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浅谈物业纠纷的反思与探讨

发表时间:2009/3/20 18:56:16
目录/提纲:……
一、物业纠纷的发展阶段
(一)第一阶段:入住时的强迫签约
(二)第二阶段:选择性的欠费诉讼
(三)第三阶段:_性的欠费诉讼
(四)第四阶段:解除合同之诉和收费异议之诉
(五)第五阶段:共有收益之诉和配套设施之诉
(六)附带问题:阳台之诉和保安之诉
二、物业纠纷的成因分析
三、解决物业纠纷的对策分析
(一)治标之道
(二)治本之策
四、结语
……

  浅谈物业纠纷的反思与探讨
  
  
  所谓物业服务,是指对房屋及配套设施、设备和相关区域内的设施、场地进行维修、养护、管理,同时包括对相关区域内的环境、卫生、安全、生活秩序等提供一定的保障。
  
  房屋要真正成为舒适的居住地,不能仅有房屋本身,还必须有相应的配套设施(例如电梯、水、电、气、暖等设备)和良好的外部环境(例如整洁通畅的道路、绿化地、公共秩序等),而这些设施、环境包括房屋本身都需要物业服务,以维持其良好的运行状态。可见,物业服务既是必要的,也是必须的。随着城市中小区住宅建设的推进,由专门的物业公司对小区住宅提供统一的服务成为必然结果,这是因为:①现代城市中的住宅小区都是楼宇,其中不乏较复杂的专业设备,例如水泵、电梯等,普通居民很难掌握其使用方法;②现代城市工作日渐繁忙,人们在工作之余,很难再有专门的精力做到自行对房屋以及周围环境进行维护;③住宅小区内居住人员数量众多且成分复杂,很难达成意志一致,对小区进行物业服务要付出一定的时间和精力,如果让居民自己承担物业服务必然涉及费用分摊、区域划分等问题,容易产生矛盾纠纷,妨碍邻里和睦。所以,在我国,伴随着住宅小区建设的不断推进,物业公司也就登堂入室。
  
  由此可见,物业公司的出现,是城市住宅小区建设的必然结果,也是人民安居的重要保障。从这个意义上说,似乎业主与物业公司之间应当是一种共存共荣的关系,物业公司通过提供物业服
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业费而大动干戈、闹上法庭的,他们恐怕想的更多的是如何装修房屋,安家立业。但此景令人想起了德国法学家耶林在《为权利而斗争》一文中的一句经典名言"任由敌国占取一寸土地而不抗争的国民,最终必将失去全部国土;任由他人强夺一元钱而不抗争的人,最终必将失去全部财产"。
  
  对物业公司而言,似乎捡了一个大便宜,不费任何气力,合同签了,费也收了。比起谈判桌前的锱铢必争,真是又省钱又省力。但是,违法行为只能带来利益,而绝带不来权利。这种看起来"省力"的草率签约,使物业公司丧失了与业主沟通的最好时机,也丧失了让业主通过协商签约过程了解物业服务、理解物业收费的机会。对物业公司而言,还有更不幸的,就是通过这一事件,它们在业主心中牢固树立了唯利是图、不择手段的恶劣印象。第一印象非常重要,因为要改变人们最初的看法是非常不容易的。
  
  在房屋钥匙的要挟下,物业公司不太费力的得到了它想要的东西,似乎要挟比法律要管用的多。在此后的物业纠纷发展阶段中出现的"物业_主义",可能就是源于这最初的"要挟"之下的"成功"吧。
  
  这第一阶段的纠纷,表面上似乎风平浪静,只有几个小波澜,但细加分析即可发现其实暗流涌动。强迫签约导致业主与物业公司缺乏沟通、交流和理解,一开始就处于互相猜忌、互相怀疑之中,为今后双方发生更大的纠纷埋下了隐患。还有,开发商将钥匙交给物业公司,这一行为自然给业主造成了两者是一体的概念,此后也就会当然认为开发商遗留的一些问题应当由物业公司来解决,由此会给业主和物业公司增添更多的矛盾。
  
  强迫签约的成功,更助长了物业公司"要挟"的心理,在此后的纠纷解决中不愿进行费时费力的协商,更不愿意接受来自业主的正当监督,不考虑业主提出的合理要求并及时进行整改,处理问题简单化。
  
  (二)第二阶段:选择性的欠费诉讼。
  
  物业公司通过房屋钥匙的要挟,不费力的收取了第一年的物业费。但到了第二年,麻烦来了,有业主不交费。第三年、第四年……一直就不交,反正任你东南西北风,我自不交。不交的理由有很多,主要是没有合同关系、没有服务等,似乎也都在理。
  
  入住时强迫签约的后遗症发作了,对物业公司没有好感的业主很难接受要交物业费的事实,而首次收费的顺利让物业公司难以接受如此大的落差,难以接受要与业主协商、并接受业主监督的事实。在互不信任的基础上,协商是很难有结果的,诉讼成为必然的选择。就这样,在不经意之间,人民法院又多了一类案件--物业纠纷。
  
  很可能是受到"高人"指点,或者是出于试探,物业公司起诉欠费业主时,并不是简单的将所有欠费业主一概起诉到法院,而是选择其中一、二名业主进行诉讼。也正因如此,笔者将这一阶段称为"选择性的欠费诉讼"。
  
  之所以先采用这种选择性的欠费诉讼,其用意是明显的:首先,这可以让法院认为欠费的人是少数 ,是个别现象,进而严加惩戒;其次,单个业主能力、精力和法律知识有限,很难和物业公司聘请的法律专业人员在法庭上周旋;第三,仅起诉个别人,其他人往往都会旁观,这使业主们不能联合起来,从而被物业公司各个击破;第四,一旦获取胜诉判决,出于同案同判的司法规则,再与其它业主进行诉讼将有胜无败。
  物业公司选择首先起诉的业主往往也是精挑细选的,一般而言,小区内的欠费业主可以分为三类:一是无理欠费,这类人不论什么情况,反正就是不交,直到被"堵被窝";二是有理欠费,这类人通常同意交物业费,只是出于对物业公司的服务或者一些做法不满而要求减免物业费;三是特权业主,这类人往往与物业公司或开发商有千丝万缕的联系,"能量"较大,在小区内享受特殊待遇,非但不交物业费,其他费用也一概不必交纳,而且也不必担心享受不到服务或者被起诉。
  
  在这三类业主中,物业公司一般不会起诉特权业主,它起诉索要物业费只针对其余两类业主。而在选择首个起诉对象时,物业公司往往会选择无理欠费业主中各方面能力最差的一个,也就是"柿子先拣软的捏"。
  
  需要说明的是,民事诉讼采取的是当事人主义,即当事人在法庭上不提出的主张和抗辩,法院不会加以审理。在物业公司选择起诉某个无理欠费的业主时,该业主通常不会提出什么有力的抗辩,甚至有的就是消极逃避,连出庭都不出。于是物业公司顺利的获得胜诉判决,不但能得到物业费,此时往往法院还会判决高额的滞纳金。
  
  总结完这一阶段后,可以发现物业公司煞费苦心谋划的诉讼策略确实高明,但诉讼技巧可能会让你获取一次胜诉,但它决不能让你平安一生。单靠诉讼技巧获取的胜利,使物业公司忘乎所以,不再注重提高自己的服务质量、增进与业主之间的沟通理解这些治本之道,天真的认为依靠法院,依靠所谓的"诉讼技巧",就能按时足额收取物业费。天道酬勤,任何企业要想做大作强,都是靠着过硬的品牌质量,而无一是靠着所谓的"诉讼技巧",历史、现实的例子比比皆是。
  
  就在物业公司的这种"选择性的欠费诉讼"下,人民法院错失了把物业纠纷解决在萌芽状态的最佳时机。在这些个案当中,体现出的 ……(未完,全文共15263字,当前仅显示2745字,请阅读下面提示信息。收藏《浅谈物业纠纷的反思与探讨》