试析政府与土地市场

试析政府与土地市场

１引言
土地市场的发展和繁荣与政府所提供的各项政策与制度是密不可分的。政府所提供的土地市场运行规则创造了土地市场发展与不断繁荣的最基本条件。不同阶段土地资源市场化配置机制中政府所发挥的作用是不同的，我国政府的职能不同于现代其他市场经济国家，面临着从计划经济条件下全能型、管理型政府向服务型政府转变，随着土地市场的改革，政府的职能定位面临更多挑战与困境。
因此，在土地市场中应该注重充分发挥政府的积极作用，促进城乡土地市场的统一，进一步完善土地市场。
租、抵押等。土地三级市场是土地使用者再次将土地转让、租赁、抵押、交换等交易活动。可以简单形容为政府拍卖给开发商土地，开发商卖出商品房，买房者再转卖给别人这三级。
2土地市场的概念和内涵
土地市场是土地供给与土地需求的接合点，通过土地交易，土地供给者用土地所有权或使用权换回货币，土地需求者用货币换回土地所有权或使用权。简单来说土地市场是指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。
由于我国的城市土地和农村土地实行的是不同的所有制，我国的土地市场自建立至今都是一个城乡二元结构的市场
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提高让渡价格等形式非法买卖，出租或变相买卖、出租土地。从事这种活动的，既有集体单位、全民所有制单位，也有居民和干部，有些土地拉成一次非法交易便可从中渔利上万元.利用土地资产搞协作.拉关系的现象比比皆是;另一种是隐形“黑市”，就是住宅、房屋商品化后，住宅所有者和房地产开发公司，以出租和买卖房屋的形式变相出租买卖土地。随着工业化、城市化快速推进以及新农村建设的启动，经济建设和社会发展对非农建设用地需求不断扩大，农村土地尤其是城市郊区农地的价值日益提升，农地流转的隐形市场普遍存在。非正规渠道获得的土地建设“小产权房”，给现行土地管理留下很大隐患。隐蔽的土地市场尽管也实现了生产要素的转移，但它使国家土地所有权旁落，经济上蒙受重大损失，经济利益完全落入转租、出卖土地的个人和社会集团的腰包，给土地市场造成巨大压力。
此外，我国目前土地管理法律法规，土地拆迁补偿制度等都跟不上时代的发展，不适应土地改革的需求和社会经济的发展。
理法，使土地产权界定趋于明晰化、合理化。
三是政府制定的土地市场法律制度不健全。政策法律不适应时代的发展，有待进一步完善。我国土地资源配置正处于一个从无偿、无限期、无流动使用向有偿、有限期、有流动使用转化的阶段，城乡土地市场正在逐渐统一，随着农村和城市土地使用制度的相应改革，土地管理法律法规明显跟不上改革的步伐，存在很多问题。如农村土地流转、土地拆迁补偿、土地管理法等都需要完善。
总之，政府对土地市场的发展起主导作用，目前我国的地方政府在土地市场中扮演着重要经济主体、调控者、监管者、仲裁者等多重角色，而随着土地制度改革，政府需要转变职能，充分发挥其积极作用，努力推动城乡土地市场的统一，建立健全土地市场。

4土地市场问题产生的原因分析
由于政府直接参与土地市场的建立、管理和完善，因此除了我国土地市场发育较晚和本身缺陷外，我国土地市场发展滞后和产生问题的根源在于政府职能“错位”、“越位”，没有发挥其积极作用，主要表现为:一是政府没有建立统一城乡土地市场。现有地价体系或基准地价不完善，造成各种不公平，使土地市场难以发挥功能。政府对土地市场形成垄断，城市和农村的土地市场没有统一，完整的城乡地价体系还未形成，造成土地价值的流失，而土地市场必须是一个统一的、资源_流动的市场，没有完善的政策与制度是显然是不行的。
二是政府对土地市场调控不合理。土地用途和农用地占用管制不严，土地定价缺乏约束，对土地一级市场的整顿和规范力度不够，调控缺乏科学性，对隐形交易缺乏有效的制约措施和监管。我国现行的土地产权关系不明确，城乡土地价格存在明显差异，严重制约和阻碍着土地市场的发育和完善，这就导致隐形土地市场活跃，造成大量国有土地价值流失。政府应该发挥其作用明确界定土地产权关系，以有效防止暗箱操作，尽快将其推向市场。尽快建立土地产权管理和地产市场交易的法律体系，制定土地综合开发利用规划，科学的土地价格评估系统，更好的管理市场，在辅之以政府强有力的宏观调控下，不断地完善土地管

5政府与土地市场的关系
5.1土地市场配置资源的理论基础和方式
党的十四大提出要使市场对资源配置起“基础性”作用，十八届三中全会提出要使市场在资源配置中起“决定性”作用。市场配置资源指的是经济运行过程中，市场机制根据市场需求与供给的变动引起价格变动从而实现对资源进行分配，组合及再分配与再组合的过程。市场决定资源配置的方式，主要包括价格、供求、竞争以及激励和约束。我国土地资源配置的主要方式有两种，即行政配置和市场配置。所谓行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，安排各种用地类型的比例以及以何种代价提供给用地者。而市场配置则是各类用地主体(政府、企业和个人)通过市场方式获得相关土地资源，土地资源的配置通过土地价格的信号，把分散在社会需求各个角落的土地需求和相应的限制联系起来，从而最有效地实现土地资源的和谐配置，通过价格这只无形的手，使得土地资源配置达到最优。在社会主义市场经济_中，必须尊重市场在资源配置中的主体地位和决定性作用，其他任何力量都 ……（未完，全文共6228字，当前仅显示2187字，请阅读下面提示信息。收藏《试析政府与土地市场》）