和级差地租II。绝对地租是在土地所有权与土地使用权的分离条件下，土地所有者向土地使用者收取的最低限度的地租。城市绝对地租是以城乡结合部的农用土地地租为基础.城市土地所有权为国家垄断，城市各行业都要支付绝对地租;城市土地自然位置的优劣形成级差地租I，对土地的连续追加投资形成级差地租II。这种追加投资包括国家在基础设施上的追加投资，和企业的追加投资，这样所形成的级差地租，前者归国家所有，后者在使用期限内归企业所有。城市级差地租主要表现为级差地租II;垄断地租，“一方面以某块土地的特殊稀有功能为前提;另一方面又为购买者的购买欲望和支付能力所决定”。垄断地租存在于城市某些特别繁华的中心地段和著名景点，该项收益归国家所有。
马 克 思 认 为 作 为自然资源的土地不是劳动生产物，不是商品，因而没有价值。但是，商品经济条件下，土地也成了买卖的对象，具有价格。然而土地价格并非商品价格，即不是土地价值的货币表现，而是资本化的地租。即土地价格 “不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租购买价格”。土地价格的公式表示为:土地价格=地租/利息率。土地价格以地租为基础，地租中的级差地租主要受土地所处的区位、土地的用途等影响。
一般地，城市中心的地租高，土地价格就高，偏僻区位地租低，土地价格就低。土地用于商业，经济效益高，土地价格也高，土地用于住宅建设，经济效益相对较低，土地价格也较低。我国的土地所有权是由国家垄断，国家出让的只是土地使用权，并且土地一级市场由国家垄断。因此，土地的供给是受国家总量控制。而且土地的特性决定了土地资源的配置、调整要由政府直接参与，土地价格受土地规划等政府有关政策的影响很大。
所以，我国土地价格的形成机制是政府宏观调控下的以市场形成价格为主的经济机制。

二、房地产价格理论
房地 产 价 格是房地产业经济运行的_，房地产价格的本质及其运动规律是房地产业发展的最基础的理论。

(一 ) 房 地 产 价格的本质
从理 论 上 讲，房地产价格是由房价和地价组成的，二者可以分别计算，但又具有统一性。按照_经济学的观点，价格无非是价值的货币表现形式。房地产价格的本质也就是房地产商品价值的本质。马克思认为土地的价值是由土地物质价值和土地资价格构成及形成因紊对大城市商品住宅价格的影响分析本价值所构成，土地物质价值即作为自然资源的土地，未经人类劳动投入，不具有劳动价值，但具有价格.土地资本价值是指已利用的土地，特别是用作建筑的土地，投入了大量的人类劳动，形成土地资本，其价值由凝结在其中的社会必要劳动量决定。这里的土地资本就包含了房屋及其附属物。对于土地资本价值的价格无疑是价值的转化形式，对于前者土地物质，马克思认为虽没有劳动价值，但具有一种虚幻的价格形式即资本化的地租，土地之所以能够被买卖，并且具有价格，是因为它与阳光、空气不同，它能被人们占有和垄断，也就是存在土地所有权，土地所有者不会白白地让别人占有或使用自己的土地，要想取得土地或使用土地，必须支付一定的代价，这就形成了地租 (土地租赁价格)和地价 (土地买卖价格)。因此马克思所讲的地租和地价本质上是土地租赁权或土地所有权价格。
马克 思 在 这一点上与现代产权经济学的观点是一致的，现代产权经济学认为，现代商品交易的本质不是物品物质上的转移，而是一组权利的转让，因此，交易的前提就是存在一组完全明确规定的，专有的、可转让的、可实施的财产权。其基本内容包括行动团体对资源的使用权与转让权、以及收入享有权.其中最重要的是收益权，这是因为人们占有财产，利用资源最终是为了获取利益。而资源的转让是为了获取更大的利益。正是权利的价值决定了交换物品的价值。当一个人购买了土地，他之所以支付一笔价格，只是为了获得某些规定的权利，并通过这些权利的实施，获得收益.因此，从本质上说，房地产价格是一种产权价格，是房地产产权的收益价格。房地产产权在将来所能带来的收益t的预期，规定着房地产价格量的取值范围.正因为如此，土地所有权价格即购买土地的价格可用公式p=a/r表示，a代表地租，r代表资本化率。这意味着购买土地的价格不过是资本化的地租，即未来期望地租收益折现的总和。这一点与供求关系决定价格是不矛盾的。因为在供给变动不大的情况下，需求决定价格，需求者支付价格取决于他支付地租的能力，而这种能力又是由他在交易中所获得的产权收益能力的大小决定的。
总之 ， 从 理论上说，房地产价格本质上是一种产权价格，是房地产权力的收益价格。
而实际上交易价格是以理论价格为基础，在房地产市场本身因素 (供给、需求、竞争)和非市场因素 (税收、交易成本、政府管制等)综合作用下形成的。

(二 ) 房 地产价格运动规律— 房地产增值
房地 产 增 值是指在价格运动中，房地产价格上涨幅度超过社会物价上涨幅度的情况，它表明同类房地产商品所内含的社会实际购买力的增长。
前面 所 讲 房地产的价格实质是由土地物质价格和土地资本价 ……（未完，全文共68587字，当前仅显示12337字，请阅读下面提示信息。收藏《价格构成及形成因素对大城市商品住宅价格的影响分析——以南京市为例》）