论文：物业合同纠纷的理解与认识与探讨

目录/提纲：……
一、物业合同的定义、内容与形式
1、未采用书面形式的物业服务合同
2、业主不能以未同意选聘物业服务人为由主张物业服务合同无效
（一）区分房屋买卖合同与前期物业服务合同项下的权利义务
（二）业主大会决定自行管理物业的，前期物业服务合同亦应终止
（三）前期物业服务合同期限届满时，如果业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同尚未生效，前期物业服务合同应继续履行
（四）房产出售后，建设单位不能自行决定解聘前期物业服务人
（五）前期物业服务人拒绝退出，不能主张物业服务合同终止后的物业费
（六）在物业合同中，物业服务人有下列义务：
（七）物业服务人除有上述义务外，享有报酬请求权
二、相关案例解析
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论文：物业合同纠纷的理解与认识与探讨

近年来，随着人民生活水平的显著提高，居住环境有了大幅度的改善，对小区物业的要求日益增加。城市小区居住人口密集，业主与物业服务之间较易产生纠纷，纠纷一旦产生，涉及人数少则几人，多则几十人甚至上百人，容易形成_性纠纷。在1999年颁布的《合同法》分则所规定的15种典型合同类型中并未包括物业服务合同。随着我国城市建设和房地产业的高速发展，物业服务行业迅速发展。《民法典》合同编回应我国现实需要，针对物业服务领域的突出问题，在典型合同中增加了物业服务合同，为物业服务合同提供了民事基本法的依据。今天借中院的法律大讲堂的机会，与各位探讨一下对物业合同纠纷的理解与认识，及相关法律的适用问题。
今天的内容主要分为两个部分，第一部分为物业合同的定义、内容与形式，法律约束力及相关规定，第二部分为相关案例的解析。
首先我们进行第一部分：
一、物业合同的定义、内容与形式。
物业服务合同时确立物业服务合同当事人的权利和业务的重要依据。物业服务合同属于复合型合同，涉及的服务领域较多。根据我国《民法典》第九百三十七条、第九百三十八条的规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维
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在上述条款中，提到物业服务人和业主。其中物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。物业服务企业，是指符合法律规定，依法向业主提供物业服务的民事主体（市场主体）。我国法律要求物业服务企业必须是法人。《物业管理条例》第32条第1款规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”之所有有前款规定，是因为物业服务企业为物业服务区域内的公共事务提供综合性、专业性且具有公益性的管理和服务，应当具有独立承担法律责任的能力。
在实践中，往往会遇到小区的建设单位与物业服务人订立物业服务合同的情形，关于建设单位订立的物业服务合同的效力有时会引起争议，对于物业合同的性质，学理上有不同观点，概括起来主要有委托合同说、服务合同说、雇佣说、承揽说等。我国民法典第九百三十九条就建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同的约束力进行了专门的规定。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。同时我国民法典对前期物业服务合同的终止情形也进行了规定。我国民法典第九百四十条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。这里需要主义的是要满足两个要件，一为服务期限届满前，第二要求业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的。物业服务合同的主体包括单个业主、业主大会、业主委员会，具有复杂性；物业服务合同系要式合同，即采用书面形式；物业管理和服务事项具有很强的专业性和综合性，
2、业主不能以未同意选聘物业服务人为由主张物业服务合同无效。
根据《民法典》第278会选聘解聘物业服务人应当由专有部分面积占比213以上的业主且人数占比213以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。如果业主大会经合法召集，符合法律规定的表决程序及比例，且未侵害业主的合法权益，业主仅以其本人未同意选聘物业服务人为由，主张物业服务合同无效，不能成立。
（一）区分房屋买卖合同与前期物业服务合同项下的权利义务。
业主系因购买房产，而承接前期物业服务合同中的权利义务。房屋买卖关系中建设单位与业主关于物业服务的约定与前期物业服务合同并不能完全衔接。例如建设单位在出售房产时承诺赠送物业费，该承诺对物业服务人是否有拘束力，取决于物业服务人是否认可。即如果物业服务人认可授权建设单位作出该承诺，则业主可以不向物业服务人交纳物业费。如果物业服务人未同意，建设单位作出的该承诺对物业服务人没有拘束力。业主以此为由不交物业费，法院不应予以支持。不过，业主交纳物业服务费后，可依据建设单位的承诺向建设单位主张权利。另外，《物业管理条例》第 25 条规定:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容:如果业主与建设单位签订买卖合同时，其中未包含前期物业服务合网约定的内容，侵犯了业主的知情权，但是由于业已经成为物业服务区域内的建筑物区分所有权人，并接受了物业服务，业主并不能主张不受前期物业服务合同的约束。
（二）业主大会决定自行管理物业的，前期物业服务合同亦应终止。
《民法典》第284条(《物权法》第81条)规定:业可自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”如果业主大会决定自行管理物业，前期物业服务合同亦应终止。
（三）前期物业服务合同期限届满时，如果业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同尚未生效，前期物业服务合同应继续履行。
前期物业服务合同约定的期限届满，如果业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同尚未生效，此时将会出现前期物业服务人的管理义务结束，又没有新的物业服务人接替的情况。根据《民法典》第950条规定:“物业服务同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”前期物业服务合同履行期限虽已届满，业主大会尚未成立，或者尚未选聘新物业服务人的，物业服务人仍应继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
（四）房产出售后，建设单位不能自行决定解聘前期物业服务人。
从建筑物区分所有权的角度来看，物业销售后，建设单位的物业所有权以建筑物区分所有权的形 ……（未完，全文共8805字，当前仅显示2405字，请阅读下面提示信息。收藏《论文：物业合同纠纷的理解与认识与探讨》）