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物业管理服务定价的市场化

发表时间:2009/3/27 18:53:58


  摘要:本文首先介绍了物业管理的服务属性,在分析服务属性的基础上,围绕物业服务的无形性、隐形差异性、准公共性等方面,探讨了当前物业管理服务定价过程中存在的相关问题。最后就如何构建符合市场经济的物业管理价格体系提出了相关的策略性思考。
  关键词:物业服务属性 定价问题 市场化定价策略
  tries to discuss the estate management service fi*ed price the market
  kong yuan
  (dept of business administration, jiangsu college of information technology, wu*i214101,china )
  abstract: this article first introduced the estate management service attribute, in the analysis service attribute foundation, revolves the property service invisible, the hiding difference, public and so on the aspect, h
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,企业与业主的交易对象是无形的服务。这里的物业服务过程本身即是物业管理企业的“生产过程”,同时也是客户消费的过程,也就是说物业服务的提供与消费是同时进行,不可分割的。
  服务的无形性使得客户很难对比价格,不能简单的应用价值判断机制来确定对服务的需求。例如我们在超市中购物,有形的商品可以用价格来加以衡量。但是对于物业服务这一看不见的无形产品,消费者是很难轻易地看到其成本,这在很大程度上给物业服务正确定价带来了困难。
  (二)物业管理的服务隐形差异性
  物业管理服务受物业需求对象的需求不同,物业服务在质量数量上有很大差异;与此同时同一物业服务对象同一种服务,也会因为物业服务提供者的能力差异、经验区别、企业文化、经营理念不同而在服务质量上表现出较大的差异。在这里,我们必须强调的是这种在数量质量上的服务差异是非显性的。这样物业服务价格体系建立困难的另一个关键问题是,不同的服务之间缺少一定的显性差异。比如汽车的风格、领带的颜色和样式等,这些产品的特性都是能够与竞争对手区分开,而不同物业管理公司之间的服务质量差别并不能直接看出来,是要通过事后“体验”和比较才能有所区分的,这就给构筑“质价相符”的价格体系带来了较大的困难。
  (三)物业管理的服务商品准公共性
  西方经济理论界认为,所有社会产品可划分为三大类:私人产品、公共产品和准公共产品。其中私人产品具有效用的可分割性、消费的竞争性、受益的排他性,市场能有效提供。相反,公共产品则具有效用的不可分割性、消费的非竞争性、受益的非排他性,不能通过市场有效提供。还有一些产品,在性质上介于公共产品和私人产品之间,既具有私人产品的性质,又具有公共产品的性质,被称之为“准公共产品”或混合产品。其中,有的可完全由市场提供,而效率不高或供给不足者,则应由政府适当提供或介入提供,这样,政府的财政支出就是全部公共产品和一部分“准公共产品”。
  对照上述标准,物业管理服务具物业管理是一种特殊的商品,一种准公共性服务的商品。以住宅小区为例,业主执行专有部分的权利是基于与其他人共有关系上形成的,物业管理企业经营管理的范围主要集中在区分所有权的建筑共有部位,表现为对公共资产的保值增值。所以,物业服务价格体系中的需求主体是一个集合概念,它区别于一般无形的服务商品,需求主体确定不是非常明确,而是相对模糊的。
  物业管理服务的无形性、非显性的差异性以及作为商品的准公共性给物业管理价格确定带来了较大的模糊性,这是我们设立价格体系必须考虑的重要问题。
  二、当前我国物业管理服务定价的现存问题
  (一)物业管理企业缺乏有效自主定价的能力
  我国1998年才完全脱离原有的福利分房的_,转向市场化的商品房运作机制,由于改革初期,为了保障业主的权益,完成由计划经济向市场经济的平滑过渡,物业管理定价职能早期主要有国家承担,随着市场化程度的提高,定价职能的重心才逐步向市场转移。
  当前国家出台的《物业管理条例》和《物业服务收费办法》鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,促使物业服务收费通过市场竞争形成,强调物业管理价格由业主和企业共同确定,将定价权交给了市场。
  前面我们分析了物业管理服务的基本属性,其属性决定该类商品定价具有很大的模糊性,需要行业积累较为完善的成本核算资料,形成行业定价的基础依据,才能相对合理的确定物业管理价格。但由于整体行业市场化程度较低,物业管理企业缺乏市场运作经验以及较为完整的基础作业资料,导致物业管理企业自主定价能力较低,企业服务报价不能很好的兼顾业主权益和企业的长期发展。
  (二)物业管理市场竞争机制尚未有效建立,导致价格体系的混乱
  物业管理市场要完全实现市场化,就必须建立完善的竞争机制。完善市场竞争机制的形成,首先要市场参与主体物管企业与业主具有市场化的观念,其次需要市场交易对象物业服务价值可以度量,最后市场化的_就是物业服务价格成为调节物业服务供给与服务需求的主要手段。
  当前,就市场主体而言,市场参与主体市场化观念并没有完全形成,特别是业主“花钱买消费”的服务观念还没有被广大群众接受;在市场交易对象方面,由于行业发展时间较短,缺乏成熟的市场化经验,缺乏对物业服务科学定价的基础资料,物管企业与业主之间存在着非常大的信息不对称。信息不对称的逆向选择过程,使消费者不愿支付或支付很少的物业管理费,企业则偷工减料的提供劣质服务,造成物业管理服务质价不相符,高质不高价,低质不低价,物业服务价值度量严重缺失;在市场服务资源配置方面,由于多种原因,价格尚未成为市场供求的主要调节手 ……(未完,全文共7020字,当前仅显示2465字,请阅读下面提示信息。收藏《物业管理服务定价的市场化》