原生态观光农庄项目可研报告

目录/提纲：……
一、项目概况1
二、项目编制依据2
三、报告研究内容2
四、简要结论3
五、主要经济指标3
一、国际观光农业现状5
二、国内观光农业现状6
三、观光农农业发展前景7
一、整体市场概况12
二、项目市场定位14
一、设计思想15
二、项目建设内容15
三、经营理念16
一、项目选址18
二、自然条件18
一、规划基本原则20
二、总体规划方案21
一、基础设施建设23
二、生态园林工程26
一、项目区环境条件29
二、环境保护29
三、水土保持30
一、建设进度31
二、招投标方案31
一、投资估算范围33
二、投资估算依据33
三、计算期34
四、项目投资34
五、资金筹措36
一、评价原则、依据及参数37
二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算37
三、成本费用估算38
四、盈利能力分析40
五、财务生存能力分析41
六、不确定性分析41
七、财务评价结论45
一、结论68
二、建议68
一、项目概况
（一）项目名称：张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目
（二）项目业主：重庆中孚投资有限公司
（三）项目地址：张家界市武陵源区天子山镇泗南峪村
（四）项目性质：新建
（五）项目建设内容及规模
2、民族风情园：修建民俗风情园100亩
3、接待配套用房：改造修整原有用房2600m2，新建12……
原生态观光农庄建设项目可行性研究报告
原生态观光农庄项目可研报告

提示：本文原版含图表word版全文下载地址附后（正式会员会看到下载地址）。这里只复制粘贴部分内容或目录（下面显示的字数不代表全文字数）,有任何不清楚的烦请咨询本站客服。
目 录
第一章 总论 1
一、项目概况 1
二、项目编制依据 2
三、报告研究内容 2
四、简要结论 3
五、主要经济指标 3
第二章 项目背景 5
一、国际观光农业现状 5
二、国内观光农业现状 6
三、观光农农业发展前景 7
第三章 项目建设的重要性和必要性 8
第四章 项目的可行性 10
第五章 市场分析与预测 12
一、整体市场概况 12
二、项目市场定位 14
第六章 建设内容及经营理念 15
一、设计思想 15
二、项目建设内容 15
三、经营理念 16
第七章 项目选址和建设条件 18
一、项目选址 18
二、自然条件 18
第八章 规划布局 20
一、规划基本原则 20
二、总体规划方案 21
第九章 工程方案 23
一、基础设施建设 23
二、生态园林工程 26
第十章 环境保护 29
一、项目区环境条件 29
二、环境保护 29
三、水土保持 30
第十一章 建设进度及招投标方案 31
一、建设进度 31
二、招投标方案 31
第十二章 投资估算及资金筹措 33
一、投资估算范围 33
二、投资估算依据 33
三、计算期 34
四、项目投资 34
五、资金筹措 36
第十三章 财务评价 37
一、评价原则、依据及参数 37
二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算 37
三、成本费用估算 38
四、盈利能力分析 40
五、财务生存能力分析 41
六、不确定性分析 41
七、财务评价结论 45
第十四章 社会效益评价 66
第十五章 结论及建议 68
一、结论 68
二、建议 68


第一章 总论
一、项目概况
（一）项目名称：张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目
（二）项目业主：重庆中孚投资有限公司
（三）项目地址：张家界市武陵源区天子山镇泗南峪村
（四）项目性质：新建
（五）项目建设内容及规模
本项目拟租赁土地600亩，其建设主要内容为生态农业园、民族风情园、接待配套用房及原生态拓展训练基地的建设。主要建设规模如下：
1、生态农业园：种植果林170亩，景观灌木及花卉100亩，天然绿色蔬菜种植50亩。
2、民族风情园：修建民俗风情园100亩。
3、接待配套用房：改造修整原有用房2600 m2，新建1200m2。
4、原生态拓展训练基地：修建原生态拓展训练基地180亩。
（六）项目工期：
项目建设期拟定为1年，即2009年7月至2010年6月。
（七）项目总投资及资金筹措
1、项目总投资为8000万元，其中一期投入4550万元。
2、资金筹措：
项目资金全部由业主自筹。
二、项目编制依据
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
《中国旅游业发展十一五规划纲要地方篇》；
《湖南省国民经济和社会发展十一五规划》；
《湖南省城乡总体规划》；
《湖南省旅游发展总体规划》；
《张家界市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》；
《张家界市观光农业
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略2302字，正式会员可完整阅读）……　
设费用相对较小，而且由于项目的分期投资和开发，使得启动资金较小。另一方面，观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优于传统农业。例如：农产品在采摘旅游活动中直接销售给游客，减少了运输费用。
本项目试图建设一个原生态的观光农庄，结合湘西的特点，开展观光旅游、休闲度假的服务，一方面为游客提供幽雅的休闲场地、另一方面也为这些人员提供健康的、无公害的农产品，更能为人们提供从事农事作业、收获的乐趣，提供体验土家风情的场地，在满足消费者的观光旅游、休闲度假需求的同时，也兼顾有利于精神健康和身体健康的疗养。

第三章 项目建设的重要性和必要性
随着城市建设的快速推进，科技的日新月异，经济的迅速腾飞，人们追求环境的品位发生了质的转变，回归自然，享受纯自然气息已成为人们追求的生活方式。发展旅游观光农业，既能体现现代农业高效、外向、生态的本质内涵，又可很好地展示现代农业，传播农业文化，满足人们的旅游需求。旅游观光农业的发展对加速改变湖南农业相对落后局面，加快社会主义新农村建设步伐，尤其是打造湖南旅游品牌都具有现实的指导意义。
一、满足人民群众日益增长的物质和文化生活的需要
随着经济的不断发展，科技的不断进步，生活水平的不断提高，人民群众对物质与文化的需求也相应的与自俱增，城镇居民已不满足于逛大街游公园的形式。发展旅游观光农业，可以为城镇居民提供游山玩水，抒发情怀，欣赏新奇植物，接受新科技展示，学习新知识，环境优美，又能消除疲劳休闲去处。
二、提供农村剩余劳动力就业机会，帮助农民快速致富奔小康
农村剩余劳动力的大量集结、沉淀，既影响农村经济的发展，又带来不少的社会问题。大力发展旅游观光农业，能推动商业、饮食住宿服务等第三产业的发展，可以帮助农村实现劳动力转移，为农村剩余劳动力提供大量的就业机会，减少社会问题，增加农民的收入，帮助农民尽快地富裕起来。
三、提高科技对农业的贡献率
本项目是以新技术为支撑，以现代先进设备来武装的现代化农业，新技术含量较高。通过展示新品种、新技术、现代农业发展模式，为张家界市农业发展提供示范样板、技术路线、种质资源，辐射带动桂北经济区现代农业与生态农业的发展。
四、促进湖南旅游业的发展
湖南的整体旅游资源丰富，产品种类齐全，具有较强的游览性，但从抽样调查的结果看，旅游者的停留时间却不长，停留时间在2晚以上的只占到了45.2%，因此，全面延长旅游者的停留时间，是当前湖南旅游业面临的问题。而本项目的建设，将更好地为旅游者服务，使其更有可能延长停留时间，这对于促进湖南旅游业的发展将起到很大的作用。
第四章 项目的可行性
为了对该项目进行全面分析，本报告中采用SWOTs法，即S－Superiority（优势），W－Weakness（劣势），O－Opportunity（机遇），T－Threat（威胁）。这种分析方法最初主要应用于商业领域，之后逐渐被应用到教育评估和城市设计等许多领域的分析与决策过程中。
一、优势（Superiority）
张家界生态农业观光园的发展优势有：（1）气候、土壤、水文等条件优越，自然资源丰富；（2）区位条件方面，张家界市处于西部地区及长江经济带、华南经济区的交接处，其发展有希望得到政策倾斜。（3）旅游产业蓬勃发展。张家界自然风景资源得天独厚，具有山、水、峰、洞、林等多种类型。（4）交通运输已形成较为完善的航空、铁路、公路的对外交通体系。（5）多元的民族文化。张家界是一个土家族、白族和苗族等多民族群聚，民俗风情文化凸现的地域，能集中展示其服饰、民居、饮食、歌舞、节庆、礼仪、婚恋等方面特有的喜好、风尚、传统和禁忌。（6）地方政府积极支持。市委、市政府对此进行重点规划、重点投入、重点推销、重点管理，以期带动该区尽快脱贫致富。
二、劣势（Weakness）
其发展劣势有：（1）离市区相对较远，基础设施条件欠缺；（2）地块相对较为细碎，塑造特色景观有一定难度；（3）生态环境保护意识有待加强，如生活污水的净化，旱期场地雨水的回收、土地涵养以及汛期山洪的尽快排除等。
三、机会（Opportunity）
其发展机会有：（1）区域背景条件。国家西部开发的战略，使张家界面临历史性的发展机遇，加快加大旅游资源的开发和旅游业的发展有可能走出一条打破传统工业化思路、克服生产性资源的约束而发挥比较优势的发展新路，为中西部经济振兴发挥示范作用。（2）交通运输条件。随着焦柳铁路的电气化改造，张清公路、张吉公路、常张高速公路的相继通车，已大大缓解不断增加的旅游人数与现有道路运输能力之间的矛盾。同时也使中心城市与各景区和其他城市的联系更为便捷。
四、威胁（Threat）
其发展威胁有：（1）它距离武陵源风景名胜区天子山门票站2公里，故属于生态敏感区。
根据以上分析，规划采用的基本对策是以“发挥优势，克服劣势，利用机会，化解威胁”为原则，在SWOT分析的基础上，对整个园区进行科学的策划。



第五章 市场分析与预测
一、整体市场概况
根据携程旅行网2007年度假目的地去的人数前20位排行如下：

排名 国内长途 人数 排名 国内长途 人数
1 三亚 38428 11 厦门 3321
2 丽江 8928 12 成都 3142
3 张家界 7352 13 青岛 3064
4 北京 6816 14 临安 3040
5 南京 5599 15 惠州 2787
6 舟山 5229 16 黄山 2759
7 九寨沟 5098 17 大连 2192
8 武义 4802 18 湖州 2115
9 杭州 4651 19 金华 2115
10 上海 3916 20 桐庐 2108

与此同时，根据携程旅行网目的地指南栏目中景点的流量来判断用户对景点的喜好程度，流量排名前20位的景点如下表：

排名 景区名称 国内/外 浏览量 排名 景区名称 国内/外 浏览量
1 杭州 国内 320985 11 厦门 国内 144963
2 上海 国内 251937 12 黄山 国内 143120
3 三亚 国内 247747 13 张家界 国内 126598
4 北京 国内 227776 14 南京 国内 121810
5 香港 国内 220547 15 大连 国内 105336
6 丽江 国内 198670 16 张家界 国内 103209
7 青岛 国内 187535 17 西安 国内 94767
8 九寨黄龙 国内 161028 18 阳朔 国内 91161
9 苏州 国内 150995 19 普陀山 国内 88688
10 成都 国内 145026 20 扬州 国内 85428

百度07年底根据网民对旅游类关键词的输入频率的分析，发布一份旅_业报告，从中我们也可以看出网民最喜爱的国内的景点如下图：

此外，我们发现网民尤其喜爱生态旅游，及以自然风景为主的观光旅游，其中生态旅游+农村旅游的比例达到了31%以上，加上部分休闲旅游8.91%，整个接受本项目的客户人群可以达到旅游人群的40%。
二、项目市场定位
根据有关资料表明，人均GDP达到1000美元时，居民旅游出行和休闲的需求将大幅增长。目前我国城乡居民旅游休闲的需求已大大增加，而且呈多元化的趋式，这就为本项目的建设带来无限的发展机遇和广阔的发展空间。
本项目选址在张家界市近郊区，其定位必须立足于湘西张家界这一地域特征基础上。基于此，“张家界生态农业观光园”的战略定位之一是：依托武陵源，吸纳全中国、辐射东南亚、影响五大洲，凸现民族生态园区特色，与张家界市周边其它旅游区形成有机整体，互为补充，走错位发展之路。

第六章 建设内容及经营理念
一、设计思想
本项目以具有旅游价值的农业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创设现代化经营管理理念为载体，以输出观光、休闲、采摘、购物、品尝、农事活动体验、传统农耕文化回味、民族风情互动活动及原生态拓展训练为目的，把农业生产与旅游观光结合起来，讲求“原汁原味”，避免“视角污染”，追求设施与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一，围绕农庄活动场所，依托农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农村聚落及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、新奇的新型游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然的消费心态，形成一个集旅游观光、农业高效、优化生态环境和社会文化功能为一体的原生态农业旅游、休闲、娱乐新型农庄。
二、项目建设内容
本项目拟租赁土地600亩，其建设主要内容为生态农业园、民族风情园、接待配套用房及原生态拓展训练基地的建设。主要建设规模如下：
1、生态农业园：种植果林170亩，景观灌木及花卉100亩，天然绿色蔬菜种植50亩。
2、民族风情园：修建民俗风情园100亩。
3、接待配套用房：改造修整原有用房2600 m2，新建1200m2。
4、原生态拓展训练基地：修建原生态拓展训练基地180亩。
三、经营理念
1、观光。
一是风貌观。观赏张家界特有的山水风光，观看农村田园风光、特种养殖。二是物候观。早观日出、晚观霞。
2、休闲。
住：特色农家居住用房；吃：特色农家饭；玩：原生态拓展训练等。
3、采摘。
根据不同收获季节，指导、组织游客直接进入田间地头、大棚、园子里用农民特制的筐、篮、篓进行有偿采摘新鲜水果、时令蔬菜、瓜果，让游客即体验收获的喜悦，又观赏田园风光，即增长见识，又感受劳作。
4、购物。
用自行编织的形状各异、规格不同的筐、篮、篓将生产的蔬菜、水果、肉类或经特殊加工的熟制品盛于其中，进行包装，并收集农村针织、编织、剪贴、手工等工艺，让游客根据喜好、能力自行选购。
5、品尝。
在采摘品尝、入住品尝的同时，按照农历12个月每月一节的习俗，推出农村节令大荟萃，让游客真切感受湘西饮食文化。
6、农事活动。
根据农事季节，让游客在农艺人员的指导下，参与有偿农事活动，也可以直接将田、园、圈租赁、承包给游客，由农艺人员代管，让游客参与季节管理及生产种植、收获等农事活动全过程。并广泛举办粮、菜、蔬、果生产竞赛活动、赛畜活动及农产品交易活动，吸纳周边村、镇、县农户参与，打造农事活动节令盛会。
7、民族文化。
挖掘当地民族文化资源，大力开展民族文化展示，让游客参与其中，体验少数民族文化。
第七章 项目选址和建设条件
一、项目选址
本项目拟选址于湖南省张家界市武陵源区天子山镇泗南峪村。
二、自然条件
（一）地理位置及概况
张家界市，位于湖南西北部，距省会长沙398公里（以市政府所在地永定区计算）。它的地理位置坐标是：北纬28°52′至29°48′，东经109°40′至111°20′。东与常德市的石门县与桃源县交界，南与沅陵县毗连，西与永顺县、龙山县接壤，北与湖北省的鹤峰县与宣恩县为邻，总面积9563平方公里，东西最长167公里，南北最宽96公里，总人口达150万人（其中苗族、土家族、白族等少数民族近60万人）。张家界市属湖南省直辖市（地级） 辖永定、武陵源两区（县级）和慈利、桑植两县。全市有四个街道办事处，2个城关镇，18 个农村建制镇，97个乡，1650个村（居）委会，15377个村民小组。
（二）气候条件
张家界的气候适中，地处北中纬度，属中亚热带山原型季风湿润气候。因此，雨量丰沛（历年平均降水量为1400毫米），阳光充足，无霜期长，严寒期短，年平均气温16℃ 左右。夏季最热月气温27℃ ，冬季最冷月平均气温为4.3 ℃（以1月最冷，极端气温在零度左右到4℃ ）。这样的气候，不仅适合动物的繁衍与植物的生长，更适合观光旅游。
（三）地形地貌
张家界市位于武陵山脉腹地之中。全国著名的自然保护区与驰名中外的佛教圣地梵净山便是它的主峰。武陵山脉由梵净山分支进入湘西与鄂西，然后又分三支：北支由湖北省的来凤县与湖南省的龙山县进入历山、桂英山与青龙山；中支则进入澧水以北的天星山、朝天山、金龙山与白云 ……（未完，全文共35940字，当前仅显示6464字，请阅读下面提示信息。收藏《原生态观光农庄项目可研报告》）