干部学习讲稿：解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下）

目录/提纲：……
二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的主要内容
（四）补偿制度
（五）执行制度
（六）法律责任
三、学习落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》的注意事项
（一）配套制度的建设
（二）工作人员的培训
（三）社会的共同努力
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干部学习讲稿：解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下）
　　薛刚凌
　　中国政法大学法学院院长、博士生导师
　　
二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的主要内容
（四）补偿制度
　　第四是补偿制度。我前面已经讲到在房屋征收过程中最关键一个问题就是补偿是不是公平，这一次立法是花了很大的篇幅对补偿制度做了比较详细地规定，具体涉及到这样一些内容。
　　一个是补偿的标准。按照规定实际上从总的原则来讲是公平补偿，具体体现在很多方面，一个是具体的标准。在这里房屋征收补偿是三个内容的补偿或者是它的补偿范围是三个方面。一个是被征收房屋价值的补偿。比如说征收了一套房，这套房值200万，在这里可能就要补偿200万，那么总体的要求是不低于公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。公告之日，比如说什么时候对外公布那一天，比如今天做了征收决定并公布于众，并且当天公告之日，那么它的房地产的市场价格，类似房屋，但这里有类似的房地产，或者是在同一个地区，对同一个相同品质的房屋，那么如果说没有这个市场价怎么办？这实际上还是需要一些程序来补足的，可能这个地方就是没有市场交易，或者是交易间隔时间很长，最早一个交易是一个月前的交易，所以这个价格可能有具体的一些规定来补充了，所以总体上来讲就是要等额补偿。
　　除了补偿房屋征收的这个价值以外还有就是因房屋征收造成的搬迁、临时安置的补偿。你搬房子需要费用，需要时间，另外临时安置，如果说是提供要进行产权调换的话就涉及到需要临时的周转或者是回迁房，那这个可能要过一年两年要临时周转要用
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到旧城区改建作为征收决定的政府，要充分考虑到老百姓的需求，要提供改建地段或者就近地段的房屋，实际上是一种公平补偿的一个应有旨意。所以产权调换里面有两种，一种是回迁性的，一种是不一定是回迁的，可以提供别的可替代的产权位置，属于老百姓愿意的话，它也是可以的。所以从补偿方式上来讲比过去要更灵活或者是更能满足被征收人的利益需求。
　　第四个就是房屋价值评估，这个在补偿过程中评估是合理补偿的前提。你评估价值的高低，准确与否，直接影响到老百姓的权益。那么为了保证评估它的公平和客观性，这一次是明确规定的，评估是由房地产评估机构来评估的。
　　但是究竟选择哪一个评估机构呢？在这里是交给了被征收人可以协商决定的，不是由政府来决定的。政府决定往往会导致就是为了少给补偿款，可能会导致一些对老百姓不利的评估结果，所以这一次是做了一个非常好的制度改进，是由被征收人协商选定，协商不成的，可以通过多数决定，随机选定等方式来确定。就是在具体评估机构的选择上给予了老百姓充分的决定权。当然这个很多人如果涉及到几百户，也许意见不一致，如果协商不成，那总的有一个解决机制在这里可能是用票据，或者是用随机选择的方式，你最后要由多加评估机构来评估可能导致标准不统一，可能是由被老百姓、被征收人自己决定。
　　那么在这里房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。实际上是强调评估机构它应该是公平的来评。当然评估机构不公平怎么办？它实际上将来也需要一些制度来制约，包括不公平评估还会导致处罚，后面在讲责任里面该会讲到。
　　那么具体的评估办法现在是由住建部在制定目前还没有正式对外公布，这个评估实际上也是很技术性的一项工作，比如说用什么办法来评估，比如说由市场价位标准来评估，还是再造房屋需要的成本来评估，那可能最后评估的价位就很不一样，所以在这里面，评估的办法里面会对一些评估的细节问题会做具体的规定。
　　当然对这个评估不服才，可以申请异议，当然这个异议实际上是一个技术性的一个问题，所以在这里它是可以申请异议，异议不符的那么还可以有专门的评估复议委员会来进行相关的复议作出相关。还有一个救济技术性，不是直接上法院而是上评估机构来申请相关的委员会来申请复议。所以补偿的过程中，应该说评估制度大也是一个非常重要的一个环节，如果评估不好，可能会导致最后的结果和实际的情况是不相吻合的。
　　第五个方面是要订立补偿协议。有了征收的决定、补偿的方案，包括补偿的一些标准，包括被征收房屋的一些方位、面积的调查情况和评估的一些结果以后，就进入到正式的补偿协议的签订。
　　补偿协议是由房屋征收部门和被征收人双方在协商讨论沟通的基础上来订立补偿协议。要注意这里实际上是一种自愿自治而不是强迫性的。这个征收协议书里面包括了补偿被征收的无情况补偿的方式、补偿的金额、支付期限，如果说是采用产权调换的，那要明确产权调换的地点、面积，在这里还涉及到搬迁费、安置费、停产停业的损失，还有搬迁期限、过渡方式和过渡期限等等。所以实际上是要保证从订立后，后续的被征收人，它到新的家这个搬迁以后整个过程都要协商好，保证老百姓生活不能因为老百姓征收而受到损失。所以在这里所生产的这种消耗都应该是政府来承担。政府承担实际上也是公共利益，老百姓来承担，就是大家分担这里的一些成本。因为征收是为了公共利益所以这里也是由公共来承担也是合情合理的。
　　要注意对补偿协议如果任何一方忠实的完全地旅行，另外一方可以到法院可以去提起诉讼。在这里它实际上诉讼是按照现行的规定，实际上类似于民事合同的诉讼，有这样一种性质。
　　第六个方面是补偿决定。如果达不成补偿协议，在相约的签约期限，就是在补偿征收决定或者是长方案里面属于是达不成这种协议，在签约的期间里不能够达成，或者是被征收人所有权不明确的，这个房屋的权属有争议的，现在有三个当事人觉得是由他所有，但是到底给谁不清楚，而且现在他们在打官司，那么这个时候这个征收又要往下进行，那么是需要不能够用补偿协议的方式，因为权属不清，都要采用这个补偿决定，换句话说，补偿决定是有两种情况，一种情况是在签约期限内达不成协议的，另外一种是被征收房屋产权人不清楚的，所以用补偿决定。补偿决定和补偿协议不一样，是由政府单方面的决定，所以在这里它要市、县级人民政府来做出，而前面这个签订是房屋征收部门代表政府和被征收人来签订，因为补偿协议相对来说比较和缓，它是一个平等协商的结果，而补偿决定是政府单方面的意志，所以在这里为慎重体现要为市、县级人民政府来直接做决定。这也是体现了征收主体它的这样一个职责。
　　那么如果说对补偿决定不服的，它是可以提起复议和行政诉讼的，所以要注意的是在补偿里面它实际上是强调了补偿的范围、补偿的标准、补偿的方式，那么包括补偿的协议和决定的制作，最后就是要体现在这样和老百姓之间要达成一致的，如果特殊情况达不成一致的，要做补偿决定。而且对补偿决定可以复议可以诉讼，可以给老百姓一种救济圈。里面还涉及到优先补偿和未登记房屋的补偿，就是看它是不是这要调查，做认定，看它是不是合法，合法的要补偿，不合法的不补偿，所以可以看到补偿制度，它是设计还是比较精细的，各方面的情况它都是做了充分地考量，既要考虑到征收的顺利地推进，同时要切实保障被征收人的合法权益。所以在补偿的制度设计上还是比较全面。
（五）执行制度
　　第五块内容是执行制度。征收补偿那么第三个环节就是一个执行。那么这个执行里边有这样几个 ……（未完，全文共12325字，当前仅显示2932字，请阅读下面提示信息。收藏《干部学习讲稿：解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下）》）