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对目前住宅小区的几个典型问题的法律思考

发表时间:2009/4/24 17:21:10


  对目前住宅小区的几个典型问题的法律思考
  
  摘要:房地产和物业管理市场在发展中存在着一些典型的问题,物权法中的“建筑物区分所有权制度”将对业主权益的保护以及促进物业管理企业的规范管理产生深远的影响。
  
  备受全社会广泛关注的 《 物权法 》 出台的脚步日益临近,它作为调整财产关系的重要法律,对明确财产归属、合理利用和保护财产,维护经济秩序具有重大作用。尤其是物权法中的“建筑物区分所有权制度”将对保护业主权益、规范和调整物业管理企业的行为起着不可替代的作用。
  随着我国城市现代化进程的加速,各地兴建了大量的居民住宅小区,而一栋建筑物常常不可能为一人所有或数人共有,只能分割为不同部分而为众多的住户所有,此种现象即是建筑物区分所有。建筑物区分所有权包括三个方面的内容:建筑物区分所有人对专有部分的所有权,建筑物区分所有人对共有部分的共有权 ( 其中
……(新文秘网https://www.wm114.cn省略626字,正式会员可完整阅读)…… 
家广告公司签订 《 外墙使用协议 》
  
  ,约定由该广告公司出资租用该住宅临街面外墙,用于修建广告牌,其广告牌的收益归广告公司所有,使用期为 10 年。而物业管理公司则将该笔外墙出租的租金收入自家口袋。 1999 年该小区业主以外墙属于小区全体业主共同所有,并且广告牌侵犯了业主的采光、通风、安全等权利为由,向法院提起诉讼,要求判令广告公司拆除广告牌,停止侵害,恢复原状,并将该笔外墙出租的租金全部返还给全体业主。
  
  二、物权法对解决住宅小区存在问题的重要作用
  
  不难看出,上面三个案例的_问题是物权法中建筑物区分所有权。
  
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  案例一是建筑物区分所有权中因“共有权”引起的纷争。所谓共有部分,是指区分所有建筑物除专有部分以外的其他部分以及不属于专有部分的附属物。具体而言,共有部分包括两个方面:( 1 )不属于专有部分的建筑物其他部分。它是指作为共有权客体的建筑物本体部分,如电梯、走廊、屋顶、支柱等。( 2 )不属于专有的附属建筑物。它是指区分所有建筑物相分离的,作为共有权客体的附属建筑物部分,如排水设备、给水设备、防火设备、天井、水塔、游泳池。
  
  因此,共有权也就指以区分所有建筑物的共有部分为标的物的权利。对共同共有的财产,各区分所有人应不按份额、共同合理使用,而对按份共有的财产,则各区分所有人应按照确定的份额使用、收益。任何一方所有人超越权利范围而使用,将侵害他方权益,应停止侵害并赔偿损失。各共有人对共有财产和设施共同负有维护、保护、管理、改良等义务,对共有财产的使用方式必须合理,必须按照共有财产的目的和性质加以使用或收益,任何一方因使用不当、擅自改建共有物或造成共用物被损害的,应停止侵害、恢复原状、赔偿损失。
  
  而本案例中对于共有部分的墙壁、楼地板及共有部分内的管线,区分所有权人就不可以擅自以自己的行为妨碍其他建筑物区分所有人对共有物的使用。甲某恰恰违背了这项义务,改动了单元楼内的下水管线且施工不当造成对乙某权利的侵害,在这期间,物业管理公司又因越权同意甲某改动楼道内的下水管道,这
  样在一定程度上也造成了损坏的发生。所以,最后法院判令甲某“恢复原状”并赔偿乙某的损失,也是应该的。
  
  这个案例在一定程度上提醒擅自改变建筑物共有物进而侵害其他建筑物区分所有人对共有物的使用的业主注意自己的行为,同时也提醒了那些无视或轻视建筑物区分所有人权益的物业管理公司认真学习法律,提高自身规范管理和规范服务的水平和能力。
  
  2 、案例二所反映的问题在当今的房地产和物业管理行业是普遍存在的。在讨论之前,让我们先看一个现实的情况:据不完全统计,深圳市目前平均每 3.3 部车辆才有一个停车位,而平均每天装牌上路的新车就大约有 500 多辆,高峰期甚至每天突破 700 辆。停车难的问题相当突出,以至于有些购房者在购买房产前先询问开发商或售楼公司有关住宅小区总户数和车位数的情况以及车位是否可以与房产一起购买,如果车位数太少或不能购买,则不会考虑购买此处房产。
  
  
  目前,对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见, ……(未完,全文共3479字,当前仅显示1757字,请阅读下面提示信息。收藏《对目前住宅小区的几个典型问题的法律思考》
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