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加强城区老小区物业管理的思考

发表时间:2015/6/18 12:55:09
目录/提纲:……
一、基本情况及现状
二、存在的问题与原因分析
(一)管理难
1、老小区硬件基础设施差,开展常规性物业管理条件先天不足
2、老小区进出口较多,带来物业管理成本高、难度大
3、业委会难以构建或作用难以发挥
4、物业管理企业缺乏专业人员
5、物业主管部门_不顺,职责不清,缺乏监管
(二)收费难
2、业主缺乏自觉缴费意识,存在观望攀比心态
3、对不缴纳物业管理费的业主没有制约手段
(三)生存难
三、建议和对策
1、明确职责,加强对物业管理工作的管理和监督
2、加大宣传,提高老小区物业管理收费率
3、完善机制,规范物业公司服务行为
二是进一步完善投诉举报制度,对群众的投诉和举报,要限时查处和答复
4、加大扶持,提高物业管理的生存发展能力
三是由于老小区没有物业用房,未实行保修金、维修基金制,政府应给予政策扶持
5、整合资源,加大对老小区物业管理的支持力度
二是进一步整合相关扶持政策,加大对老小区物业管理的支持力度
6、因地制宜,危旧房改造小区引进准物业试点先行
……
加强城区老小区物业管理的思考

物业管理工作牵涉到千家万户,物业管理水平关系社会和谐发展。随着城市经济的快速发展,旧城改造工作的深入推进,物业管理工作越来越显示出其重要性,已成为街道和社区的难点工作。围绕城区老小区物业费的收缴、业委会选举、停车泊位、供水供热、公共设施维修等突出问题,街道人大工委深入小区物业公司、居民小区、居民家庭进行了广泛深入的调研,下面就**街道为例,对城区老小区物业管理现状、存在问题及改进措施作以简要分析。
一、基本情况及现状
**街道共有城区社区12个,其中10个社区位于老城区,共有房屋991栋,开放式小区房屋栋数为593栋,有物业公司进行管理的42个小区有房屋352栋,处于业委会自主管理的8个小区有房屋44栋,在2013年底前引入准物业试点的1个小区有住宅33栋。老小区居民房都建造于70、80年代,基础设施差、房屋老化程度高,物业管理运行存在在一定程度的困难。
自2012年12月底街道接管小区物业管理工作来,在街道、社区和住
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委会实际运作困难,作用难以发挥。
4、物业管理企业缺乏专业人员。很多物业公司聘请的安保、保洁等人员年龄普遍偏大,如:日常维修是物业管理一项很重要的工作,维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑,甚至出现矛盾。由于服务意识不强,工作效率偏低,影响物业管理服务水平的提高和业主满意度的提升,导致业主产生不满。
5、物业主管部门_不顺,职责不清,缺乏监管。相关物业管理工作的政策法规表述含糊,主管部门权威不够、力度不足,不能形成有效的物业管理长效机制。作为属地管理,街道没有专业的人,没有专业的知识,管理上存在难度。
(二)收费难。
老小区物业管理标准降低、收费难,严重影响了物业公司的正常运营。
1、老小区以中低收入家庭为主,下岗待业、老弱病残等弱势_比例较高,生活比较困难;而更主要的是老小区居民花钱买服务的意识未形成,不少业主因为对物业管理不理解、不支持,造成物业管理费收缴困难重重。据统计,城区目前开放式老小区卫生费收缴还不到50%,准物业小区物业费收缴率不到80%。
2、业主缺乏自觉缴费意识,存在观望攀比心态。有些业主认为小区其他业主交了费,我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后,觉得自己先交费“吃了亏”,再交费就会左顾右盼,甚至不自觉的加入拒缴行列。
3、对不缴纳物业管理费的业主没有制约手段。由于现行管理条例规定不够明确,法律程序繁杂以及“法不责众”的行为的特殊性,成本较高,造成催交物业管理费十分困难。
(三)生存难。
1、老旧小区普遍存在基础设施陈旧破损,公用设施老化,由于老小区物业管理成本高,物业公司因缺乏维修资金、物业管理公司入不敷出,物业要提价,业主不认同,物业服务与收费无法谈拢,导致物业公司退出小区管理现象频繁。
2、在物价上涨的大背景下,费用支出上涨,收取物业收费标准提高难,加上小区物业自身的“造血”、代偿功能不全,影响了物业公司的正常运作。由于资金、人员、场所等难题,自主管理小区实行业委会自管运行也难。
三、建议和对策
1、明确职责,加强对物业管理工作的管理和监督。一是小区老物业管理工作,必须明确房管等相关职能部门加强对街道和社区物业管理工作监督和指导,要建立区政府、街道、社区三级物业管理工作体系,加强物业管理工作的部署、检查和督导落实,对已成立业主委员会的物业管理小区进行指导和管理,保障业主委员会的正常运转及发挥业主自治作用。二是街道在建立物业管理中心的基础上,要协调好物业管理与社区建设的关系,指导业主大会、业主委员会筹建成立和换届工作,并监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作,把物业管理与创建文明小区、安全小区等社区建设结合起来,推动小区物业管理有序发展。三是完善物业费缴纳信息登记系统,明确业主缴费的主体意识,并与房管所合作,推行物业费缴纳信息与房屋产权变更信息合并机制,实施权利义务并举,推行未缴纳物业管理费的产权不得上市交易政策。
2、加大宣传,提高老小区物业管理收费率。物业管理的_是经费问题,提高老小区物业管理收费率,是物业管理真正实现长效化的关键之一。一是要通过各个社会层面、各种媒体手段加强对老小区居民的宣传力度,增强居民花钱购买服务的意识;二是要努力扩大社区居民对物业管理的参与度,从而提高对物业管理的认可度,在物业公司的引进、提供的服务内容、服务方式和服务质量的评价等环节上广泛吸纳意见,促进居民更多参与;三是积极向上反映呼吁,加大法律对业主欠交物业管理费的征交力度,提高业主自觉缴费意识。
3、完善机制,规范物业公司服务行 ……(未完,全文共3834字,当前仅显示1936字,请阅读下面提示信息。收藏《加强城区老小区物业管理的思考》