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加强商品房预售执法管理的对策及建议

发表时间:2014/9/4 16:13:17
目录/提纲:……
一、我市商品房市场的现状
二、商品房违法预售行为的主要表现及其危害
三、查处违法预售工作的两个难点
1、取证难
2、执行难
四、加强商品房市场管理的对策及建议
(一)积极拓宽商品房无证预售违法信息的获取渠道
4、与相关部门联系互通开发企业信息
(二)完善预防违法行为发生的手段
2、建议实行网格化管理,加强硬件设施建设
4、建议进一步健全商品房预销售管理制度
(三)加大查处违法行为的力度
……
加强商品房预售执法管理的对策及建议

随着我国房地产行业的兴起和迅速发展,商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人,由预购人支付定金或房价款的行为。商品房预售是房地产转让的重要方式,对于加快房地产融资,搞活房地产市场,稳定房地产开发经营的外部环境,加快居民住房条件的改善起到了积极作用。房屋销售实行预售制度的同时,也出现了不和谐的因素,许多开发商不同程度地发生了各种违法预售行为,扰乱了商品房市场秩序,损害了广大购房群众的合法利益。这些年,我们逐步加大了对商品房违法预售的查处力度,带着如何加强对商品房预售的管理、有效地开展商品房违法预售执法监察工作的课题,结合执法工作实际,进行了调研
一、我市商品房市场的现状
由于历史原因,我国大部分省市居民住房条件一度十分困难。以
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证的情况下开始预售房屋,到现在还未施工;二是有的开发商分期开发,一期工程在符合预售条件的情况下申办了《商品房预售许可证》,但二期等以后工程并不符合预售条件,却用一期工程的《商品房预售许可证》蒙骗购房者,开始预售二期以后的房屋。如哈西的“金域蓝城”项目,一期有预售证,但二期没有,也进行了预售;三是有的开发商开发建设的项目是商住楼,其中商用房屋办理了预售许可证,但住宅并未达到预售条件,却以商业用房的预售许可证冒名顶替,预售住宅。
2、开发企业无证预售行为的危害
商品房预售不同于现房现售,有可能随着政策、市场及开发商的原因出现变数,购买期房本身就存在风险,而购买没有取得《商品房预售许可证》的期房,风险就更大,一旦开发商不能按期交房或房屋出现质量问题,甚至开发商携款逃跑,购房人都很难得到法律保护,交纳的定金也难以返还。很多购房者明知开发商没有取得《商品房预售许可证》,但为了获得优惠的价格和优先选择自己喜欢的房屋户型的机会,往往会不惜代价冒险购买无预售许可证的房屋。如我市轰动一时的 “东方莫斯科”项目就是最明显的例证,虽未取得《商品房预售许可证》,但因为价格相对便宜,而卖出了大量房屋,由于该项目手续不全及其他违法问题,被依法强制停工,若不是最终由政府接管,将会给上千户的购房者造成严重的经济损失。
三、查处违法预售工作的两个难点
结合这些年在查处开发企业无证预售工作中遇到的各种问题以及开发企业违法预售行为的特点,开展违法预售执法工作上总体存在着两方面的难点:
1、取证难。相关法规的不健全给执法部门增加了执法难度。例如在接到知情者举报后,执法部门介入调查,但因不能审查对方的销售账目,开发商也不提供销售明细,很难获得真正的证据。往往是只有拿到违法销售凭证,开发商才承认违规事实,但只承认我们掌握的售房情况,执法部门也只能针对抓到的现行进行处罚,数额很少,起不到警示作用。如道里区某楼盘,明察暗访都证明开发企业涉嫌无证售房,但只有一户购买人提供票据,执法部门只能根据这一张票据的数额进行几千元的处罚。
2、执行难。有的开发商进行了无证预售,却不能如期交房,造成买房人集体上访,执法部门在处理这类案件时,会从上访人那里掌握大量违规证据,并立案进行行政处罚,但执行起来困难重重。如“沃华水岸”项目,我大队曾对其违法行为,进行了四次处罚,处罚金额共计四十万,但由于开发商将资金转移,隐藏账户,拒不接受处罚,到法院申请强制执行,法院对该开发公司的5个银行账户进行冻结,但总共收缴罚款只有8万余元,其它罚款至今未能执行回来,法院也没有办法,案件至今悬而未结。
四、加强商品房市场管理的对策及建议
经过执法实践,我们认为切实加强商品房市场的管理应从以下几个方面入手:
(一)积极拓宽商品房无证预售违法信息的获取渠道
1、可接受投诉人举报;
2、注意媒体及街头散发的预售宣传广告,一般有预售证的楼盘都标明预售许可证号,未表明的多数是没有取得预售许可证的;
3、在商品房预售中,如果开发商已经领取了预售许可证,便具备了与购房人签订《房屋买卖合同》的条件,而不会和购房人签订《商品房认购书》、《职工内部认购 ……(未完,全文共3348字,当前仅显示1691字,请阅读下面提示信息。收藏《加强商品房预售执法管理的对策及建议》