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土地增值税清算的应对与思考

发表时间:2018/11/10 15:51:42
目录/提纲:……
一、**市土地增值税清算工作的现状
二、清算审核过程中发现主要存在的问题
(一)、成本费用重复列支
(二)、开发商将未确权面积围建成房产并自用或用于出租
(三)、建筑安装工程营业税发票未在项目所在地税务机关开具
三、清算审核过程中遇到的审核困境
(一)、普通标准住宅的认定对审核结果的不利影响如何消除
(二)工程结算书无明显漏洞下应如何审核其合理性真实性
(三)成本分摊方法的选择对清算审核结果的影响
四、往后如何应对土地增值税清算工作
(一)夯实市级土地增值税清算政策,统一执行标准
(二)引进工程造价技术人员参与建安造价的审核
(三)建立已清算项目数据库,为之后的项目审核提供数据分析支撑
(四)加强税务机关与税务师事务所的沟通交流
……
土地增值税清算的应对与思考

土地增值税作为国家对房地产开发和房地产交易市场的调控工具,在房产价格偶有下降但仍以上升为主的当下,对调控房价有着举足轻重的作用。**市的房地产价格近几年来也不断上涨,市区住宅均价已从2010年的3892.78元/平方米上升到2017年的元5697.02元/平方米。在房价不断上升的趋势下,税务机关更应当加强土地增值税的征收和管理。

一、**市土地增值税清算工作的现状

2013年以前,**市土地增值税征收管理方式主要是预征、核定为主,据实清算少。自2012年底**省地方税务局下文要求全省全面开展土地增值税清算工作,**市土地增值税清算工作才逐步拉开序幕。然而,基层税务机关在清算审核过程中,还是困难重重。
一是土地增值税清算审核是一项复杂、艰巨的工作,因税务机关鲜少有人对房地产开发过程有全面的了解,单开发过程中发生的形形色色的政府性费用,因
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都存在建安工程结算书与外包工程施工内容重复、施工方包工包料的工程出现承包方又自购材料的现象等成本费用重复列支的问题。在**市,大部分小的房地产开发项目的真正施工方都是开发商自己的工程队,双方之间的工程结算书往往都不严谨,有部分甚至是工程完工再编制,结算的工程内容或多或少都会包含部分开发商外包的工程。而财务人员在做清算申报时,因对建安结算书的不了解,往往就会再次列支结算书中已包含的外包工程成本。
(二)、开发商将未确权面积围建成房产并自用或用于出租
一个房地产开发项目的总建筑面积包含可售建筑面积和不可售建筑面积,开发商常常会物尽其用将不可售的建筑面积围建起来当办公用房,或者围建成住宅用于出租,另开发商通常也将人防地下室作为停车位出租,由于此部分房产不可售,但其建造的成本已包含在各项已结算的成本费用中,根据国税发[2006]187号文第三条第二款的规定,此部分房产相应的成本和费用不予列支。清算审核工作人员在审核过程中,发现不少房地产开发项目皆有此现象,而此现象计算出的不予列支的成本费用占总剔除成本的比例较大。因此审核人员应重视一个项目的不可售建筑面积的组成,以及实地核查不可售建筑面积的用途。
(三)、建筑安装工程营业税发票未在项目所在地税务机关开具
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十四条的规定,纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是,纳税人提供的建筑业劳务以及_财政、税务主管部门规定的其他应税劳务,应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。因此,开发项目的建筑工程承包方应向项目所在地的主管税务机关报税,并开具建筑业发票。然而,由于部分房地产开发企业的财务人员税收业务不娴熟,即使是非项目所在地开具的建安发票也一并入账,导致清算申报时,真实发生的成本费用却因为未取得合法有效的凭证而不能列支。

三、清算审核过程中遇到的审核困境

在土地增值税的清算审核过程中,工作人员仍遇到不少的困境,导致清算审核工作难以顺利开展,或审核结果难以达到理想的结果。主要有以下方面:
(一)、普通标准住宅的认定对审核结果的不利影响如何消除
土地增值税的清算,要求纳税人应分别核算普通住宅和其他商品房的增值额。根据原**市地方税务局税政科便函的规定,我市房地产开发项目在做土地增值税清算申报时,应划分普通住宅和非普通住宅。
**市在税务上对于普通住宅的认定一直以来都是以**市政府或**市住建局与财政局联合发布的普通住宅标准为执行标准,而未按照省政府下发的粤府办[2005]56号文执行,而自2014年8月1日起,**市普通标准住宅的认定标准由原来的“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格不高于市区商品住房年实际交易均价(2013年实际交易均价为5400元)”,调整为按“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积144平方米以下”的标准认定。无单价认定标准,则2014年8月1日后销售的房产,无论其单价多高,只要建筑面积未超过144平方米,则皆为普通住宅。
随着清算审核工作的常态化,税务机关将遇到越来越多2014年8月1日后转让的房地产开发项目,如若一个房地产项目大多数房产都是此后销售的,而其面积超标准的房 ……(未完,全文共5004字,当前仅显示1757字,请阅读下面提示信息。收藏《土地增值税清算的应对与思考》