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农村房屋的买卖合同效力

发表时间:2006/1/9 18:12:16

关键词:农村房屋宅基地使用权房屋所有权合同效力地随房走
  一、房地产权现状和农村宅基地使用权
  谈农村房屋买卖,首先要分析目前我国的房地产权现状,我国的土地所有权有二种所有制:国有和集体所有所以任何单位和个人都无法取得土地所有权,且土地所有权是不允许买卖的。而对于房屋是指建筑于地上的供人居住和从事营业或其他社会活动的建筑物,其总是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋,对土地的占有、利用在一定时期内已完成,以后主要表现为对房屋的占有、利用,故房屋和土地不可分及其占有的相排斥,事实上在两个所有权不一致时只能表现为一种占有使用。现实中土地所有权人使用他人所有的房屋,对房屋享有使用权,房屋所有权人失去占有使用房屋的权利这种情形很少见,这是由于购房、建房的目的所决定的。而拥有房屋的所有权而占有土地使用权的情况大量存在,如所有的私有建造(包括农村在宅基上建设的房屋)和商品房屋的所有权人,所以通常情形下,我国目前都是表现为房屋所有权人占有使用土地,而不是土地所有权人占有使用房屋。国家为了发展房地产也建立了国有土地使用权出让的有关法律法规,在日常中只要土地使用权还在使用期限内,应是地随房走,而当土地使用权使用期限已到,这时才有一个房随地走还是地随房走的问题。而土地使用权的有期限性,这就会发生土地使用权的有期限性和房屋所有权长久性冲突,导致不动产存在天然的缺陷,而农村宅基地上的房屋不存在这个问题,只要房屋存在,就可永
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沙峪一村民赵某的丈夫购买了一处民房,由于赵某的丈夫是居民,赵某是农民,所以年宅基地确权时使用权人登记为赵某。这个民房买卖是赵某的丈夫将夫妻共同民房转让给了城市居民。**年赵某以未经其本人同意被丈夫私自出售房屋为由起诉这个城市居民,要求法院确认房屋买卖合同为无效合同,要对方返还房屋。一审法院审理认为,赵某是知道并同意其丈夫出售该房屋,该房屋买卖是意思表示真实,买卖合同有效,驳回赵某的诉讼请求。
  ⒉于某系城郊某村农民,其经有关部门批准在村里建了楼房一幢及两间厨房,该房屋的宅基地所有权属于村委会。被告诸某系城镇定量户口人员。2001年8月,于某得知诸某欲购房屋的信息后,请黄某作介绍人,向诸某售房,并给付了黄某中介费。同月25日,于某与诸某达成了购房协议书一份。该协议约定原告将楼房一幢及两间厨房等卖给被告,价款18万元;房屋的产权证和宅基地使用权证书由原告负责办理,被告预交房款10万元,余款8万元在两证交付后付清。该协议签订后,原告将房屋交给了被告,被告也实际给付了原告10万元,并住进了该房屋。后因土地管理部门和房地产管理部门拒绝办证,于某遂诉至法院要求判令其与被告诸某签订的房屋买卖协议无效,并责令各自返还财产,一审判决原告于某与被告诸某的买卖协议无效,同时判令被告将房屋返还给原告,并赔偿原告各项损失3750元,原告返还被告房款10万元。
  同样是城市居民购买农村房屋的纠纷,但法院有两种截然不同的判决,说明法律在购买农村房屋的纠纷中存在不同的看法,有关法律还不够完善。
  目前,我国关于农村房屋转让,主要依据的法条是《中华人民共和国土地管理法》第条:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
  农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
  农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
  农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
  从条可以看出这是对宅基地使用权的一种规定,且是针对农村宅基地申请及建房的规定,而此条中对于农村村民出卖、出租住房没有禁止性规定,只是说农村村民出卖、出租房屋后,再申请宅基地的,不予批准,这是对一户只能申请一次宅基地的限制。从此条可以看出农村村民房屋是可以出卖、出租的。但此处表述是一户只能拥有一处宅基地,而事实是目前农村申请宅基地时对于你是否有宅基地会进行严格审查,对于目前一户拥有多处宅基地现实中已普遍存在,大多是申请建房后又继承房屋和购入房屋的,如规定一户只能拥有一处宅基地,那么使农民在继承权房屋遗产上存在矛盾,还有法院在执行时也对房屋很难拍卖,故在鄞州区法院执行农村的房屋拍卖时只要求是本村村民即可,所以这个规定如严格执行,可以说农村房屋是没有人可买的,如不是自住其价值不能实现的。
  第条:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
  从上可知,这条是针对建设用地来说,除了第二款规定外,农民集体所有的土地如果是为了非农业建设,就不得出让、转让或者出租,此款笔者认为不能否认农村房屋不能买卖,而宅基地建房屋是经批准的,所有权人依法转让房屋法律应是允许的。
  第条:中华人民共和国实行土地的_公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有,即国家所有土地的所有权由_代表国家行使。
  任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
  从上面法条可知集体土地使用权可以依法转让,所以集体土地使用权是可以依法转让在法律上不存在障碍的。对于使用权是不是同意转让或转让给谁因是由土地所有权人决定,也就是说因由村集体决定,所以对于村民免费获得的宅基地使用权建房后转让房屋时涉及土地使用权移转的,必须附条件是肯定的,如经村集体同意,或免费改收费补交,至于购入房屋者不应有身份的限定。
  年月日《_批转第二次_农村房屋建设工作会议纪要的通知》明确规定:“……社员建房和村镇建设用地,必须履行申请审批手续。集体划转给社员的宅基地,社员可长期使用,所有权仍归集体,严禁买卖、出租和违法转让。”
  笔者认为这条规定是针对宅基地所有权严禁买卖、出租和违法转让。
  在年月日发布的《_办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的第二条规定:加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业,因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的,应当严格依法办理审批手续。
  此条也是针对禁止集体土地出让、转让或出租用于非农业建设用地。对于已批宅基地农民建房后卖房而引起的宅基地使用权的移转并没有禁止。
  农民的住宅不得向城 ……(未完,全文共7730字,当前仅显示2714字,请阅读下面提示信息。收藏《农村房屋的买卖合同效力》