论文：法律强制性规定对农村房屋买卖合同效力的影响

目录/提纲：……
一、本文所涉及农村房屋的界定
二、法律（此处之广义上的法律）强制性规定的含义
（二）》（法释〔2009〕5号）第十四条中被确定了下来
三、有关农村房屋买卖、宅基地买卖的法律强制性规定
四、法律强制性规定对农村房屋买卖合同效力的影响
（三）笔者赞同第二种观点
第一、农村房屋买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定
3、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》不是行政法规
4、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》不是部门行政规章
第三、基于农村房屋买卖合同占有农村房屋进而占有房屋项下的宅基地属于有权占有
2、诚实信用原则是民法的“帝王规则”，民事活动应当遵循诚实信用原则
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论文：法律强制性规定对农村房屋买卖合同效力的影响

随着城市周边农村房地产开发热的兴起，受高额补偿利益的驱动，一些早已将农村房屋出卖的公民向法院提起诉讼，以其与买受人之间签订的农村房屋买卖合同违反法律的强制性规定为由，请求确认其与买受人之间签订的农村房屋买卖合同无效。针对此类案件，在判定农村房屋买卖合同效力时，不同地区的法院，同一地区的上下级法院，甚至同一法院的不同合议庭，认识和处理上都很难一致。笔者认为，从正确适用法律、维护法制统一、保护交易安全、提高公民诚实信用度的角度考量，应当将上述情形下的农村房屋买卖合同确认为有效合同。
一、本文所涉及农村房屋的界定。
本文所涉及的农村房屋是指农村居民在依法审批的宅基地上建造的用于自己居住的房屋，对在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上建造的用于出售的房屋（通称“小产权房”）不在本文探讨之列。
二、法律（此处之广义上的法律）强制性规定的含义。
强制性规定，又称强制性规则或强制性规范，与任意性规则或任意性规范相对应，前者指不问个人意愿如何必须加以适用的规则，后者指适用与否由个人自行选择的规则。[（1） 沈宗灵：《法理学》，
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略781字，正式会员可完整阅读）……　
于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
2、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。
3、国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
4、2004年10月21日国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购置宅基地”。
5、2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》强调：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。
四、法律强制性规定对农村房屋买卖合同效力的影响。
（一）现阶段，对确认农村房屋买卖合同有效形成的共识是，必须同时具备以下条件：①出卖人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；②出卖人与买受人为同一集体经济组织内部的成员；③买受人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；④出卖行为须征得本集体经济组织同意；⑤宅基地使用权不得单独出卖，必须与合法建造的住房一并出卖。[(3)最高人民法院物权法研究小组：《中华人民共和国物权法>条文理解与适用》，人民法院出版社2007年3月版，第462-463页。
]
（二）对本集体经济组织之外的成员（即：外村村民及城镇居民）购买本集体经济组织成员的房屋，此类房屋买卖合同，有的认为有效，有的认为无效。
认为无效的理由是：
根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。那么：
其一，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，宅基地使用权具有有限性和福利性，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处宅基地。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让，这势必导致宅基地使用权享受主体的_，违反了《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定；更甚者还可能导致一些出卖了房屋的农村居民出现流离失所的现象，不利于维护农村的稳定。其二，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，如果农民的房屋允许_买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，因而为该强制性规定所禁止。其三，农村居民的房屋允许_买卖，更是违反了国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年10月21日国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》以及2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》有关农村房屋以及宅基地买卖的禁止性规定。
认为有效的理由是：
其一、法律、行政法规没有禁止农村房屋买卖。上述国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》不属于行政法规。
其二、《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这就是物权区分原则，说明合同是否有效与物权变动是否有效是两个不同的概念。上述国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》关于农村房屋以及宅基地买卖的禁止性规定，影响的是物权变动的效力，但不影响农村房屋买卖合同的效力。
其三、如果农村房屋买卖合同按无效处理且允许返还房屋的话，在利益驱动下此类纠纷将暴增，原本稳定的社会秩序将被破坏。
（三）笔者赞同第二种观点。理由如下：
第一 ……（未完，全文共8032字，当前仅显示2194字，请阅读下面提示信息。收藏《论文：法律强制性规定对农村房屋买卖合同效力的影响》）