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二手房市场分析与总结

发表时间:2006/10/9 18:29:04


  二手房市场分析与总结
  2005年对于**二手房市场是一个不平凡的一年。房地产政策空前的猛烈。3.17国家央行再次加息,提高了购房成本。5月11日国家七部委出台了《关于做好稳定住房价格的意见》对营业税标准重新界定。6月1日国家契税标准重新敲定。6月中旬**个别区域开始实行“先税后证”办法。8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》关于已购公房出售可以减免税费,对于整个**二手房市场回暖是一个利好的消息。但是10月中旬国家税务总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》重申二手房交易必须缴纳个人所得税,对当前日渐恢复的京城二手房市场又泼了盆凉水。这一系列政策的出台对于2005年**房地产市场产生了巨大的影响。
  2005年**二手房市场虽然受到国家宏观政策调控的影响,但是从2005年**二手房市场成交量来看还是继续保持增长势头。据“信一天”统计资料显示:今年**二手房成交量为65000套,与2004年57374套相比成交量增加了7626套,同比增长了
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区县以商品房为主。第二:由于二手商品房大都在九十年代后期建筑完成,房屋比较新,相比再上市公房有其明显的优势。 公房的成交占比下降,一方面是受到央行利率的调整,作为房龄相对较老的公房,其投资置业的风险在无形中有所上升,从而制约了公房的成交。二:由于新政后不少业主、买家暂停自己的出售或购买计划,进入观望状态,致使成交量萎缩。而随着国家对公房享受免征营业税的待遇,巨大的存量公房将释放更多的房源来供应市场,所以再上市公房的主导地位不会发生变化。
  2.二手经济适用房表现突出 经济适用房在经过5年的禁期后,市场开始逐渐升温。据“信一天”统计资料分析:今年二手经济适用房同比去年增长了25%。这主要是由于天通苑、回龙观两个社区经济适用房已经符合了“5年以后出售”的政策要求。从而带动了全年经济适用房增长。随着越多经济适用房解禁,经济适用房成交量将会大幅度增长。
  二、成交区域分析
  据“信一天”统计资料显示的成交区域来看:今年**二手房成交主要分布于十一个城区。其中主要的成交热点区域仍然是朝阳、海淀两区。昌平、丰台、大兴、石景山皆有了不俗的表现。朝阳和海淀两区二手房的成交量分别占总成交量的25.2%和18.8%,其余各区依次为:昌平12.5%、 丰台13.2%、大兴6.7%、通州7.8%、石景山7.7%、西城 2.6%、宣武2.5%、东城2.1%、崇文0.9%。
  1. 朝阳、海淀两个城区占据44% 据“信一天”统计资料分析:朝阳和海淀仍然是二手房交易最活跃的区域。两区二手房成交量占到总成交量的44%这主要得益于这两个城区巨大的房源存量和客户需求量。并且海淀以其中关村众多高科技企业和高校密集人文教育环境好的区位优势仍然会吸引众多的流动人员到周边工作居住,朝阳则以其传统的**商务区域优势和良好成熟的社区配套设施服务同样也是众多的购房者首选,再加上这两区域的商品房价格一般比较高,即使二手房价格稍高一些,需求者也会偏好于地段的选择,而对价格变动的反映不太敏感。
  2.中心城区保持平稳发展 据“信一天”统计资料显示,东城、西城、崇文、宣武等中心城区二手房成交量占总成交量的8.1%。保持平稳发展。由于中心城区房源供应量保持在一定的规模,从而使得中心城区的成交量一直维持在一定的量。“信一天”市场人士认为,中心城区的成交量必定会受到房源的限制而使成交受阻,价格会继续攀升。
  3.通州地区 由于近几年通州地区交通改变使通州地区与城市中心越加紧密联系,使之誉为“cbd”的后花园。也使该地区房地产突飞猛进的发展,该地区已经逐渐成为热点区域。据“信一天”统计资料显示:近几年通州地区的二手房交易量呈逐年递增趋势,今年通州地区二手房成交量同比去年增长了25%。通州地区成交量也在京郊地区名列前茅。目前通州地区一手房价格4000元/平方米4500元/平方米,二手房价格在3000元/平方米3500元/平方米。通州地区购房者仍以自住为主。主要看好其交通便利、价格低廉等优势;而通州良好的发展机遇,也是广大购房者选择这里的最主要原因。
  4.石景山地区 据“信一天”统计资料分析,今年石景山地区二手房成交量相比去年上涨26%。由于首钢搬迁的利好消息带动了石景山二手房成交量快速上升,因为首钢的搬迁,可以使得石景山的生活环境得到大大改善、更重要的是首钢原址将不在建高密度的居住住宅区,而是将其建设成大规模的综合服务中心,这样可以大大提高石景山的区位优势,让一直不温不火的石景山二手房市场着实火暴起来。
  5.丰台地区 自从去年南城改进力度的进一步加大,交通道路设施的进一步完善,丰台作为南城最具潜力的_区域之一,在房产升值空间更加明朗的趋势下,其长期投资增长潜力加速释放,广大投资置业者纷纷抢占丰台。 ……(未完,全文共3995字,当前仅显示2018字,请阅读下面提示信息。收藏《二手房市场分析与总结》