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干部学习讲稿:新常态下房地产业的发展趋势、政策取向(下)

发表时间:2016/2/20 13:07:42
目录/提纲:……
二、新常态下的房地产政策取向
(一)科学分类、分层施策
(二)市场与保障融合发展
(三)存量房改造更新及促进交易
(四)移居城镇农民的定居落户
(五)政策上支持改善性需求,发展新型地产
(六)推动住宅产业现代化发展
(七)促进房地产金融与服务创新
1、金融创新第七个方面,就是促进房地产金融与服务创新
(八)优化提升政府信息引导
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干部学习讲稿:新常态下房地产业的发展趋势、政策取向(下)
秦虹
住房和城乡建设部政策研究中心主任

二、新常态下的房地产政策取向
第二,新常态下的房地产政策取向。我们想这个新常态下的房地产政策取向,政策通常来讲它都不可能一成不变,因为市场不是一成不变的。我们政策都是要相机决策的,所以虽然说新常态下的房地产政策取向,我们总要考虑一个时间点,就这些政策不可能永管永久,所以我想现在今天我们明天就是到要开始十三五了,所以我想新常态下房地产政策取向,这个政策管多长时间,就是在一定时间内,我们需要什么样的政策,我想主要聚焦在十三五期间,我们房地产到底应该需要什么政策,所以我今天在这里讲新常态下的房地产政策取向,实际上是有一个时间概念的。就是面临十三五房地产应该采取什么样的政策?
我把它归纳为以下八个方面。第一个方面是科学分类,分层施策。第二个方面是市场与保障融合发展。第三存量房改造更新及促进交易。四移居城镇农民的定居落户的住房问题。第五在政策上支持改善性需求,发展新型地产。第六,推动住宅产业现代化发展。第七,促进房地产金融与服务的创新。第八,优化提升政府信息引导。所以对房地产,下一步房地产市场怎么管,十三五期间房地产到底应该出台什么样的政策,既有利于房地产市场这个行业的发展,又有利于使房地产这个行业继续对国民经济增长,做出重要贡献。我想这八个方面可能是需要我们认真考
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策的决策,不能再搞,_不能搞一刀切,一个省也不应该搞一刀切的政策。分类施策、分层调控,这是一个很重要的一个原则。这是第一个,我们的政策取向还是要分类分层。
(二)市场与保障融合发展
第二个政策的取向,市场与保障融合发展。我们过去有一句话,叫做保障归保障,市场归市场,这句话对不对呢?我想它有不完整的地方,实际上市场和保障既要在政府那里要明确它的政策定位,同时在发展市场和发展保障房的过程中,二者也可以融合发展。过去我们房地产市场发展很充分,商品房市场这个量非常地大,解决了相当大的一部分绝大多数居民家庭的改善性需求和刚性需求,十二五期间,我们又大力建设保障性住房,十二五期间,我们确定了新建3600万套保障性住房的任务。
大家看这张图,是2011、12、13、14这四年,今年的数据还没有完全出来,我们这个_一共实际建成新开工的保障性住房的数量,十二五期间按照目前的发展速度,一定会超额完成3600万套保障性住房的建设任务。也就是说,再加上这个,也就是说,十二五期间,我们保障性住房建设的量非常地大,非常地大。再加上十二五之前我们还建立一些经济适用房,廉租房,这些房子,可以说我们保障性住房建设在十二五之前,已经有一个比较充足的量,充足到什么程度呢?十二五末覆盖城镇居民家庭实物的保障性住房,覆盖城镇居民家庭的总量,将会接近20%左右,这个量是不小的。
那么十三五,我们还有没有保障任务呢?当然有。就是中国我们的经济发展到发达国家的程度,也依然会有住房保障的任务,那么下一步住房保障怎么发展呢?现在很多地方商品房市场已经出现了供过于求,大量的库存难以消化,我们又建了很多的保障性住房。那么下一步十三五期间,我认为我们有条件实现保障性住房和市场商品房的融合发展,怎么融合?融合发展的这个措施是什么呢?我认为就是货币化,货币化,既然市场上已经不缺房,已经甚至有大量的空闲的房子,那么我们完全可以通过货币化的手段,补贴那些收入低,住房差的那些家庭,到市场上去租房,到市场上去买房,货币化的手段一个是补贴,一个就是贴息。一个是贴租,一个是贴息,贴息就是政府提供贴息贷款,让居民低收入家庭或需要房子的家庭,刚性需求主要的靠自己的能力,去解决他的住房需求,政府贴一下息或者是减税免税,来起到四两拨千斤的作用,政府只是通过贴息减税这样一些政策的扶持,小额的让利,让家庭主要靠自己的能力来解决他的住房需求。从过去政府对住房保障的这种包揽式的保障,我建这个让你去住,我包揽式的这种保障,转到赋予能力的保障,我帮你一把,提高你的购房支付能力,主要靠居民家庭自己的努力,来解决和改善住房需求。
所以实际上就是纵观世界各个国家,这个住房保障的措施,不是简简单单地是建房,建房只是在发展初期,特别住房短缺的时候是建房,当住房绝对的短缺已经过去的时候,那么补贴,这个补贴、免、降、融和这一些措施,都是政府保障性的一些政策措施。特别是在那些不缺房的中小城市,我想在十三五可以采取货币化的政策,要把市场和保障有机地结合在一起,使两者融合发展,政府既能够使市场,当地的房市场能够发展,也能够实现它住房保障的职责。这是刚才说的,市场与保障融合发展,我们在供求关系比较宽松的地方,这个不缺房的地方,库存量比较大的地方,要更多地采取这种措施,既能鼓励市场的发展,帮助市场的发展,又能够这个解决住房保障的这样一些问题,这个效率应该是比较高的。当然在这个缺房的地方,房价涨得快的地方,当然建房相对来说成本还是比较低的,也就是说,我们补人头还是补砖头,这我们过去在这个争论过很多很多年,实际上到底是补砖头还是补人头,没有一个绝对的标准。通常来讲,房价低供求关系宽松的地方,补人头的效率高,而房价高涨得快,供求关系紧张的地方,补砖头效率高一点。
(三)存量房改造更新及促进交易
第三点政策就是我们要注重存量房改造更新及促进交易,这和我们前面的新常态也是对应的,我们在一些新常态的,房地产市场新常态的时候讲过一点,我们房地产市场未来要进入存量房时代。中国的这个存量住房房地产市场的存量房,整个住房存量的住房量是非常大的。2000年之前所建竣工的房子,我估计在100亿平方米左右,其中分三类,一类相对比较完好,功能质量、这个环境配套是不错的,大致不需要改造。还有一类是棚户区,很差,通过我们这几年连续不断地棚户区改造,逐步地把它拆除重建,中间我们认为还有一批房子,一批房子它的这个是过去80年代、90年代建的房子,功能质量是不太理想,那么也缺少相应的配套。这些房子拆了成本过大,那么不拆它的居住的舒适度也受到了很大的这种影响,不符合现代人的居住需求,它面临着很大的改造提升的空间。比如说,我们的老的住宅小区,没有停车场,当时规划的时候就没有建停车场,那么现在家家户户都买车了,车怎么停呢,所以停车场这种配套措施就是缺失的。再比如,过去我们在8、90年代建了很多多层住宅,多层住宅按照这个我们的规范,6 ……(未完,全文共11039字,当前仅显示2626字,请阅读下面提示信息。收藏《干部学习讲稿:新常态下房地产业的发展趋势、政策取向(下)》