城区直管公房零星公寓楼城中村住房情况调研报告

目录/提纲：……
一、基本状况
1、分布状况比较零散
2、房屋质量普遍较差
3、居住环境比较恶劣
一是基础设施薄弱
二是违章搭建现象普遍
三是卫生状况很差
四是治安、安全隐患严重
4、居民改造呼声强烈
二、周边城市危旧房改造的方法和成功经验
一是二次征询机制
二是“数砖头加套型保底”机制
三是可选择安置机制
四是各方协调机制
五是改造过程全公开机制
四是采用“先签约先选房”等激励机制，调动被改造户签协、搬迁的积极性
三、改造的意见和建议
（一）明确改造的指导思想和总体要求
（二）确立改造的基本原则
一是规划引领和分类有序推进相结合的原则
二是政府引导和群众自愿相结合的原则
三是政策扶持和市场运作相结合的原则
四是坚持依法征收和兼顾居民承受能力相结合的原则
（三）科学合理编制改造规划方案
1、直管公房改造
一是转
二是腾
三是售
四是建
2、零星公寓楼改造
一是继续综合整治
二是并入城区项目进行拆迁改造
三是集中成片重建改造
3、城中村房屋改造
一是整治性改造
二是结合地块开发进行改造
（四）有关问题建议
一是强化组织领导
二是明确实施主体
三是坚持群众自愿原则
四是加大政策支持力度
……

科学规划分类有序推进危旧房改造势在必行
——关于我市中心城区直管公房、零星公寓楼、城中村住房情况的调研报告

住房是最基本的民生问题。近五年来，市委、市政府在构建覆盖全社会住房保障体系中，花大力气推进了中心城区成片老旧住宅小区的综合改造工程，累计投入资金3.2亿元，改造面积达150万平方米（其中老城区110.5万平方米、新区39.5万平方米），惠及城区3.5万居民。该项政府实事工程在改善人居环境，提升城市形象，增强城市支撑服务功能方面成效显著，受到了居民的广泛支持和拥护。随着成片老旧住宅小区综合改造工作的基本完成，城区居民对直管公房、零星公寓楼和城中村住房进行改造的呼声和意愿日益强烈。为此，我局组织有关人员，对该三类住房情况进行了全面调查研究。
一、基本状况
本次调查区域为204国道以东、苏州路（339省道）以南、新区东亭路以西、新浏河以北的约15平方公里范围。调查区域内的直管公房、零星公寓楼、城中村住房总面积为82.5万平方米（8506户），其中直管公房6.67万平方米（114
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。四是治安、安全隐患严重。由于基础设施薄弱，居住人口膨胀和人员结构复杂，使危旧房区域成为火灾等安全事故和“黄赌毒”的高发地段。
4.居民改造呼声强烈。今年市住建局办理的涉及危旧房改造方面的人大代表建议和政协委员提案共有8件，明显比往年上升。府南街直管公房居民通过市民直通车多次向市委、市政府主要领导反映改造意愿。零星公寓楼居民要求安装天然气的呼声十分强烈，来信来访数量也明显上升。
二、周边城市危旧房改造的方法和成功经验
危旧房改造事关民生问题，但同时也涉及到公共利益、物权归属、补偿安置、运作机制、资金平衡、政府公共财政公平投向等众多法律、政策和社会问题，是一项十分复杂的系统性工程。
上海市危旧房改造最早起源于上世纪90年代的危棚简屋改造，“十一五”期间中心城区成片拆除重建改造二级旧里以下危旧房屋343万平方米，受益居民12.5万户，综合改造旧房近亿平方米。“十二五”期间规划成片拆除重建改造危旧房350万平方米，综合改造旧房5000万平方米。上海市危旧房改造在“政府有能力、群众有意愿”的前提下，推行了“五大机制创新”：一是二次征询机制。第一次对居民“是否愿意接受改造拆迁”进行征询，如果同意户数达不到90%，则改造项目暂缓实施；第二次征询为拆迁补偿安置方案征询，在规定期限内签订协议必须达到三分之二以上，安置补偿协议才开始生效。二次征询机制扭转了以前不正常的拆迁氛围，变“被动改造”为“主动改造”，改变了原来政府与老百姓对立的局面。二是“数砖头加套型保底”机制。在坚持市场评估的基础上增加20%-30%的价格补贴和对不成套房屋增加15平方米面积补偿。三是可选择安置机制。在实行货币补偿或跨区域异地安置的基础上，要求就近安置不低于50%。四是各方协调机制。成立由市政府主要领导任组长，分管副市长任副组长的改造工作领导小组，及时协调改造中出现的问题。五是改造过程全公开机制。在坚持“阳光拆迁、公开操作”的基础上，邀请人大代表、政协委员、社区工作者和法律人士参加全过程监督。同时，上海市、区两级财政按照不低于项目总投资的30%安排改造资金投入。
苏州市危旧房改造经历了从零星的直管公房解危改造、背街小巷改造、老小区综合整治改造向成片城中村（无地队）及老旧小区重建改造的发展转变过程。2010年3月，苏州市启动了沧浪区南环新村（占地323.1亩，房屋总面积32.5万平方米，涉及居民4778户）的整体重建改造；2012年3月，又启动了位于主城区的梅巷片区、朱家庄新村、解放新村三个片区的危旧房改造，共涉及居民3332户，改造面积23万平方米。苏州市危旧房改造的显著特点：一是把危旧房改造作为惠民实事工程，市、区两级政府和街道、社区高度重视、集中力量、强势推进。二是执行新的征收安置条例，针对市区原有住房面积普遍只有40-60平方米的现状，对选择产权调换安置的改造户，按“安置房间不少，套内面积不小”和“公摊面积不结价（约15平方米）和10平方米优惠价”的征收安置政策，对选择货币安置，购买定销房的被征收户实行“拆1还1.25”的优惠政策。三是严格执行“八公开一监督”制度，将征收安置过程的各个环节完全置于“公开、公平、公正”之中。四是采用“先签约先选房”等激励机制，调动被改造户签协、搬迁的积极性。
苏州下辖市（区）中的工业园区自2006年开始对苏嘉杭高速西侧的娄葑镇群力村的32万平方米（占地380亩）的城中村实施了整体重建改造。操作上，采用由娄葑镇政府组建开发公司，重建的房屋优先满足安置后用于对外销售，运作亏损部分由区、镇两级财政共同负担。吴中区2007年出台政策文件，对7万平方米直管公房进行解危改造。操作上，采用了腾退（不符合租赁条件的住户），配租（新建解危房按人均20平方米配租给符合政 ……（未完，全文共5724字，当前仅显示2010字，请阅读下面提示信息。收藏《城区直管公房零星公寓楼城中村住房情况调研报告》）