土地估价师实践日志

目录/提纲：……
一、基本情况
1、实践项目名称：位于福泉市龙昌镇1宗商住用地土地使用权价格评估
2、实践项目委托单位：福泉市龙昌镇人民政府
3、参加项目时间：2013年2月15日至2012年3月15日
二、实践活动内容简述：
三、在实践中参与的工作内容：
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土地估价师实践日志

实践人员：张月娥（资格证书号：2011500023）
实践期限：2012年2月至2014年2月
实践指导老师：陈力
实践单位：贵州海天房地产资产评估事务所有限公司
本人于2011年通过了全国土地估价师资格考试，取得土地估价师资格证书，并于2012年2月登录土地估价师实践考核信息系统，报名参加了土地估价师的实践考核。现在已经进入第二年实践考核期，在今年的估价专业实
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考。
由于待估宗地位于福泉市一类乡镇土地等级和基准地价覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；又因待估宗地拟建商业用房，待估宗地区域类似房地产的交易案例较多，能够比较容易测算待估宗地地上建（构）筑物的不动产总价，且建筑成本及相关税费、利润率等容易获取，故亦适宜选用剩余法进行评估。所以本次估价采用基准地价系数修正法和剩余法进行评估。
三、在实践中参与的工作内容：
从2013年2月15日开始，对待估宗地了解情况并进行了实地踏勘。期间在指导老师带领下，调查了待估宗地周边区域及市场情况，走访了宗地所在地的国土部门，收集了相关资料，最终于2012年3月15日将估价报告提交了委托方。
本次估价项目中，主要参与了现场踏勘工作、周边调查工作、收集资料工作、协助估价师对地价进行试算及参与撰写估价报告工作。在工作中遇到如下问题：
1、使用基准地价系数修正法对商住用地进行估价时，福泉市基准地价是于2006年公布的，在进行期日修正时存在一定困难。
2、本报告采用基准地价系数修正法和剩余法得到不同的评估结果，两种方法评估结果相差较大。估价结果确定存在一定困难。
针对以上问题，我们采取了如下解决方法：
1、福泉市基准地价于2006年公布，与本次评估基准日相隔7年，根据评估人员对估价对象地价调查分析，确定商住用地地价涨幅每年约3%-8%，根据估价对象的实际情况，本次评估按增长率5%作为待估地块的涨幅情况进行期日修正。
2、由于基准地价公布的时间距离评估基准日较长，且新地价尚未更新，用基准地价法测算的结果缺乏参考价值；剩余法采用当前市场经济状况下的相关 ……（未完，全文共1393字，当前仅显示886字，请阅读下面提示信息。收藏《土地估价师实践日志》）