化解我市房地产行业纠纷的思考

目录/提纲：……
一、当前普遍存在的矛盾纠纷问题
1、商品房延期交付情况增多
2、房屋质量投诉案件量上升
3、部分房地产广告夸张宣传
4、开发商没收购房定金引发争议
5、部分购房合同中权利义务不对等
6、房屋保修难问题广泛存在
二、问题的实质和产生的根源
1、商品房预售制度存在较大弊端
2、现行信访制度面临困境
3、部分开发商综合实力较差
4、市场起伏致购房者心态变化
5、政府部门监管力量相对薄弱
三、预防和化解房地产矛盾纠纷问题的对策和建议
1、加强房地产开发项目全程监管
一是完善规划审批跟踪管理
二是完善质量监督和竣工备案
三是完善配套工程监管
四是完善商品房交付使用管理
2、建立房地产企业诚信管理体系
3、完善商品房预售制度
一是充分利用诚信体系对预售行为进行约束
二是建立部分现房销售制度
三是建立预售款资金监管制度
4、规范商品房买卖合同行为
一是规划合同文本
二是建立合同模板审核制度
三是规范商品房认购协议签订
5、强化房屋质量和维修管理
6、营造良好市场环境
……
化解我市房地产行业纠纷的思考

随着我市经济社会的快速发展和城镇化的不断推进，房地产业也蓬勃发展。但与此同时，商品房延期交付、质量投诉、合同纠纷等问题纷至沓来，成为社会矛盾的焦点。在当前形势下，如何既确保房地产行业健康稳定发展，又解决好群众反映强烈的各类矛盾纠纷问题，是值得我们深入思考和研究的课题。
一、当前普遍存在的矛盾纠纷问题
1.商品房延期交付情况增多。经统计，2012年至今我市共办理商品房项目交付使用备案54件，其中延期交付的有36件，占2/3，延期三个月以上的有18件，占1/3。大部分项目虽然延期，但开发商运营、项目施工正常，并且能按合同约定赔付违约金，较少引发矛盾纠纷。但少数楼盘延期较长，有的甚至拖上两三年，如振兴房产的太仓人家、恒隆世家，世弘房产的璜泾景栊湾小区，永泰房产的之江国际广场、永泰御园等项目，引发了大量上访投诉，对_造成了一定的影响。
2.房屋质量投诉案件量上升。整体来看，近年我市建筑工程质量稳中有升，但诸如屋顶漏雨、外墙渗水、门窗变形、地面起砂、墙面裂缝、电梯故障等方面问题仍时有发生，尽管有的只是微小的质量缺陷，但也引起了众多购房业主的投诉上访，相关案件数量有较大幅度上升。这些案件中有的是个案，有的则是普遍性问题，如景瑞
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，而开发商交付违约承担的违约金仅为每日万分之一。后该楼盘延期交付，购房业主纷纷表示不满并联名向法院起诉，产生了较大的社会影响。另外，华源上海城、上海花园等楼盘也发生类似情况，造成了一定的社会影响。
6.房屋保修难问题广泛存在。根据规定，商品房在保修期内的质量问题由开发商负责保修，在保修期后由业主申请动用维修基金进行维修。但在实际中，开发商对保修期内房屋质量问题往往持不负责任的态度，不及时进行维修，待保修期限一过则拒绝维修。另外，维修基金存在使用难问题，一般居住小区都难以做到规定要求的2/3以上业主表决同意使用，导致保修期过后的维修问题难以落实。如彩虹天下小区纠纷，主要因开发商未能履行房屋保修义务，保修期后业主又遇维修资金使用难问题，导致房屋屋顶漏水、墙面渗水的问题长期得不到解决，致使业主与开发商、物业管理企业之间的矛盾不断升级。
二、问题的实质和产生的根源
1.商品房预售制度存在较大弊端。在目前的预售制度下，商品房还处在建设过程中就开始销售，处于弱势地位的购房者在掌握信息有限的情况下支付全部购房款，并承担未来的全部风险。在认购阶段，部分开发商采用虚假宣传的方式，使购房者在天花乱坠的广告词面前非理智地参与购房，而一旦支付了定金或预付款，主动权则完全掌握在开发商手中；在合同签订阶段，有的开发商利用专业知识不对等的有利条件，设置陷井与购房人签订不平等合同，侵害购房人利益；在交付使用阶段，针对暴露出的问题，购房业由于个体力量薄弱及购房合同不平等等因素，难以向处于强势地位、具有一定专业化水平和规避风险能力的开发商主张合法权益。
2.现行信访制度面临困境。受传统思想观念影响，加上走司法途径费用高、耗时长等原因，绝大部分购房者不愿通过法律途径解决房地产纠纷问题，而更倾向于通过信访渠道主张权利。更有少数人利用信访制度本身的缺陷和弊端，为达到自身利益最大化而进行缠访、闹访，甚至假访，对_造成较大影响。而政府部门在处理过程中往往处于疲于应付的被动处境。
3.部分开发商综合实力较差。预售制度的缺陷使房地产业成为低门槛、高回报的行业。近年来房地产企业数量大幅增长，至2012年底，我市房企达123家，为10年前的两倍。同时，较低的进入门槛使一些无开发实力和抗风险能力的开发商进入房地产行业，造成较严重的后果：一是部分开发商既没有开发经验，也欠缺专业的技术力量和成熟的市场经营理念，开发的楼盘品质较差；二是开发商自有资金普遍不足，只能大量依靠银行贷款或者民间高利贷，一旦遇到行业不景气、融资困难等问题，极易出现资金链断裂，甚至破产倒闭的情况，并造成了严重的社会问题，如振兴房产、盛邦房产等；三是部分开发商缺乏诚信和责任心，购房合同不平等、延期交房、售后服务不到位等问题频频发生，发生纠纷后不积极处理，而将政府部门作为挡箭牌。
4.市场起伏致购房者心态变化。前几年，由于房价的不断攀升，加上股市等投资渠道的低迷，大批市民将资金投入购房。但紧接而来的宏观调控政策使房地产市场转冷，房价下跌，民众心态也发生了较大变化。部分市民担心自身利益受损，想方设法退出房地产市场。如前几年我市出现的上海人购房热，上海居民购房占比达20%以上，其中不乏投资投机客。如今，部分上海购房者在看不到投资回报希望后，便以各种理由要求退房，并通过向政府部门上访、投诉等形式向开发商施加压力，以求退房而达到保全自身利益的目的。另外，随着社会贫富差距的拉大，不少民众存在“仇富”、“仇官”心理，房地产纠纷则进一步加剧了购房者的对开发商和政府官员的不满心态。
5.政府部门监管力量相对薄弱。当前房地产开发量比前几年有较大幅度增长，2012年全市房地产施工面积达706万平方米，为2008年2.2倍，加上宏观调控政策下房产交易纠纷日渐增多，而政府部门管理人员并未增加，监管力量相对薄弱。另外，由于房地产开发时间跨度大，对于小区绿化、市政建设等中间环节的跟踪管理也需要进一步加大力度。
三、预防和化解房地产矛盾纠纷问题的对策和建议
房地产矛盾纠纷是一个复杂的社会问题，需要从多方面入手加强监管，从源头进行预防和化解，确保购房者合法权益，促进房地产行业健康稳定发展。
1.加强房地产开发项目全程监管。一是完善规划审批跟踪管理。对业主反响较大的小区道路、绿化布局、停车位、物业用房、社区用房等在方案阶段予以细化。严格控制已办预售许可证商品房的规划变更。严格按既定的规划方案进行规划核实。二是完善质量监督和竣工备案 ……（未完，全文共4730字，当前仅显示2389字，请阅读下面提示信息。收藏《化解我市房地产行业纠纷的思考》）