2013年土地估价师实践考核日志之一

2013年土地估价师实践考核日志之一

受武汉市土地利用与城市空间规划研究中心委托，湖北衡正房地产评估有限公司对武汉化工新城置业有限公司位于青山区八吉新府以东、青化路以北一宗住宅用地（公共租赁住房）转让划拨土地交契税土地使用权价格评估，我作为估价助理参与了部分工作，现对该估价项目估价方法选择思路部分介绍如下：
一、估价目的
本次评估是为武汉化工新城置业有限公司划拨土地转让交契税提供价格参考依据。
依据《市人民政府转发市国土房产局关于完善供地管理政策促进经济发展意见的通知》（武政规[2009]9号）和《关于加强土地估价管理工作的通知》（武土资规发[2011]310号）的规定，公司对位于青山区白玉山（八吉新府以东、青化路以北）一宗国有住宅用地（公共租赁用房）划拨土地使用权价格进行公正、客观地评估，为武汉化工新城置业有限公司划拨土地转让交契税提供价格参考依据。
二、估价方法和估价过程
（一）估价方法选择
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
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在估价基准日价格的方法。
基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对原规划利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。地价构成包括土地取得费用（征地补偿费或城市拆迁补偿费），土地开发费用，土地所有权收益等。
武汉市国土资源和规划局于2011年完成了武汉市市区土地级别与基准地价更新工作，其主要成果有《武汉市土地级别与基准地价更新技术报告》、《武汉市2011年商业、住宅、商务办公、工业用地基准地价表》、《武汉市2011商业用地级别与基准地价图》、《武汉市2011商务办公用地级别与基准地价图》、《武汉市2011住宅用地级别与基准地价图》、《武汉市2011工业用地级别与基准地价图》、《武汉市2011综合用地级别图》等，该成果经湖北省物价局湖北省国土资源厅验收，批复文件为《省物价局省国土资源厅关于武汉市2010年土地级别与基准地价更新成果的批复》（鄂价工服规[2011]42号）。武汉市人民政府于2011年7月20日发布《市人民政府关于实施武汉市2011年土地级别与基准地价标准的通知》（武政[2011]51号），武汉2011年土地级别与基准地价标准自2011年8月1日起执行。
武汉市市区各类用地基准地价内涵定义如下:
①估价基准日
各类用地基准地价估价基准日为2010年12月31日；
②区位条件
土地级别是基准地价的空间载体，各类用地基准地价对应的区位条件是各级别区域内平均的区位条件；
③个别条件
平均容积率：商业用地基准地价设定的平均容积率为3.0，住宅用地基准地价设定的平均容积率为2.0，商务办公用地基准地价设定的平均容积率为3.0，工业用地基准地价设定的平均容积率为1.0；
开发程度：商业、住宅、商务办公用地设定为“六通一平”（宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气和宗地内土地平整）；工业设定为“五通一平”（宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水和宗地内土地平整）；
④其它条件
使用权期限：各用途土地使用权期限确定为法定最高出让年限，其中商业用地40年、住宅用地70年、商务办公用地40年、工业用地50年；
土地还原利率：商业8.27%；住宅6.23%；商务办公8.27%；工业5.50%；
2、确定待估宗地的土地级别及基准地价
待估宗地位于青山区白玉山（八吉新府以东、青化路以北），根据住宅级别图，待估宗地位于武汉市城区住宅用地七级地段范围内，对应的基准地价为1634元/平方米。
3、编制待估宗地区位因素说明、优劣程度及修正系数表，确定区位因素修正系数∑K。
根据《武汉市2011年土地级别与基准地价更新技术报告》中住宅用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表及修正系数表，按照待估宗地的区位因素条件，可建立待估宗地地价区位因素说明、优劣程度及修正系数（∑K）见下表（略）。
4、个别因素修正
根据《武汉市2011年土地级别与基准地价更新技术报告》中住宅用地地价个别影响因素修正系数表，按照待估宗地的个别因素条件，建立待估宗地地价个别影响因素说明（或指标值）、优劣程度及修正系数表。
（1）容积率修正系数（略）
待估宗地容积率为2.8，对应的修正系数为1.3252。
（2）土地使用年期修正
依据年期修正系数公式：


式中：R——土地还原利率（住宅用地土地还原利率为6.23%。）
M——土地使用权法定最高出让年限
N——土地剩余使用年期
Y——使用年期修正系数
待估宗地使用年期为70年，计算出年期修正系数为1.0000。
（3）交易期日修正
根据土地估价师调查收集的资料，分析待估宗地所在区域的地价变化情况，参照“中国城市地价动态监测网”公布的“2010-2012年武汉地价增长率状况”，具体见表6（略）。
武汉市市区基准地价估价基准日为2010年12月31日，至2012年9月30日，住宅交易期日修正系数为1*（1+4.77%）*（1+2.97%）*（1+3.7%）*（1+0.37%）*（1+0.47%）*（1+0.42%）*（1-0.28%）=1.1297。
自2012年9月30日至估价基准日期间地价指数变化不大，故未进行修正。
（4）宗地面积修正（表略）
待估宗地土地面积为33848.33平方米，面积适中对土地利用较为有利，故修正系数为1.03。
（5）宗地形状修正（表略）
待估宗地 ……（未完，全文共8975字，当前仅显示2451字，请阅读下面提示信息。收藏《2013年土地估价师实践考核日志之一》）