干部学习讲稿：推进与房地产相关的制度改革

干部学习讲稿：推进与房地产相关的制度改革
贾康
华夏新供给经济学研究院院长

一、房地产业健康发展的治本之道
房地产业我们要说说最近一段时间的表现了，在2014年，曾经在社会上大家高度关注房地产市场的回调，主要是以咱们不断发布的70个主要城镇区域的它那个价位来表现的。在房地产市场总体来说，有回调特征的同时，也有过悲观的评价，认为出现了一去不回的拐点，甚至有人说跟着的是崩盘。当时我们作为研究者，就是明确表示了不同的意见，这样的一个回调跟着的应该是分化，很快就印证了在一线城市，比如北京五环之内这个商品房轨道上的它的生成价位的抗击能力其实是相当高的，只看到了一些变相降价，都没有一例明码标价的这样的案例发生。当然在北京五环之外，是有一些地方当时是出现了明码标价的往下的调整的。而到了2015年十一长假之后，数据出来了，北京总体来说成交量开始放大，而过了十一以后，一些出手的价格不光是稳，而且还开始往上调。跟着大家看到的是深圳，深圳从2015年到2016年上半年，一般的坚守就是它的成交价、上涨幅度动不动就是在50%以上，有些楼盘甚至在不到一年的时间可以翻倍。一线城市热度迅速上升，跟着的就是它的这个传染的效应，我们从曲线图上可以看得出来，到了2016年的下半年，杭州，原来很多
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建设，首先解决制度框架这方面优化而能够提供有效制度供给的问题。认识这个事情，我想在背景上面先晾明自己的一些基本观点，有这样一个基本的看法，我们考虑中国的房地产这个概念之下，它的优化的这个制度建设和政策调节的问题是面对着有中国巨大的城镇化发展空间这样一个客观条件的。中国的城镇化的真实水平按照五中全会所强调的户籍人口的城镇化率来做计算的话，其实也就是40%，国际经验是说要走到70%的高位，一般来说这个经济体的城镇化过程会转入低频发展阶段，它还会往上走，但是就没那么大的势头了。在70%之前这几十个点里边，正是高速发展阶段，这个高速发展阶段它伴随的是中国要弥合二元经济，要接近14亿人的世界上最大规模的发展中经济体，弥合二元经济的过程跟着的未来几十年，还有4亿人要从农村转入城市，成为市民。一轮一轮的建城区的扩大，基础设施的建设和升级换代，它跟我们所说的这个房地产、不动产概念之下的这些所有的建设事项息息相关。这种不断的形成的社会需求，当然有可能在整个的市场环境里得到有效供给来回应，来形成一个经济循环，它必然就带来房地产业这个产业它的国民经济支柱产业作用的这样的一种认识，我觉得这个认识是客观的反映了我们所说这个巨大的发展空间的。但是，接着往下讲，房地产业支柱它的作用的发挥不是天然就是一种健康状态，要让它能够比较健康地发挥作用，减少实际生活中间可能产生的一些不健康因素，就必须回到前面的标本兼治，形成合理的制度供给和政策供给这个命题上。而在中国解决制度供给的问题，就是改革的问题，这个改革里面，我简要地强调一下，我认为要至少提到四个概念。一个是土地制度；一个是住房制度；再有第三，投融资制度；第四，税收制度。
二、从重庆案例看四大制度改革
我们简单地把这几个制度结合着重庆案例做一些粗线条的考察，重庆现在大家注意到，它在实际生活里边，它那边作为一个直辖市，也是一个明显的中心城市的这样的一个定位，它的这个楼市、房市在各个其他区域已经表现出种种问题的同时，它却相对平静，没有这样的别的城市所感受到的房价迅速上升的压力。具体考察一下，我前面说的四个制度在重庆它前行的改革过程中间，它已经形成了一些值得进一步的分析认识的它的初步经验。土地制度方面，重庆比较早的就注意到，扩大建成区、城乡结合部要有新的地皮可用，它按照一个占补平衡前提之下的地票制度来做改革实验。
土地解决了我们房地产不可缺少的前置条件的问题，你要有地皮，才能跟着开发房地产。跟着的房地产制度重庆是什么，这些地皮的开发过程中间，非常明确的要有总体上掌握的35%到40%的社会成员在土地开发之后，对应上提供的保障房，而不是商品房，低收入阶层和收入夹心层首先是靠这个土地开发过程中间按照房地产概念生成的保障房的有效供给解决他们住有所居的问题。剩下的中产阶级以上的这些社会成员当然就可以更从容地按照他们的支付能力到商品房市场上去挑选自己的购买对象，整个商品房市场就没有别的地方那样，收入夹心层是最明显的，他不得不通过啃老，通过自己，加上一些东挪西借的资金的筹集以及通过按揭的配套去争夺商品房市场的低端的供给。争到手以后，很多人还是说我在做房奴，我很痛苦。而到了重庆，这一部分收入夹心层首先是进入比如说保障房共有产权房这里边，得到住有所居的条件，而同时就使商品房市场它减少了一个靠近低端的这样的一种在实际生活里边最容易触发矛盾的它那样一个组成部分，商品房市场总体来说就变成了中产阶级以上，有支付能力的人，他们相对从容地去做交易的这样一个市场环境，这是讲到了住房制度必须在双轨统筹方面做得像模像样。
跟着的是投融资，因为大家都知道，房地产它的开发，投融资是非常关键的配套条件，重庆在投融资的方面做了一系列的创新，我们学者愿意把它称为就是开发性金融、政策性金融和我们所说的商业性金融，形成一个配套的体系，它实际上也是金融方面的双轨制。这种商业性金融、政策性金融合在一起，还有一些具体的它的运行里边的机构的创新。政府有意地通过所谓八大投这样的政府可以通过公司注册的这样市场主体更有效的贯彻自己的通盘发展战略的这样的机制，把投融资的运行处理为一个有政策性资金为后盾，但是政策性资金可以市场化运作、专业化管理、杠杆式放大的这样的一个支持机制。那就比较有效的支持了源源不断的保障房的建设，支持了源源不断的和我们住房、宜居城市要匹配的整个城市去的基础设施建设，这些基础设施的门类就更广泛的多了。所有的住宅小区都匹配商业网点，医院、学校、服务设施、文化娱乐场所，还有整个的公交体系的条件， ……（未完，全文共6862字，当前仅显示2410字，请阅读下面提示信息。收藏《干部学习讲稿：推进与房地产相关的制度改革》）