海域使用权证换发土地使用权证过程中存在突出问题的审计方法

目录/提纲：……
一、案例背景
二、审计方法与成果
（一）审计基本思路
1、判断审计事项是否违规
（二）审计取得的资料
（三）审计步骤与方法
1、获取并审阅相关原始资料，发现问题疑点
2、审查海域使用权取得方式和海域使用金款征缴情况
3、审查土地使用权出让方式和土地出让价款征缴情况
4、审查变更土地用途和应补缴土地价款的征缴情况
5、量化土地出让价款流失金额，挖掘案件线索
（四）审计成果
1、填海形成的土地违规直接换发土地使用权证，造成国有土地资产流失严重
2、违反规划，擅自批准改变填海造地用途，损害国家利益
3、违规擅自提高海域使用年限，损害国家利益
三、体会与启示
（一）厘清查核土地出让中存在突出问题的审计思路
（二）重点关注土地出让中的关键环节
（三）提高查处土地出让中违纪违法案件线索的能力
三是有无权钱交易或者贪污受贿的疑点
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海域使用权证换发土地使用权证过程中存在突出问题的审计方法

〔编者按〕为做好全国土地审计工作，审计署全国土地出让收支和耕地保护情况审计协调领导小组办公室向全国审计机关征集土地审计案例，供参加全国土地审计的干部学习借鉴。此次征集活动共收到各类案例64篇，按照相关要求精选出25篇编辑成册。我厅选送的由厅资源环境审计处撰写的案例《海域使用权证换发土地使用权证过程中存在突出问题的审计方法》成功入选，我厅也是全国有案例入选的4个地方审计机关之一。
案例点评：本案例以海域使用权证换发国有土地使用权证这一关键环节为突破口，采取有针对性的审计措施，重点揭示了填海形成的土地未按现行土地管理法律法规规定办理建设用地审批手续，违规直接换发土地使用权证造成国有土地资产流失严重，以及违反规划，擅自批准改变填海造地用途，损害国家利益等重大违纪违法问题。

一、案例背景
近年，我厅对全省填海造地情况进行审计时发现，实施填海造
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略647字，正式会员可完整阅读）……　
项目备案表、土地出让合同、土地使用权证等有关变更土地用途的文件、资料。
3.国土部门提供的土地估价技术报告、土地估价报告、土地出让合同、土地变更登记发证送审表和土地登记申请书等有关海域使用权证换发土地使用权证和土地出让金缴交的文件、资料。
4.国土部门提供的房地产抵押估价报告、抵押合同、土地抵押登记申请表和土地他项权利证明书等有关土地他项权利登记的文件、资料。
5.国土部门提供的项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、设计要点和容积率调整请示和县委会议纪要等有关容积率调整的文件、资料。
6.国土部门提供的某县城镇土地定级及基准地价评估成果报告和部分出让土地的出让公告和出让合同等文件、资料。
（三）审计步骤与方法
1.获取并审阅相关原始资料，发现问题疑点。从海洋、国土、建设规划等相关部门获取海域审批资料、项目规划审批资料、土地使用审批资料,并将这些审批资料互相对比，发现仅经县级政府负责人批准，填海造地形成的土地未按规定进行“招拍挂”，国土部门就直接将用海单位的海域使用权证换为《国有建设用地使用权证》，而且没有收取任何土地出让价款，并将海洋部门审批的旅游开发建设之用的填海造地用海，在填海造地形成土地后擅自批准土地用途变更为“城镇住宅用地”，使用年限由二十五年变更为五十年。
2.审查海域使用权取得方式和海域使用金款征缴情况。审阅从某县海洋部门取得的A公司“YG花苑”项目用海档案中的以下资料：项目填海造地用海申请书；某县海洋部门的《海域使用审批呈报表》；《某县海洋与渔业局关于A公司海域使用的请示》及政府的批准文件；A公司缴纳海域使用金297万元的缴款凭证；某县政府颁发的《海域使用权证书》；A公司《海域使用权变更申请书》及政府批准文件等，厘清海域使用权取得方式和海域使用金款征缴情况，查实以下情况：（1）A公司“YG花苑”项目填海造地海域使用权是通过申请审批方式取得的，不是通过政府招标、拍卖方式出让海域使用权而取得的；（2）已按规定缴纳全部海域使用金；（3）违规擅自将旅游、娱乐用海最高期限从二十五年提高至五十年。
3.审查土地使用权出让方式和土地出让价款征缴情况。审阅从某县国土部门取得的A公司“YG花苑”项目海域使用权证换发土地使用权证及土地使用权出让档案中的以下资料：A公司申请办理直接换发土地使用权证的报告；某县政府领导的批示；某县审计部门出具的填海造地投入情况的审计报告；《国有建设用地使用权出让合同》；《某县土地登记发证送审表》、《土地变更登记发证送审表》；《国有土地使用权证》等，厘清土地使用权出让方式和土地出让价款征缴情况，发现以下问题：（1）违规将海域使用权证直接换发土地使用权证；（2）未按现行土地管理法律法规规定办理建设用地审批手续和执行“招拍挂”程序；（3）未办理土地有偿使用手续，没有收取土地出让价款，而只是以缴纳的海域使用金和填海造地发生的实际成本抵顶土地出让价款，该价款远远低于邻近陆域土地的“招拍挂”土地出让价款，而且差距巨大。
审计人员进一步询问了海洋和国土等职能部门相关人员，他们以《某省人民政府关于海域使用权证换发国有土地使用权证有关问题的批复》中，“填海形成的土地可直接换发国有土地使用权证书，海域取得成本和填海成本视为缴纳土地出让金，不再收取土地出证金”为理由，为其行为进行辩解。但经审计人员对该批复的相关条款进行了认真的研究，发现批 ……（未完，全文共5174字，当前仅显示1817字，请阅读下面提示信息。收藏《海域使用权证换发土地使用权证过程中存在突出问题的审计方法》）