“营改增”对房地产开发企业的影响探析

目录/提纲：……
一、“营改增”后房地产业相关税收政策变化
一是计税依据变化
二是引入过渡政策
三是土地价款可扣除
二、“营改增”对房地产开发企业的影响
（一）可抵扣土地成本的比重对房地产开发企业的影响
（二）建筑成本对房地产开发企业的影响
一是房地产企业是否具备甲供材的管理能力
二是建筑方的博弈
（三）对房地产开发企业财务管理的影响
三、促进房地产企业平稳健康发展的政策建议
（一）加速上下游价值链整合
（二）实施专业化财务管理
（三）合理做好税收筹划
（四）积极推进转型升级
……
“营改增”对房地产开发企业的影响探析

2016年3月24日,财政部和国家税务总局联合发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），决定从5月1日起，将房地产业等四大行业纳入营改增试点范围。本文结合房地产企业的实际情况，重点探讨该行业在营改增中面临的机遇和挑战，提出了促进行业平稳有序发展的政策建议。
一、“营改增”后房地产业相关税收政策变化
一是计税依据变化。营业税环境下，房地产开发企业就全部价款和价外费用依5%的税率缴纳营业税。“营改增”后，按应税销售额的不同分为一般纳税人和小规模纳税人，就其不含税收入分别适用11%和5%的税率。
二是引入过渡政策。考虑到房地产业在此次“营改增”中受到的影响较大，为保证改革的顺利推行，财务部、国家税务总局特别对存量的房地产项目引入过渡政策，房地产开发企业中一般纳税人销售房地产老项目 ，可选择一般计税方法（11%）或者简易计税方法（5%），从
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难以取得有效抵扣凭证的土地成本，如直接支付给个人的拆迁安置补偿款等，则不能扣除或抵扣。因无法取得有效凭证土地成本的比重，将对增值税税负产生直接影响。
以*G房地产开发企业某在建项目为例，通过表2可知，土地总成本为17302.01万元，占项目前期成本总额的38.18%，其中未取得有效凭证的土地成本为8623.63万元，占土地总成本的49.84%，若剔除该部分土地成本，可扣除和可抵扣的土地价款在成本总额中占比仅为19.15%。在此基础上，我们继续就土地成本对增值税税负的影响做变动分析（表3），假设其他数据不变，当可扣除土地成本为0时，增值税税负为5.68%；以实际取得票据的土地成本测算，增值税税负为5.19%，实际税负高于“营改增”前行业税负；若假设除取得增值税专票外的土地成本均可扣除，增值税税负为4.14%，税负低于营业税税负，达到了减税效果。可以得出，可扣除土地成本的金额、占比大小与增值税税负成正比，政府应出台相关措施，解决房地产开发企业土地成本抵扣存在的问题，以达到了降低房地产业增值税税负的目标。
表2 房地产开发企业某房地产项目成本收入情况 单位：万元
项目成本（不包含人工费） 土地成本 有票部分(财政票据） 4100.00
有票部分(增值税专票） 4578.38
无票部分 8623.63
合计 17302.01
建造成本 高层 15034.02
复式 5109.08
底层商铺 4447.66
车位 2365.12
其他 1054.04
合计 28009.91
期间费用 管理费用（2.5%） 1836.74
营销费用（3%） 2204.09
合计 4040.83
合计 45311.92
项目收入 销售收入 高层 58,773.00
复式 12,523.89
底层商铺 6,400.00
车位 3,854.49
合计 81,551.38

表3 项目可扣除土地成本的比重对增值税税负变动分析 单位：万元
项目 按土地成本为零测算： 按土地成本实际有票测算： 按土地总成本测算：
销售收入（含税） 81551.38 81551.38 81551.38
土地价款（财政票据） 0 4100.00 12723.63
销项税 8081.66 7675.36 6820.77
进项税: 3445.75 3445.75 3445.75
1.土地进项税（非财政票据） 453.71 453.71 453.71
2.建造成本进项税（85%专票） 2797.61 2797.61 2797.61
3.其他费用进项税（85%专票） 194.42 194.42 194.42
应缴增值税 4635.91 4229.62 3375.02
增值税税负率 5.68% 5.19% 4.14%
（二）建筑成本对房地产开发企业的影响
从表3中可以得出，建造成本进项占进项税总额的81.19%，构成了进项税额的绝大部分，是最重要的进项税来源，“营改增”对建筑行业带来的冲击不亚于房地产业，因此，要分析“营改增”对房地产行业的影响，需了解“营改增”对上游建筑业影响。
1.上游建筑企业税负变化的影响
“营改增”过渡期间建筑业老项目可选择按简易方法计算增值税额，税负是下降的。但对新项目来说，税负未必是下降的，通过测算发现，建筑行业平均成本主要由以下几项构成：材料成本 ……（未完，全文共5211字，当前仅显示1829字，请阅读下面提示信息。收藏《“营改增”对房地产开发企业的影响探析》）