法律班毕业论文：商品房买卖合同常见主要纠纷及处理

目录/提纲：……
一、合同签订纠纷
1、合同盖章纠纷
2、定金纠纷
3、只有买方一方签字的商品房买卖合同纠纷
三、商品房逾期交付纠纷
四、逾期办理权属证书纠纷
五、开发商变更规划纠纷
六、工程质量纠纷
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法律班毕业论文
商品房买卖合同常见主要纠纷及处理

2008级法律本科班***

内容提要：针对当前商品房买合同纠纷数量日趋上升现实，列举七个方面常见主要纠纷，并分析产生原因，结合法规和司法实践提出了当事人自行解决办法和加强社会管理，杜绝纠纷的建议，实现社会公平正义，维护_，实现构建和谐社会要求。

关键词：商品房 合同 纠纷 处理

近五年以来，虽然我县房地产开发项目较多，但房地产市场仍是卖方市场，商品房价格上涨太快，平均每年以12%的速度递增，由于消费者专业知识缺乏，处于被动弱势地位，加之开发企业回避自身责任，不讲诚信，职能部门监管不到位，制度不健全等原因导致买卖纠纷逐年上升，多数消费者不知如何处理，使自己合法权益未得到保护，蒙受损失。当前商品房买卖纠纷常见的主要有以下七个方面:
一、合同签订纠纷。
1、合同盖章纠纷。在签订商品房买卖合同时，一些开发商要求买方先签字，然后才去盖章。开发商这样做有很多理由，比如开发商委托中介机构售楼时，中介机构并无权在合同上盖章，所以必须将谈好的合同送到开发商那里去盖章。还有的是开发商的公章归某个人掌管，为了提高开发商自己的效率或自己方便或者其他原因，开发商一
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达不成一致意见，不能签订正式合同，卖方应无条件立即退还全部定金或订金”或再加一条“在认购书有效期内，买方有权随时解除此认购书，卖方应将定金或订金无条件全部退回”，如开发商不同意，在签合同谈判过程中，应录制谈判过程录音并请多人一同参与作证明。
3、只有买方一方签字的商品房买卖合同纠纷。在签订商品房买卖合同时，由于一方或双方疏忽大意，或一方故意留下毁约伏笔，导致商品房买卖合同只有一方签字。由于交房时价格上涨了，多数开发商会误导消费者，合同没达成一致意见，开发商没签字或盖章，合同不成立，要求买受人退房，退回已交房款。而买房人明知价格上涨，房屋增值了而不愿放弃既得利益不退房产生纠纷。一旦买受人退回已交房款，放弃继续履行合同，将使自己损失既得收益。根据《合同法》第三十六、三十七条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。也就是说只要买方支付购房款，买方接受房款或卖方交付了房屋，买方接收了房屋，该合同成立。出现此类问题，购房人不要放弃合同，应该要求继续履行合同，才对自己有利。
二、按揭贷款付款纠纷。按揭贷款（包括银行按揭、公积金贷款、组合贷款）付款方式是目前商品房买卖最主要的付款方式。为了促销及时回笼资金，一般签订合同约定付款方式为“购房人应积极配合开发商办理按揭贷款”，而现实中在开发商方面由于开发项目手续不齐、担保协议或按揭合作协议纠纷，在购房人方面由于资格不符贷款要求，不及时提供相关资料或虚假资料、不签订贷款合同，在银行方面由于业务要求，在不可抗力方面国家政策，地方政府行为，国际经济、自然灾害等原因房贷不成功产生纠纷。由于银行方面原因导致贷款不成功，开发商会以《合同法》第121条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”为由要求购买人承担违约责任。其实该理由不尽得成立，一方面如果是担保协议或按揭合作协议纠纷贷款不成功则是开发商责任。另一方面在签订贷款合同前，贷款人与银行不存在利益关系，不是《合同法》第121条规定中“当事人一方”和“第三人”关系。关于担保贷款规定，尽管最高人民法院法释（2003）7号第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”但是上述规定笼统，不便于操作，对贷款不成功导致商品房买卖合同不能继续履行的处理及明确各方责任，建议在合同中约定：因出卖人原因导致买受人未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，买受人愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；买受人也可单方解除本合同，出卖人应于买受人解除本合同书面通知之日起一定时间内将收受购买人的房款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人，并按照买受人已付房款一定百分比例赔偿买受人。因买受人原因导致买受人未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，买受人应在按揭银行书面通知之日起一定时间内以现金或其他方式支付，在此期限内不承担本合同约定的违约责任，如买受人未能在约定的期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同约定的违约赔偿执行。因不可归责于当事人双方的事由导致买受人未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，当事人双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。如其中一方单方解除本合同，出卖人应于买受人解除本合同书面通知之日起一定时间内将收受购买人的房款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人。
三、商品房逾期交付纠纷。
商品房逾期交付是当前商品房买卖合同最主要最普遍的纠纷之一，主要有交付时间逾期和未达交付条件交付逾期违约。在交付时间逾期方面，开发商往往以行政部门没及时办理相关手续、验收，材料供应不到位、施工方进度慢、调整规划等为由拒不承担违约责任；在未达交付条件 ……（未完，全文共6553字，当前仅显示2301字，请阅读下面提示信息。收藏《法律班毕业论文：商品房买卖合同常见主要纠纷及处理》）