论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题

目录/提纲：……
一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征
（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份
二、土地使用权出让和《土地使用权出让合同书》中有关建筑物转让的约定
三、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产初始登记和转移登记
四、商品房住宅小区停车位的形式和房地产权归属
（五）款规定，该类约定条款无效
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　　论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题
　　近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种问题。房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端。学者、专家、官员对此类问题亦众说纷纭，见解不一，似是而非，令人困惑。
　　商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定……
　　商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。
　　长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁？在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。
　　对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。三
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