干部学习讲稿：新型城镇化金融创新（上）

目录/提纲：……
一、新型城镇化投融资概论
（一）新型城镇发展三阶段
（二）新城开发项目包
（三）新城开发主体包
（四）新城开发资本包
（五）新城开发债务包
（六）新城开发信用包
（七）新城开发经营包
（八）新城开发合作包
……
干部学习讲稿：新型城镇化金融创新（上）

关于城镇化的金融创新，这样一个命题，而我也很有兴趣在这个问题上和大家交流探讨。我想上午主要讲两个问题。一个是新型城镇化建设必须理解的几个重要前提，这个是非常不成熟的我一个创新性的总结，这个有助于大家理解新型城镇化，甚至于理解更广泛的这个金融问题。我觉得这个也是一个非常不成熟的想法。但是我觉得大家对这几个前提，可以展开进一步深化的研究和讨论。第二，新型城镇化金融创新的几个重要工具。我想上午主要围绕这两个方面来探讨。
一、新型城镇化投融资概论
（一）新型城镇发展三阶段
下面我们讲第一个方面，就是说新型城镇化投融资概论，也就是说我们叫金融创新，它有几个前提需要大家来理解，所谓创新，那么你要明白新型城镇化投融资总体上是怎么回事，所以说我觉得这个呢，必须有几个前提要交代一下，这样你才谈得上有进一步创新的可能，那么什么是新型城镇化建设？那么这个既是一个大的理论问题、战略问题，也是一个很现实的操作问题。所以说呢，我们觉得还是从这个常识入手，把新型城镇化建设这个本身概念搞清楚，我想城镇化建设从无到有，它要经历一个过程。这个过程一般分为三个阶段，一个是规划设计，一个是资金统筹和建设，俗称开发，第三个阶段运营管理。那么这三个阶段，我在未来的一本新书里可以提出来，也就是说形象地说可以叫
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略895字，正式会员可完整阅读）……　
内外的各种资本来介入，包括社会的力量，包括资本的力量，这就产生了一种合作。否则项目大、主体单一、资金的投融资的供给有限，而雄心勃勃的项目还非常大，这个时候就很难使我们的投融资能够持续平稳地进行，缺了钱干什么都不行，没有钱是万万不能的。有了钱不一定办所有的事情，但是硬缺口是没法填补，所以需要合作，那么开发由谁来开发，怎么开发。
开发完了之后应该有个经营包，也就是运营收费包，也就是说，我这个城市的项目之所以能够不断地可持续地良性地开发下去，关键在于运营好，就是说能使我城市的产出形成的收费要大于等于它的开发投入，也就是说产出要大于投入，这样，形成了剩余价值。营运这样的话城市才能良性循环，才能有更剩余的财力、物力进一步开发新的项目，开发主体才能不断地膨胀，实力才能不断地增强。从这个意义上说，城市的综合生命力就会蓬勃发展，就会良性循环，小城市就会逐渐膨胀到中等城市，中等城市就会逐渐地膨胀到大城市，这样，安居乐业，我们的城市化、产业化互动的目标也都能逐步实现。
（二）新城开发项目包
那么我们首先讲城市开发的项目包，我们上面讲了，所谓项目从最终的项目是住宅、商业、文化、娱乐等等，当然也要经过一级开发、二级开发形成的这么多，这是最终项目，这是土地的各种开发，然后，这个项目那我们说从城市基础设施角度讲，那么可以分为通、供、保、防、用这五大类，通，道路公路轨道交通公共交通，静态交通，电信设施，邮政设施，现在讲，要致富先修路，那么路通了，产业才能聚集，人才、物流、人流、资金流才能聚集，路不通什么都谈不上，城市也谈不上发展，所以说首先要打通。其二是供，供水设施，供电设施，供气设施。第三是保，环保、绿化、环卫。第四是防，防震、防洪。第五是用，文教、体育、住房等等等等。整个就是城镇化安居乐业的各种需求，这种项目就是五个字就可以体现了。
通常意义上说，人们又把它分为三类，一类是市政基础设施，公共服务，环境保护。总而言之，项目包就包含着这么五大类。
当然了大家一定要认识到，要从两个层面来理解，这个是从物理层面，它是通供保防用，价值方面就是我要估值了，就是我要投入多少钱，产出多少了，这是价值有价值的衡量，物理性质有物理性质的衡量，像我们西部的项目包要比平原同样修一条路，造价要高，成本要高，投入要大，也许他的产出效益比平原要低，这是我们特殊的项目包的特点。所以说我们规划一个项目要从价值和使用价值两者来考虑，这样从物理角度刚才我们说了。
从价值角度，大家看城建的资金，就会分为固定资产的支出，维护支出，偿还国内贷款，缴纳税费其他支出，这是我们刚才讲的物理性质的，这是价值性质的，这个整个就构成可以用价值来衡量的，这可以用实用功能来衡量的，这两者之间就形成了我们新城建设的项目包。
（三）新城开发主体包
新城建设的主体包，城镇建设项目由谁来干呢？这是我们常常面临的非常现实的问题。人民常常说投资主体要单一、要多元，什么吸收民间经济参与等等等等，实际上都是对新城开发主体的一种定位，这取决于你的项目如果是非常小，那么主体就可以比较单一，小项目小开发小主体，项目要很大又很系统，所以说对这个主体的要求就提出了更高的要求。
所以说我们可以看，现在的主体有项目的一级开发、成片开发，这个是基础设施的。一级开发熟称说把生地做成熟地，八通一平、七通一平都主要指的是住宅地产、工业地产、商业地产、旅游地产等各种专业的开发，其中还有旧城改造，也是各种项目的改造主体，各种专业的开发商，这个一级开发商主开发商，还是项目改造的专业开发商都是属于多级开发，专业开发，那么现在新的运营方式新的开发主体是城市的运营商，城市运营商说来很复杂，说简单也简单，他就是城市的规划、开发、运营一体化，也就是说他是交钥匙工程，由我们的画城开始、造城开始、养城开始，它都给你包了。这种系统的城市的运营商非常适合西部很多地区，城市化成长还是比较初期的阶段，资金又非常短缺，资源很丰富但是资金很缺，管理经验、开发经验、开发模式不太成熟。
那么好山好水怎么变成金山银山？有的是由于没有城市运营商的综合和统筹规划开发，反而开发的结果造成很多鬼城、睡城、死城、空城或者是很多衰败的城市。这都是和我们的综合开发主体有关系，可能缺在规划上，缺在经验上，所以说我不是否定很多西部城市开发的很好的经验和模式，但是更需要与时俱进地在开发主体上有所创新。
（四）新城开发资本包
第四，新城开发的资本包，本从哪里来？干所有的事之前立足之本、开发之本必须有资本金，大家知道开发一个项目银行也好，金融机构也好，首先问你的是项目资本金足不足，起码达到25%到30%左右，这是你首先谈金融创新之前，首先拿本才放心，没有本，就无水之源，无本之木 ……（未完，全文共10563字，当前仅显示2512字，请阅读下面提示信息。收藏《干部学习讲稿：新型城镇化金融创新（上）》）