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物业管理服务收费难的调研文章

发表时间:2009/5/27 11:00:17


  随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣,物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出,对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥着非常重要的作用。然而,物业管理作为一个新兴的服务行业,在其发展过程中,无论从认知度和被接纳度,都不断暴露出一些问题和矛盾,物业服务收费难就是其中之一。一部分物管企业面临着生存和发展的威胁,制约着物管行业的规范运作。基于此,我们在市区物业企业中开展了专题调研,认真剖析物业服务收费难的成因,研究应对策略,现将调研情况报告如下:
  一、物业管理服务收费的现状
  我市物业管理经过十多年的发展,总体形势良好。但是,由于受经济、社会和法制等大环境的影响,物业管理收费难的问题一直难以解决,物业服务收费率难以提高,已成为制约行业发展的瓶颈。据调查,目前,市区57家物管企业,收费率大都在60%—70%之间,能够达到90%以上的占比很低,有一部分收取率仅占30%—40%。目前,我市物业服务收费情况令人担忧,物业服务收费难导致物管服务跟不上,物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费,形成恶性循环。更为甚者,有些小区不断出现更换业主委员会,业主委员会
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、商谈提高一些收费标准时,业主委员会人员表示理解,但又都不同意。物业公司在小区开展各项有益活动时,无偿投资,业主都很高兴,如象征性收取一点费用时,业主们又不积极了,从而影响了物业服务费的收取。
  4、物业管理行业亏损严重,低价位收费阻碍了物业管理市场的发展。
  据对我市44家2007年物业服务企业经营情况调查。企业年物业管理费和其他经营收入总额为0.43亿元,年支出总额为0.55亿元,年亏损总额为1200万元。如此巨大的亏损使物业公司陷入了举步维艰的窘境。但支撑物业公司勉强生存的主要因素是,开发商年对物业管理补贴为1068.75万元,算上上述补贴,物业公司年实际亏损总额为131.25万元。但是这项补贴不会维持太久,因为:开发商为了促销房屋,依靠给物业公司补贴为业主提供超值服务,一旦房子卖完了,开发商主动与物业公司脱钩,物业企业就会失去依靠,断了资金来源了。目前我市亚方花园小区就面临这种状况,业主不愿增加物业管理费。我们觉得导致物业管理行业亏损主要有三个原因:
  一是物业管理收费低。一些服务质量好的小区,如中通名仕嘉园小区物业管理成本每月每平方米0.7元,现实际收取每平方米0.4元;江山国际花园小区物业管理成本每月每平方米0.55元,现实际收取每平方米0.35元,小区运行的3年中,收费率达到90%以上,但去年6月全体业主提出再降低收费标准,收费标准降至每月每平方米0.30元,双方交涉多次,全体业主不交物业费达半年多,但物业公司仍继续提供标准化服务,在半年的真情服务还没有打动业主的情况下,双方达成协议,还是按原来收费和服务标准进行服务。这种低价位的收费阻碍了物业管理市场的发展,使物业这种商品达不到成本价格。
  二是物业企业不合理的负担过重。主要集中反映在二次供水、小区供电上。供水、供电部门对物业小区二次供水、供电一直延用抄大表方式计费,而大小表之间差额所产生的损耗费用全部由物业公司承担。据调查,10家物业公司2007年二次供水一项年亏损额高达10.25万元;小区里民用公共用电,供电部门都按商业用电收费,而这一项物业公司年亏损额达9.75万元。如此巨大的亏损使物业公司负债累累,直至无力给业主提供服务。一方面业主的钱收不上来,另一方面还要替供水部门背大小表之间跑、冒、滴、漏的差额。
  三是高层住宅电梯亏损严重。目前我市10层以上高层住宅电梯181部,部分高层住宅电梯使用期限已面临更换状况。据调查,每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用(不含电梯零件损坏、更新)每年运行亏损8495元,181台住宅电梯年运行亏损153.76万元,我市高层住宅电梯运营亏损和年久失修是困扰百姓、物业和政府的棘手问题。
  5、建管不分的旧_给后期管理留下了诸多隐患,使业主对物业管理投诉率居高不下。
  目前,我市有95%的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上,这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持,在这种管理_下,开发商与物业服务企业是父与子的关系,这种“建”、“管”不分的_,致使原本应由开发商解决的矛盾和问题,统统推给下属的物业管理公司。如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等,使物业管理企业无力解决也无法解决。出现问题,业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上,造成了物业管理投诉量居高不下。据统计:开发商遗留问题占上访投诉量的45%;物业管理服务不到位,占上访投诉量的31%;二次供水、供暖及供电、燃气等相关问题占上访投诉量的19%;其他情况占上访投诉量的5%。
  6、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。
  我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏,从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力,整体素质较低,普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验,有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训,职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作,但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展 ……(未完,全文共6344字,当前仅显示2228字,请阅读下面提示信息。收藏《物业管理服务收费难的调研文章》