关于房地产价格宏观调控的法律问题的思考

目录/提纲：……
一、我国房地产价格宏观调控的目标分析
二、我国房地产价格宏观调控中存在的法律问题
（一）房地产价格宏观调控法治化进程缓慢
（二）我国房地产调控法律体系不健全
（三）部分房地产价格宏观调控的措施与现行法律相悖
（四）房地产价格宏观调控的责任制度不完善
三、完善我国房地产价格宏观调控的法律建议
（一）坚持房地产价格宏观调控模式由行政手段向法律手段转变
（二）建立对公民住宅权保护的立法体系
（三）完善具体的房地产价格宏观调控法律制度
（四）完善房地产价格宏观调控的法律责任机制
（五）确立房地产价格宏观调控中的听证程序
……
关于房地产价格宏观调控的法律问题的思考

【摘要】近年来，由于我国房价的非理性上涨，国家宏观调控政策越来越密集地反映在房地产业上。目前我国房地产价格的宏观调控政策，主要包括金融、财税以及土地等政策组合，采取的调控措施包括限贷、限购、物业税、房产税试点等等。虽然在一定时期、一定程度上对房价的上涨有所抑制，但从当前房价攀升的态势看，目前的房地产价格的宏观调控并没有很好地起到稳定或降低房价的作用，有时甚至出现始得其反的效果。本文主要从法律的角度对我国房地产价格的宏观调控进行分析，既有对房地产价格宏观调控法律依据的理论分析，也有对国外房地产价格调控的实证分析，最终提出完善我国房地产价格宏观调控的法律建议。
【关键词】 房地产价格 宏观调控 法律思考


  改革开放以来，我国房地产业发展迅速，已成为我国国民经济的支柱产业之一。在房地产业的地位越来越重要的同时，近年来，快速上涨的房价也成为全社会广泛关注的问题。高房价不仅是一个经济领域的问题，因为房地产的特殊性，使得高房价更加演变为一个社会问题，蕴含着重大的经济和社会风险。为了调控房地产价格，促进我国房地产价格回归理性，我国政府对房地产市场进行了一系列的宏观调控措施，例如“国六条”、新旧“国八条”和“国十条”和今年刚颁布的“国五条”等，但通过几年的宏观调控，却出现很多地方房价越调越高的现象。高企的房价不仅深刻影响到
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段和方法，尤其是这些手段和方法的实施程序。而所谓法律化，是指这些宏观调控的方法要上升为法律规则，成为一种行为模式，并具有可操作性，可以普遍适用。目前，我国对房地产的宏观调控还没有单独立法，但是房地产宏观调控涉及的法律范围却很宽泛，包括物权法、税法、价格法、合同法等多个法律部门具体法律的制定、修改问题。由于立法的相对滞后性，导致了在房地产宏观调控中遭遇到了许多制度性的障碍。
我国的房地产宏观调控的行政色彩非常强烈，政府习惯了借助行政手段来对房地产进行调控。事实上，应该得到重视的宏观调控法没有获得政府的重视，然而，本来应该在房地产调控中起次要作用的行政法规却在房地产的调控中产生重要作用。要想从根源上解决房地产的弊病只依靠行政手段的规制显然是不行的，行政手段的运用不能够彻底解决房地产业发展所带来的众多社会问题。所以，为了解决我国房地产行业一直存在的问题，对房地产行业的宏观调控应该尽快纳入法治的轨道上来，我们必须对房地产的发展现状有清楚的认识，正确把握它长期存在的问题，并且对我国房地产的宏观调控体系重新进行思考。
（二）我国房地产调控法律体系不健全
从我国现有的法律体系来看，还未将公民的住宅权上升为宪法保护的权利范围，同时对公民的住宅权也没有具体的法律制度作为保障，这在一定程度上使得我国的房地产价格宏观调控没有一个权威的法律作为依据。_人大在 1993年制定了《宪法修正案》，在该修正案第七条将宪法第十五条修改为“国家实行_市场经济，加强经济立法，完善宏观调控”、“国家依法禁止任何组织或者个人扰乱社会经济秩序”。该项修改可以理解为_人大对于“宏观调控权”这项新型国家经济权力的设定，它要求_人大常委会必须“加强经济立法”，对各种宏观调控关系、手段予以法律控制。“我国房地产宏观调控行为的内容，指向房地产宏观调控主体根据自身享有的房地产宏观调控权，从而行使房地产宏观调控权的各种经济、社会活动。”在现代市场经济国家，税收手段、金融手段、土地手段等己经成为房地产宏观调控的主要手段，所谓的“税收宏观调控行为”、“金融宏观调控行为”、“土地宏观调控行为”等，也可以说构成了我国“宏观调控行为的内容”。我国改革开放以来颁布的《税收征收管理法》、《预算法》、《企业所得税法》、《政府采购法》等一系列税收调控方面的法律法规、《中国人民银行法》、《证券法》等一系列金融调控方面的法律法规，《土地管理法》等一系列土地调控方面的法律法规，出现了宏观调控法律制度体系的雏形。但是，具体到房地产领域，虽然在制度结构上可以沿袭、套用宏观调控法律制度的整体模式，却在一定程度上缺乏针对性、适用性以及可操作性。
1、原则性规范较多且具体性实施细则少
我国目前已经出台的涉及房地产价格宏观调控内容的法律、法规和规章大多数都是一些原则性规范，缺少具体操作细则。这种宽泛的原则性规范给予了执法者过大的_裁量空间，对正确实施法律法规不利。以《城市房地产管理法》为例，该法明文规定了城市房地产的标定地价、基准地价、重置价格以及调控房地产价格总水平的相关措施，同时规定了“具体办法由_规定”，以条文形式明确了宏观调控实施细则立法的权限，但我国迄今未有“具体办法”出台，没有真正落实该项规定。由于_范围内对标定地价、基准地价和重置价格的涵义、组成、判定程序等因素的理解不同，导致该项原则条款流于形式，得不到切实有效的施行。由此形成了“行政性规范泛滥，法律性规范缺失”的弊端。
2、法律规范的稳定性及透明度较差
由于我国房地产业起步较晚，加之房地产价格的波动较大，因此，我国对房地产进行调控的法律法规的制定也较为仓促，缺少一整套稳定的具有指导性的法律法规。比如在房地产交易价格、土地使用权出让价格、物业管理的服务收费等方面专项法规，主要是一些临时性的试行办法和暂行规定，房地产市场的情况发生变化后未能及时得到修改或补充。此外，在信息披露方面也缺少透明度，往往只是通过公文传递渠道在各级政府和部门间转发，而社会层面上的宣传和披露不多，往往导致房地产企业，尤其是购房者对一些规范的具体内容不了解，往往会因为不了解政策或误读政策，造成市场的不稳定。
3、法律规范的预测作用不明显
法律规范不仅具有调整社会经济关系的作用，同时也具有很强的预测作用。“法的预测作用是人们根据法的规定，可以预先知晓、估量怎样行为以及行为的后果，进而根据这种预知对自己的行为做出合理的安排和计划。”具体到房地产价格管理方面，法律法规不仅具有确定、认可和保护价格_的功能，而且有预测、指引的作用，换言之，房地产价格管理法律法规稳定性与适应性较强，能够灵活指导房产价格行为和价格管理的实践。但是，我国既有的房产价格监督管理机制，很大程度上缺乏科学有效的法制理论和实践指导，对于突发性事件、新发生问题的应对，往往局限于短期利益和局部利益，频繁的发布、颁行应对措施，不仅劳民伤财，而且经常被“价格矛盾”牵住了鼻子，行动起来非常被动，难以脱离 ……（未完，全文共11205字，当前仅显示2666字，请阅读下面提示信息。收藏《关于房地产价格宏观调控的法律问题的思考》）