对个人自建自用住房销售营业税问题的探讨

目录/提纲：……
1、“个人”范围定义不明晰
2、“自建”行为定义不明晰
1、“单免论”
2、“均免论”
1、家庭成员范围无标准
2、居住时间无标准
3、自用面积无标准
……

对个人自建自用住房销售营业税问题的探讨

2011 年 1 月 27 日，财政部等三部委《关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税 [2010]94 号）废止了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》( 财税字 [1999]210 号 ) 第一条有关契税的规定，但“个人自建自用住房，销售时免征营业税”的条款仍然有效。个人自建自用住房（以下简称“个人自建房”）销售营业税优惠政策已施行 10 多年，但由于政策本身存在着条款不明晰、规定不具体的瑕疵，导致各地税务机关执行口径不一，形成不同地域纳税人享受不同的税收优惠。如何正确剖析政策存在的瑕疵并予完善，是目前税务机关需要探讨的问题。
个人自建房销售营业税优惠政策主要存在自建行为界定、免税范围理解和自用住房判定三个方面的问题。由于税法对上述问题，
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义不明晰。这里的“自建”是指个人凭一己之力建造，还是个人出资建造？从各地税务机关的具体规定来看，有的将自建房界定为自己建造，如江西省地税局规定，“个人自建自用住房是个人自己出资，不通过外来技术和力量，只利用自身的技术条件建造的住房”；有的界定为出资建造，如广西壮族自治区地税局规定，“个人自建自用住房，是指房屋所有权人自己出资，自己施工或请他人施工，建成后用于自己居住的普通住宅”；有的根本就没有具体规定。而“自建”行为是自用住房的来源方式，其界定口径的不同也会直接影响整个销售行为能否享受营业税优惠。例如，张某出资请甲建筑公司建造一套自用住房，居住两年后销售给陈某。
若“自建”行为定义为个人凭一己之力建造，则张某的销售行为不能享受优惠。若“自建”行为定义为个人出资建造，则张某的销售行为就可以享受优惠。


免税范围理解问题

个人自建房销售营业税优惠政策包含了两个纳税环节，即自建环节和销售环节，究竟是只免征销售环节的“销售不动产”营业税，还是既免征自建环节的“建筑业”营业税，又免征销售环节的“销售不动产”营业税？财税字 [1999]210 号文规定并不明晰，各地税务机关也有着不同的理解和规定，结果会导致不同区域纳税人享受较大差异的税收优惠。

1.“单免论”。该观点认为财税字 [1999]210 号文 中的“销售时”，是指销售住房行为发生时，“自建”行为显然不是销售住房行为。另外，根据《实施细则》第五条规定，“单位或者个人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行为视同发生应税行为。”因此，只能免征销售环节的“销售不动产”营业税，而不能免征自建环节的“建筑业”营业税。如江苏省地税局规定，“对个人销售自建自用住房，如果房屋是由本人 (含家庭成员 )建造的应在销售时征收‘建筑业’营业税。”
2.“均免论”。该观点认为财税字 [1999]210 号文中的“销售时”，是指纳税义务发生时。根据《实施细则》第二十五条的规定，“纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。”可见，自建行为和销售行为的纳税义务发生时间一致，所以两个环节的营业税均应免征。支持这种观点的最直接依据来自国家税务总局 2010 年7 月 2 日对纳税咨询的回复，“个人自建住房后销售免征‘建筑安装业’和‘销售不动产’营业税。”

自用住房判定问题

“自用住房”是指本人及家庭成员合用的住房，判定是否属于自用住房的关键要素是家庭成员范围、居住时间和自用面积，但 财税字[ ] 号文并没有规定统一的标准。自用住房是“自建”行为的对象，各地税务机关判定标准的不同也会直接影响整个销售行为享受优惠的结果。

1. 家庭成员范围无标准。“本人+ 配偶 + 未成年子女”的小家庭组合，是指公安部门《居民户口簿》登记的人员，还是按《婚姻法》等规定的具有抚养、赡养等关系的所有人员？大部分税务机关并未对此考虑。
家庭成员是住房的所有者或使用者，是 ……（未完，全文共3189字，当前仅显示1611字，请阅读下面提示信息。收藏《对个人自建自用住房销售营业税问题的探讨》）