张家界永定区基准地价工作报告

目录/提纲：……
一、工作背景1
二、基本概念1
三、主要任务2
四、工作目的与意义2
五、工作范围3
六、更新工作程序3
七、技术路线5
一、外业调查6
二、内业处理9
三、城区土地定级9
四、基准地价更新13
五、基准地价修正体系编制17
一、体会与经验20
二、存在的问题21
一、工作背景
二、基本概念
三、主要任务
5、完成土地定级与基准地价更新的工作报告及技术报告
四、工作目的与意义
五、工作范围
六、更新工作程序
（一）前期准备阶段
（二）资料调查收集阶段
（三）数据分析处理阶段
（四）成果完善与报告的编制阶段
（五）成果验收审批阶段
七、技术路线
一、外业调查
（一）土地定级资料搜集
（二）土地估价资料搜集
（三）其他相关资料搜集
二、内业处理
三、城区土地定级
（一）确定土地定级因素及其权重
（二）土地定级指标计算
（三）定级单元划分
（四）定级单元作用分值计算
（五）土地级别的初步确定
（六）土地级别的检验与调整
（七）各级别面积量算
四、基准地价更新
（一）资料的整理归档
（二）样点检验剔除
（三）基准地价计算
（四）级别基准地价的检验
（五）基准地价结果
五、基准地价修正体系编制
一、体会与经验
（一）领导重视、部门配合是关键
（二）精心策划、认真组织是前提
（三）严格要求、质量……
张家界市永定区土地级别与基准地价更新工作报告

张家界市国土资源局
二○一三年三月
目 录
前 言 1
第一节 工作概况 1
一、工作背景 1
二、基本概念 1
三、主要任务 2
四、工作目的与意义 2
五、工作范围 3
六、更新工作程序 3
七、技术路线 5
第二节 工作内容 6
一、外业调查 6
二、内业处理 9
三、城区土地定级 9
四、基准地价更新 13
五、基准地价修正体系编制 17
第三节 工作体会 20
一、体会与经验 20
二、存在的问题 21
第四节 成果应用建议 22

前 言
土地价格作为土地市场体系中最具代表性和敏感性的要素，一直是土地市场运行的核心。地价的动态变化不仅反映了土地市场的供求状况，而且还是城市经济发展和土地利用状况的指示器。土地定级与基准地价评估是依法全面统一管理土地资产、合理有效利用土地、编制土地利用总体规划、国家征收土地税费、显化土地资产、明晰土地产权必不可少的、经常性的基础工作，同时，为全面掌握城市土地质量及利用状况，提高土地利用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为宗地地价评估提供科学依据。
张家界市永定区基准地价更新工作在永定区人民政府的领导下，由区国土资源局组织完成，工作范围是张家界市土地利用总体规划所确定的城市建设用地范围内的所有土地以及所辖乡镇的土地。
张家界市永定区基准地价更新工作以中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略1009字，正式会员可完整阅读）……　
示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。这次进行的工作为城区土地定级，采用“以多因素综合评定法为主，市场交易价格定级校核为辅”的技术途径，在武汉凯立德公司开发的城镇土地定级与基准地价动态更新系统中完成数据采集、分析处理。并进行综合定级和分商业、住宅和工业用地的分类定级。
基准地价是某一时点上，在城镇各土地级别或均质区域内，在平均容积率水平下和一定开发程度下的同一用途（商业、住宅、工业等）的法定最高出让年限的完整的土地使用权的平均价格。基准地价具有全域性、分用途性、平均性、有限期性和时效性特点。
基准地价必须是设定在特定条件下的平均价格，它不同于具体到某一宗地的地价，计算宗地地价时，可根据基准地价成果，结合宗地的区域因素和个别因素及其它条件，运用基准地价修正系数法进行评估。
从成本角度讲，基准地价可以理解为由对原土地使用者补偿费用（指征地、拆迁成本）、开发土地费用、政府应收取的土地出让金、土地增值以及利息、利润等部分构成；
从收益的角度讲，基准地价可理解为土地纯收益与土地还原利率的比率；
从市场的角度讲，基准地价来源于市场，也服务于市场，但最终应符合市场实际，体现某一地区的市场水平。
三、主要任务
主要工作任务是城区土地定级和基准地价更新。根据《规程》要求，结合张家界市实际，确定具体工作任务是：
1、根据张家界市永定区的自然、社会、经济状况，进行综合定级和分商业、住宅、工业用途定级。
2、在土地定级基础上分商业、住宅、工业用途评估各级别的基准地价和主要商业街路线价。
3、依据各级别的基准地价、最高宗地地价、最低宗地地价和宗地的土地条件建立商业、住宅、工业用地基准地价修正系数及指标说明表。
4、提供土地级别图、基准地价图
5、完成土地定级与基准地价更新的工作报告及技术报告。
四、工作目的与意义
城镇土地定级的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划、发挥级差地租的经济杠杆作用提供科学依据。
基准地价更新的目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面科学、合理地使用城镇土地提供依据。
这项工作是我市土地管理信息化和办公自动化建设的成就，标志着我市地产市场将逐步纳入规范运作，标志着我市地价管理新_的全面实施，也标志着我市中介机构和监管机构职能的根本转变。
五、工作范围
根据《张家界市土地利用总体规划》（2006—2020年）和《张家界市城市总体规划》（2007—2030）,并结合上一轮基准地价更新工作情况综合确定本次永定城区土地级别和基准地价更新范围总面积为102.94平方公里，其中水域面积8.15平方公里，土地总面积为94.79平方公里。在近年的发展中，阳湖坪镇已经兴建了大量工业厂房，在此已将建成张家界市经济开发区，沙堤乡为联系市区与景区的主要交通路线，而枫香岗乡也已经承担了张家界市城市发展的部分功能，故将阳湖坪镇、沙堤乡和枫香岗乡的部分土地面积纳入了本次永定城区更新范围。
本次乡镇分等定级的对象最终确定为8个建制镇、4个具有代表性质的乡的小城镇范围内的建设用地，12个乡镇分别为：沅古坪镇、王家坪镇、教字垭镇、尹家溪镇、大坪镇、后坪镇、合作桥乡、新桥镇、三家馆乡、温塘镇、三岔乡、四都坪乡。具体评估面积见下表所示：
表1-1乡镇评估面积统计表
乡镇名称 评估面积（平方公里）
大坪 1.2
合作桥乡 0.286
后坪 0.195
教字垭 1.42
三岔乡 0.625
三家馆乡 0.765
王家坪 0.467
温塘镇 0.55
新桥镇 0.70
尹家溪 1.46
沅古坪 1.2
四都坪 0.32
六、更新工作程序
全部工作共分为前期准备、资料调查收集、数据分析处理、成果完善与编制、成果验收与审批等5个阶段。
（一）前期准备阶段
前期准备工作在2011年10月完成，主要任务是成立领导小组，组建工作专班、落实工作经费、技术培训、召开有关会议、组织宣传发动、印刷有关资料、购置有关设备、拟定技术路线等前期准备工作。
（二）资料调查收集阶段
资料调查收集阶段工作时间为2011年11月至12月。主要工作内容有：①基础资料的收集，包括社会各行各业总体经济状况、评估范围、基准地价更新的地价定义以及相关政府文件等；②土地定级因子资料的收集，一是到相关行政部门进行收集，二是根据《城镇土地分等定级规程》实地调查。③估价样点资料收集，一是到国土局、土地交易中心和房地产管理局等部门进行资料调查，如土地出让、土地转让、征地、房屋交易资料等，二是工作人员实地收集，如商铺、柜台出租、二手房买卖等资料。
（三）数据分析处理阶段
数据分析处理阶段安排在2012年1月至2012年3月，由项目技术组成员与 ……（未完，全文共15748字，当前仅显示2832字，请阅读下面提示信息。收藏《张家界永定区基准地价工作报告》）