干部学习讲稿：过桥贷款和房地产价格的关系

干部学习讲稿：过桥贷款和房地产价格的关系
李建军
中央财经大学金融学院院长

想把最近写的一篇文章和大家交流一下，题目是关于过桥贷款和房地产价格的关系。
一、研究过桥贷款和房价的关系的原因
我们先看第一块：为什么要研究这个问题？可能大家对去年以来房价上涨感受是非常的强烈。这次的感受可能比以往的几次都要更加的深刻，昨天也跟咱们廊坊的朋友聊了聊，他说廊坊的房价从去年7月份到现在已经是翻了一番了，涨了一倍。在这一轮的上涨中有一个词比较吸引人，就是首付贷，而做这个首付贷的呢大部分都是一些房地产中介，他们也借助这个2013年以来的这个互联网金融热，推出来一些所谓的基于房屋市场的理财产品，融了资以后呢给这些购房者提供一些信贷的支持，就产生了新的一些我在这定义为影子信贷的新的形态。
那么在这个影子形态市场中影响比较大的。大家也经常听说的，对于企业而言，还有一些资金周转困难的经济个体而言，这个过桥贷款是一个很重要的一个影子信贷形式。我原来想的这个过桥贷款到底在对房地产开发以及房屋市场的销售过程中起到了什么作用，对这个房价到底有没有产生了一些影响或者说作用。所以在这
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些类金融机构，像这些小贷公司啊，投资类的公司啊也在为一些购房者提供过桥贷，也就是他在申请这个银行贷款的货币之前，在签订这个房屋买卖协议到获得银行贷款之前的这段时间之内，社会的类金融机构为房屋消费者提供了过桥贷。
那么这篇研究的话，主要就是从资金来源的角度，从房地产企业，开发企业的资金来源的角度来测算过桥贷的一个规模，测算完过桥贷的规模以后，跟房价之间的关系，建立这么一个向量自回归的分析，分析模型，基于的数据区间是06年的1月到15年的12月这个10年时间。
二、对文献的回顾
那么第二部分是对文献的回顾。首先就是对过桥贷款的理论上的一些认识。新的一些文献主要是探讨过桥贷款它产生的一种机制。早期的研究，其实过桥贷主要是应用于解决一些政府债务，偿还当中银行提供的周转型的一些贷款，还有企业并购的一些周转型的贷款，近几年研究到了一个房地产领域。因此在我们中国目前使用比较多的领域就是这个IPO、企业并购、中小型企业融资、房地产市场这些方面。提供过桥贷主要是像这些社会上这种非正规的机构，以小贷公司为代表的，还有一些其他的类金融机构吧，那么在房地产领域的使用研究，现有的定量研究比较少，都是分析为什么要使用过桥贷，这个过桥贷解决了哪个环节的问题。
另外呢，有一个近似的实证研究，就是这个16年，这一篇叫欧阳志刚的研究，他是构建了这个运用影子银行压力指数，房地产开发紧急指数，房地产价格泡沫指数，也是用VR的方法，他的研究发现就是影子银行业的压力指数对于房地产价格的泡沫化程度有明显的冲击作用。另外，还有的文献研究了对利率的影响，主要是影子银行贷款规模对利率及其后面房地产价格的传导和冲击。再就是表内外，从更大一点的角度来说就是银行的表内外的影子银行业务的规模和房地产价格之间有一定的正向关系，有这么一些发现。这些研究基本上或者站在银行的角度，或者站在更加宏观的视角进行一些分析。
三、过桥贷款与房价之间的内在作用机制
第三部分就是给大家介绍过桥贷款与房价之间的内在的作用机制。作用机制首先就是怎么样来增加了土地房屋开发成本。第一项开发企业使用过桥贷作为他的流动资金，第二块呢就是房地产开发企业通过举借这过桥贷来缴纳土地出让金，第三块就是在_资金不足的情况下，就是项目资金不足的情况下，他也会通过过桥贷来补充他的资金，另外就是商业银行对个人发放贷款的时候一般只是在房屋封顶以后才能提供。
那么资金成本的话，过桥贷款的利率呢，如果是月利率可能就是比这个正常的一般的这个固定资产贷款要高，高2-5个点，如果是日利率的话，日利率有的高的也能达到3-5，期限特别短的。那么过桥贷款的过度使用有可能给企业带来比较大的财务压力，因为房地产的开发周期比较长，不确定因素比较多，早些年的房屋在销售过程中经常遇到销售困难，那卖不出去的话，他的银行贷款就还不上，还不上这个时候就需要通过类金融机构来支持，来解决银行贷款到期，还掉旧的，再重新举借新贷款的这么一个困难，临时性困难。
另外这个商品房跟这个其他消费品不一样，他这个弹性比较小，尤其在我们中国吧，房价基本上在过去的15-16年时间啊经过了这个三起三落，明显的周期，起的话就涨幅比较高，相对落的话跌幅比较低一些，有一定的刚性。所以在这样一个背景下，在房地产开发企业的财务成本可能也由于这个房屋流转当中出现的困难，当然呢，开发商呢他总会认为这个房价不会大跌，所以总会一直持有，不急于销售，这样的话他的财务成本会很高，他的成本高了之后，可能在下一轮就会导致房价进一步的上涨。
除了我们刚才讲的土地出让金使用过桥贷外，还有两块，短期拆借和短期借贷。短期拆借主要是过去这个银行在这个贷款管理当中经常是要求，一般是一年期满，或者是季末，半年末他都要还清原来的贷款，要再给你发放新的贷款，所以这样的话，短期拆借使用过桥贷相对比较多一些。另外短期借贷主要是生产过程中或者房屋开发中的一些临时性的资金周转，这部分周转有可能会变成一个长期使用的高成本的贷款形式，导致他的整个短期流动资金的管理中的成本过大。一般来说短期 ……（未完，全文共4287字，当前仅显示2165字，请阅读下面提示信息。收藏《干部学习讲稿：过桥贷款和房地产价格的关系》）