干部学习讲稿：新常态下房地产业的发展趋势、政策取向（上）

干部学习讲稿：新常态下房地产业的发展趋势、政策取向（上）
秦虹
住房和城乡建设部政策研究中心主任

各位学员大家上午好，我是住房和城乡建设部政策研究中心的主任，我叫秦虹。我今天给大家介绍的题目是新常态下我国房地产业发展趋势与政策取向。今天这个课程主要是两个方面的内容，第一关于新常态下房地产市场的趋势。第二是新常态下房地产的政策取向。
一、关于新常态下房地产市场趋势
（一）关于当前房地产市场的判断
第一，关于新常态下房地产市场趋势。那么我们在判断新常态下中长期房地产市场趋势之前，我们首先看看我们当天今天我们当前的房地产市场，怎么判断今天的房地产市场呢？我认为目前的房地产市场一个突出的特点，就是末端好前端差，什么是末端？就是房地产市场的这个交易端，也就是楼市这一端。我们看这是今年1到8月份，从去年1到8月份到今年1到8月份这12个月里面，全国商品房销售面积和销售额的增长情况，去年全国商品房销售面积和销售额这两个指标，全部都是负增长。但是到今年8月份，全国商品房销售面积同比增长了7.2%，销售额同比增长了15.3%，也就是说，今年全国楼市的销售要远远地好于2014年，好于去年。今年整个商品房销售可以说是确定性上涨，而房价也正处在恢复性上涨期间，在一线城市特别是深圳，房价上涨的幅度已经非常的明显，那么70个大中城市里面，超过一半的城市房价同比去年同期也出
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的库存压力仍然很大。按道理上来讲，只要楼市销售速度快了，大家买房的热情高了，销售同比增长了，那么开发企业就应该积极地有动力去拿地，去新开工。但是今年我们的销售，已经开始反弹，从5月份开始已经连续三个月反弹，但是土地的购置新开工以及房地产的开发等等，依然没有出现明显的好转。为什么？最主要的原因是相当多的开发企业，目前还要消化它的库存，就它的库存量非常大，数字非常大。那么库存量很大的情况下，开发企业再去新购置土地，新开工，积极性是不高的。开发企业库存压力大，那么投资额和销售额之比，目前仍然处于一个高位，所以开发企业的资金压力也是非常大。
大家看这个图，房地产开发投资额和销售额之比，就是你投出去的钱和你卖房子收回来这个钱，那么反映开发企业这个资金状况，这个点之前是2008年到2015年，那么从这个点之后是2015年的2月、3月、4月、5月、6月、7月的状况，我们可以看到的是，2015年开发企业的投资额占销售额的比重，始终处于一个高点，甚至高于2008年最困难的时期。所以消化库存是开发企业目前一个当前首要的举措，开工拿地是次要的。
2、开发企业贷款难、成本高
第二个原因是房地产开发企业贷款难、成本高，因为由于房地产市场的调整，现在商业银行把房地产这个行业列为了高风险行业。那么银行对开发企业的贷款的积极性不高，即使有贷款，也倾向于把资金贷给那些名牌企业，大企业，品牌企业，而中小企业很难拿到银行贷款。所以尽管我们说从去年年末到今天中央政府，央行已经降了四次息了，降息应该有利于开发企业降低这个开发的成本，资金的成本。但是实际上由于你的高风险行业的这种定位，所以实际上很多的中小企业是很难拿到贷款的。甚至即使有的企业能够拿到贷款，也是要加上一些风险系数，所以开发企业贷款的成本，是提高的，并没有降低。
那么从开发企业资金来源，我们也可以看到，银行贷款的增速到今年的8月份，也是出现了一个负的增长。所以贷款难，开发企业我们房地产是个资金密集型行业，没有资金的支持，怎么搞开发？怎么去拿地？怎么新开工？都是非常困难。这是第二个原因。
3、民间资金投资房地产的速度下降
第三个原因就是民间资金投资房地产的速度也开始下降。我们以房地产信托为例，过去几年当房地产开发企业资金贷款遇到难度的时候，就国家收紧银跟收紧贷款的时候，民间资金特别是房地产的信托资金，给了房地产开发企业很大的资金支持。但是今年我们可以看到，今年2015年8月14号为止，房地产今年的信托新成立的房地产信托产品只有507只，募集规模是838.8亿元，只占全部集合资金信托募集规模的8.93%。这样一个占比可以说和去年相比，已经大幅度下降，去年房地产的信托募集规模是1648.3亿元，今年只有838亿元。所以已经出现了大幅度的下降，那么下降的幅度比去年下降的是55.94%。那么募集的规模比去年同期下降了41%，从整个房地产信托的投资规模上来看，今年的投资就是我刚才讲的是今年的新募集，那么加上历年的投资到今年8月份为止，一共投了1.32万亿。那么今年比去年是同期也是下降的，是信托业协会有记录以来22个季度的最低点。那么不仅仅是房地产信托在下降，委托贷款也在下降，房地产的私募基金也在调整，公司债价格在上涨，境内_的股权融资也在下降，债权融资也在下降，所以房地产开发的直接融资渠道，民间投资都明显的下降。那么这也是导致开发企业资金压力大，开工购地动力不足的一个重要的原因。
4、开发企业的成本上升、利润下降
第四个原因就是开发企业的成本上升、利润下降，也导致它的扩大再生产有很大的难度。我们说这些年来，特别是去年以来，房地产开发企业销售速度放慢了，价格也不涨了，很多地方价格还在下降。但是房地产企业的开发的所有的成本，都在上升。土地价格也没有降，这个劳动力成本在上升，那么各种政府的各种税费也没有降低，这样极大地压缩了房地产企业的利润空间。那么我们在这里举一个例子，就是开发企业所这个在开发的过程中，各个部门的一些除了税之外的一些收费，非常地多。都是按平方米收，那么这样一些我们曾经到一个企业了解到，给我们提供了这个有长达70项的各个部门的一些收费。甚至包括什么地震局、气象局、路灯管理处、国土部门、建设部门、文物部门，各种收费。那么这样的收费，以前在房地产开发企业日子比较好过的时候，房价涨得快，利润比较高的时候，应该说它都是可以承受的。但是现在我们说所有的成本都没有下降，但是开发企业的利润在下降，所以也导致了开发企业新开工、新购地这个压力是非常大的。所以开发企业资金压力大，我们表现在开发企业资金来源增速非常低。那么整个房地产开发投资的增长，由于资金来源增速这个很低，所以房地产开发投资的这个增长速度1到8月份只有3.5%，这也是历史上比较低的一个数据。整个企业对未来信心是不足的。
（三）市场表现的趋势性因素
那么眼前当前今年的房地产市场的这种表现 ……（未完，全文共10979字，当前仅显示2612字，请阅读下面提示信息。收藏《干部学习讲稿：新常态下房地产业的发展趋势、政策取向（上）》）