浅析物业管理费收取权的法律保障

目录/提纲：……
一、物业服务企业自身的原因
二、来自业主方面的原因
3、部分业主对物业管理的实际内涵缺乏了解
一、物业管理费收取权保障的实体法机制
1、严格实施分业经营、规范物业管理行业
3、对物业管理企业加强运用法律手段维护企业的合法权益的意识
二、物业管理费收取权保障的程序法机制
1、进一步完善我国有关的物业管理法律规范
2、我国未来立法上，可借鉴香港或其他国家的做法
……
浅剖物业管理费收取权的法律保障

法治化是国家治理现代化的必由之路。
习总书记在十八大中曾引用司马光的话“立善法与天下，则天下治；立善法与一国，则一国治”，指的就是制度体系。说的就是中国的发展，必须要建立法制制度。十八大报告提出，要提高领导干部运用法治思维和法治方式深化改革，推动发展，化解矛盾，维护稳定的能力。本人认为，作为物业管理部门，应积极贯彻十八大精神，让物业管理服务的未来发展，也走上法治之路。
物业管理是现代化城市和房地产经济发展到一定程度的必然产物，作为一个新兴的专业行业，对于我国法律而言，它还是一个崭新的领域，我国还没有关于物业管理的国家立法，2003年，国务院制定了《物业管理条例》开始施行，各省、地区也相应出台了不相同的行政法规、部门规章、地方法规和规章。目前我国房地产业加速发展，物业管理中的法律问题亟需探讨研究，物业管理立法亟待完善健全。
而在物业管理工作中，最大的问题就是物业管理费用收缴难。对物业管理公司来说，目前最头疼的是物业管理费的收缴问题。通常，物业管理水平高的小区，物业缴费率就高，而在物业管理水平低的小区，无论收费多少，物业缴费率都很低。物业管理水平决定着物业缴费率的高低。但物业管理公司普
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刻意不交纳物业费。
2.部分业主对物业管理的实际内涵缺乏了解
解放后，我国一直普遍实行着低廉价格的租房居住制度，几十年来，人们已经习惯了在这种制度下的生活方式。实行住房商品化和房改后，对私有产权物业实行有偿管理服务，从普遍意义上来讲还属于一个新兴的事物，大多数人还有一个适应过程。另外，部分业主对物业管理服务了解甚少，不能从全局理解物业管理是有偿服务行为，对物业管理的熟悉只是停留在理论的层面上。少数业主甚至认为：物业管理企业的工作除了保洁、保安、绿化外，自己的房屋存在的一切问题，包括建筑的质量问题，也全部应由物业管理企业负责。所以，一旦房屋出现建筑质量问题，就将责任全部推到物业管理企业身上，并以此作为有力的“借口”，进而少交、欠交物业费。他们不十分清楚这些问题是由开发商、施工单位或因自己装修不当等各种原因造成的；居住过程中，出现类似的问题，其责任的主体不是物业管理企业，也不属于物业管理企业实际工作职责范围。
3.部分业主对物业管理的实际内涵缺乏了解。
由于部分业主对物业管理这种受客户的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，公用设施，绿化，卫生，环境等管理项目进行维护，修缮和整治。并向物业所有人和使用人提供有偿服务的管理形式和物业管理费构成不甚了解，在物业服务消费观念上存在偏差，影响了物业管理费的收缴率。
综合上述原因，我们可以看出，我国现行法律对物业管理者物业管理费收取权的保障是不够完善的。为了实现物业管理者的利益，我们应当从实体法和程序法两个层面对物业管理费收取权进行保障。
一、物业管理费收取权保障的实体法机制
1.严格实施分业经营、规范物业管理行业。物业管理应该是住宅小区建设完成，投入使用以后的事，但在发展初期大多数的物业管理都是开发商自己组建一个物业管理公司来进行管理的。这种模式延续到现在。它是目前许多物业管理纠纷的主要原因。因此，新的物业管理条例已经明确提出业主自治、物业管理独立等原则。它对于解决物业管理纠纷，维护业主利益，规范开发商和物业管理公司的行为具有积极意义。我们应规范物业管理业，鼓励房地产开发、房地产销售和房地产管理分业经营。例如深圳的一些开发商，自己不再组建物业管理公司，而是从社会上选聘。实际上，分业经营以后，互相形成了一种制约关系，这种有品牌的物业管理公司，就能很好地对今后入住的业主负责，对开发商的前期行为进行监督，使得整个物业的前期开发建设过程，为后来的物业管理，为大家入住创造一个良好的条件。个人认为，规范物业管理行业应当做到以下几点：一要结合国外先进物业管理_，逐步完善我国物业管理_；二要加强对物业管理企业的资质等级管理，对其资质进行审查，进行业主招标，提高设立物业公司的条件，逐步实现规范化管理；三要创造、完善、维护公平竞争的物业管理市场机制，杜绝开发商自己建房自己设立物业公司自己管理的垄断情况，在适当时候尽快采取公开由业主进行招标的形式，由业主自己选择规模大、实力雄厚、物业管理业绩突出、物业管理所用人员素质高、责任心强的公司进行管理；四由政府部门规定业主委员会成立时间，督促开发商、行政管理部门及时引导成立业主委员会。可以设立类似履约保证金制度的制约机制，在开发商有意拖延不设立业主委员会时，给予必要的经济制裁；五对物业管理公司实行随时抽查和年检制度，对不合格的物业管理公司进行相应惩罚和制裁措施，对物业管理公司与业主之间的纠纷可以按照有关的法定程序进行必要的调解。
2.加强物业管理有关政策知识的宣传
物业管理服务是一个系统工程，它贯穿于一项物业的生产、销售和售后服务等每一个环节。为使业主和物业管理企业建立良好的、相互依存的和谐关系，从根本上解决物业管理收费难的问题，应对业主加强《物业管理条例》和物业管理有关收费政策知识的宣传。物业费收取的标准、物业管理服务的标准，应经业主大会、物业管理企业，上级主管部门共同研究，并公布于众。同时，媒体也要从企业和业主的不同角度，全面正确地进行舆论引导，提高广大业主对物业管理服务工作的认知度，让业主在享受物业管理服务成果的同时，明确树立依据物业管理服务合同交纳物业管理费是全体业主的法定义务的意识。
3.对物业管理企业加强运用法律手段维护企业的合法权益的意识。物业管理企业可根据国家、省、市有关法律规定，对个别业主 ……（未完，全文共4567字，当前仅显示2307字，请阅读下面提示信息。收藏《浅析物业管理费收取权的法律保障》）