农村土地承包经营权流转的运行机理和操作规程研究

目录/提纲：……
一、土地承包经营权转让
二、土地承包经营权转包
三、土地承包经营权出租
四、土地承包经营权互换
五、土地承包经营权入股
六、土地承包经营权代耕
七、土地承包经营权继承
八、土地承包经营权准占用
……
关键词：家庭承包土地承包经营权流转流转形式运行机理操作规程
　　**年月日第九届_人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过的《农村土地承包法》（自**年月日起施行）第条第款规定：“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包”。按该条款规定分析可知，农村土地承包方式主要有两类：其一是家庭承包；其二是其他方式的承包。根据《农村土地承包法》的法律规范之性质和内容分析，该法“对家庭承包的土地实行物权保护”和“对其他形式承包的土地实行债权保护”（除《农村土地承包法》第条“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书”，确认承包方取得物权性质的土地承包经营权外）。显然，在法律制度上，对农村集体经济组织成员的土地承包经营权，给予物权保护，确保农村集体经济组织成员承包经营土地的权利不受侵害。中发号文件《__关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》明确指出：“在稳定家庭承包经营制度的基础上，允许土地使用权合理流转，是农业发展的客观要求，也符合_一贯政策”。可见，家庭承包的农村土地承包经营权流转是促进农村生产力的发展、推进适度规模经营、防止或者减少农村承包地的弃耕抛荒、实现农村劳动力转移和优化农村土地资源配置的必然结果；也是进一步稳定土地承包关系的重要措施。当前，我国家庭承包的农村土地承包经营权
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下，本集体经济组织的农户享有优先受让权；（）采用书面形式的土地承包经营权转让合同；（）一般应办理土地承包经营权变更登记，否则，不得对抗善意第三人。这里“善意第三人”是指，不知道或者不应当知道承包方已经将土地承包经营权转让给他人，因此与承包方交易，支付了价款，并进行了土地承包经营权变更登记的第三人。举例来说，甲（承包方）将土地承包经营权转让给乙（第一受让方），交易完成后，乙没有办理土地承包经营权变更登记。其后，甲又将同一块农村承包地的土地承包经营权转让给丙（第二受让方），丙不知道甲已经将土地承包经营权已转让给乙，也不应当知道这些情况，随后丙支付了价款并办理了土地承包经营权变更登记，那么，丙就属于善意第三人，取得物权性质的土地承包经营权。而乙就不能取得物权性质的土地承包经营权，但可以向人民法院起诉甲，请求获得相应的救济。第三人丙如果明知甲已经将土地承包经营权转让给乙，或者丙应当知道这个情况（比如，丙已经听邻居说过，但未向甲或乙核实），那么，丙就不属于善意第三人，因而不能取得物权性质的土地承包经营权，乙取得物权性质的土地承包经营权。虽然《农村土地承包法》没有规定土地承包经营权转让必须登记，但是未经登记，受让方取得的土地承包经营权其物权性质是不稳定的，如遇上述存在“善意第三人”，该受让方最终无法取得巩固的物权性质的土地承包经营权。因此，受让方要真正取得稳定的物权性质的土地承包经营权，则最好办理土地承包经营权转让登记，成为真正的土地承包经营权人；（）不得改变土地承包经营权的法定内容和承包合同规定的其他约定内容；（）不发生农村土地所有权权属性质和主体种类的变化；（）不改变农村承包地之特殊农业用途；（）土地承包经营权转让期限为原承包期的剩余期限；（）土地承包经营权转让费，由当事人双方协商确定，则转让的收益归承包方所有；（）土地承包经营权转让必须符合条件、自愿、平等、依法；（）转让后，原承包方与发包方之间在该承包地上的承包关系即行终止，同时确立受让方与发包方之间该承包地上的承包关系；（）原承包方依法转让土地承包经营权后，在该承包期内无权向发包方要求再以家庭承包方式承包农村土地，但承包方仍享有承包土地的权利（即承包权仍然有效），即在新一轮承包中还可以通过家庭承包方式取得农村土地；（）转让后，由受让方依法经营农村承包地；（）受让方向发包方依法履行土地承包经营权法定义务和承包合同规定的其他约定义务；（）受让方与转让方发生纠纷，依债权法律规范，按土地承包经营权转让合同违约责任处理；（）受让方与发包方之间发生纠纷，属侵犯土地承包经营权法定内容范围的，依物权法律规范处理，属违反承包合同约定内容的，按合同债权法律规范处理。
　　土地承包经营权转让操作规程：（）转让方（即承包方）向发包方提出土地承包经营权转让书面申请；（）发包方对转让方转让条件进行审核；（）发包方核实转让方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，不得干预转让方转让土地承包经营权，应书面同意，否则，不同意，则需说明其合法的理由；（）转让方依法确定受让方，但在同等条件下，本集体经济组织的农户享有优先受让权；（）转让方和受让方签订书面形式的土地承包经营权转让合同；（）受让方向承包方支付转让费；（）一般应当向县级以上地方人民政府申请登记，确立受让方的物权性质土地承包经营权，未经登记，不得对抗善意第三人；（）确立发包方与受让方（新承包方）的承包关系；（）受让方依法经营农村承包地；（）受让方向发包方履行物权性质的土地承包经营权法定义务和承包合同规定其它约定义务。
　　二、土地承包经营权转包
　　土地承包经营权转包，是指转包方（原承包方）在通过家庭承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在前提下，在承包期内并保留物权性质土地承包经营权下依法将部分或者全部承包地上债权性质农村承包地使用权转移给受转包方的行为。农村土地承包经营权转包，属于转包方在保留物权性质土地承包经营权前提下，从物权性质土地承包经营权中分离出部分权能（包括物权性质土地承包经营权中的占有权、使用权和收益权，但不包括处分权）移转给受转包方，其结果，受转包方无法取得物权性质土地承包经营权，而只能取得债权性质土地承包经营权，同时，原“承包方与发包方的承包关系不变”（《农村土地承包法》第条），新确立转包方与受转包方之间的转包关系，且该转包的期限不得超过原承包期的剩余年限，一般较短，最长也不得超过年。
　　土地承包经营权转包运行机理：（）以通过家庭承包方式取得物权性质的土地承包经营权有效存在为前提；（）土地承包经营权转包后，承包方（即转包方）的物权性质土地承包经营权仍存在；（）受转包方取得的只能是债权性质的土地承包经营权，即从物权性质土地承包经营权中分离出来的部分权利；（）受转包方是一切农业生产经营者，一般是农户，但除农户外，包括法人、其他组织、自然人；（）承包方（即转包方）与发包方的承包关系不变；（）转包方与受转包方（新承包方）确立新的承包关系；（）不发生农村土地所有权权属性质和主体种类的变化；（）不改变农村承包地之特殊农业用途；（）土地承包经营权转包后，应当报发包方备案；（）家庭承包的农村土地可以部分或全部转移；（）转包的期限不得超过 ……（未完，全文共11671字，当前仅显示2776字，请阅读下面提示信息。收藏《农村土地承包经营权流转的运行机理和操作规程研究》）