干部学习讲稿：我国住房的定位及重大变局（下）

目录/提纲：……
二、为什么住房定位最关键
（三）房地产双重属性的比例问题
三、房地产新定位下的政策、法律设计
（一）定位问题解决了，基本政策就好设计、相关法律随之确定
（二）房地产市场需要解决的其他问题
（三）房地产市场政策调整和_改革
四、住房政策定位的重大影响
……
干部学习讲稿：我国住房的定位及重大变局（下）
王小广
国家行政学院决策咨询部副主任、研究员

二、为什么住房定位最关键
（三）房地产双重属性的比例问题
房地产或者是住房的双重属性，这是客观存在的，但是我们现在有个问题，就是住房的属性到底占多少比例？投资的属性到底占多少比例？这个市场是稳定的，可能大家都回答不了这个问题。我在十多年前就做了一个回答。我认为，房地产投资的需求不能超过10%，超过10%就是开始出现泡沫，超过20%就出现一个比较大的泡沫，超过30%就出现大泡沫，30%以上那可能就是一个超级泡沫，就是泡沫经济。我们讲我们现在就是这样。但是我们现在很多人说，他我们只要是居住需求占比例高，我这个房价上涨都是合理的，泡沫就不是，不存在泡沫。就是讲只要是居住需求占主要的时候，它就不是不会出现泡沫，这个观点按是非常非常错误的。居住需求要求不是51，不是60，不是70，甚至也不是80，是90。我们现在，中央定位房子是用来住的，不是用来炒的，就是要回答这个问题，他们现在还没有答案，没有最后。但是这个很清楚，它是绝大多数，就是讲不是一般的多数，绝大多数是满足居住的功能，基本的功能是消费的功能，不是投资的功能，要依据投资的功能，就是讲这是我们要搞清楚的，这个大多数到底是多少？我们讲，为了论述我这个观点，我想举一些例子。实际上就是一个比例关系的问题，是个阈值的问题。这样的问题实际上是特别多，我们讲第一个例子。
就是说，就业和失业。就业率和失业率，
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，控制在什么范围内，它才不会对交通的正常行驶产生重大的负面影响，正常化？失业率一样。
我们讲美国人，美国有一个经济学家叫列维曾经写一本书叫做《魔鬼经济学》。其中讲到了一个他卖甜饼的故事，就讲他的一个朋友卖甜饼，最后这个甜饼他放在一些机关单位、一个企业，让他们就是甜饼放到那里，然后放的一个盒子收钱，然后让他自我完成，他倒是省着力了，但是他可以做到相对还比较大，所以讲这个生意做的很好。但是，他相信肯定有人不诚信，他认为就是有这种偷窃行为，就是讲我拿东西不付钱，但是这是一种上你知我完成，自觉，你拿了东西付钱，但是这个付钱，就让这个公司在美国这个社会有多少人讲信用呢？有人讲80%人都不讲信用，都拿走，你人不在。在中国可能是一抢而空，有可能出现这种情况，因为中国的信用度可能比较低，也许啊，但实际上我不相信这样，可能第一点，但是美国是什么情况？美国是一个我们认为它是一个比较讲信用的社会，信用比较发达的社会，那美国的诚信度是什么样的呢？这个实验结果是，就是说一般的都是在80%以上，他送甜饼，95%以上不可能。也就是总有5%的人是不诚信的，是绝对不诚信的，他我们讲，一般的情况下，都是在90%-95%之间，也就是说，90%-95%的人诚信，然后，第二个档就是80%-90%之间，80%以下的很少的。也就是，人没有，在美国社会没有低于80%的人搞欺骗这种公众这种欺骗，这是没有，或者是趋于少数，大多数人在80%-90%之间，一般的好一点的按，就是很多人讲诚信的人，就是在90%-95%之间。也就是说，它的阈值达到这么高，也就是说不讲诚信的人只有5%-10%。这个社会可以维持，是比较好的，但是你一下子要降到要多数人都是在80%-90%的时候，实际上他卖甜饼不光是他要亏本，更主要的说明了这个社会不诚信，然后就陷信任危机，就像现在美国选举一样的，导致实际上有很多对这种政治家的信任危机，社会的信任危机，才导致现在这个选举这么一个结果，一片混乱，超出预期。所以我们认为这是一个信任，信任它有个度，稳定的社会90%以上，90%-95%。次稳定的社会80%-90%。到了80%以下，这个系统这个社会就已经崩溃了。这是个第二个例子。这是一个时政经济学，或者是讲行为经济学的一些案例的分析来证明，就是我们社会要求的诚信度是很高的，不是51%讲诚信，不是60%讲诚信，不是80%讲诚信，是要求90%以上讲诚信。交通规则的，我们观察的结果也是90%都是规则，但是10%。但我们讲从5%上升到10%，他就是讲大家违规的就是增多了，就会导致更多的问题。那10%又上升到85%，就是上升到15%，那就讲规矩开车的人只有85%的时候，不规矩的开车从10%降到15%，增长了50%，那我们讲这个混乱就开始出现，不要求它是多数，坏因素作为多数这个世界是不存在，永远不存在，不会出现坏人多于好人的，这个社会是没有这种社会，绝对没有这样社会。就希特勒时候都不会。这就我们举了第三个例子。
这个例子大家可能也很清楚，我们中国的一些朝代的垮台，人们讲这个朝廷腐败无能，制度烂透了，这个烂透了是烂到什么程度？是百分之百烂掉了，还是实际上还是大多数都是好的。所以，我们讲的大多数这个值非常值得我们研究，我们认为，这个系统，一个社会系统，一个人类的社会的经济系统，它的稳定系数，它的阈值是非常高的，所以清朝政府、国民党的政府之所以垮台，我觉得他烂的，腐败的程度可能也就是降到80%以下，80%或者70%，不会降到60%、50%的。坏因素增加了20%就不得了，最后增加了30%坏人，就是贪官。所以讲贪官的比例，现在讲我们很多人说，我们反腐，反腐倡廉我们的力度很大，有人讲贪官吞腐的呈量、增量都很大，我们讲到底有多少贪官？有人讲那都是贪官，我觉得这肯定是不对的，因为很多人没有权利，他没有能力贪官，他没有权他怎么贪官？他不是想他不贪官，他没有权，一个是就是讲，就有权的人，也是一定的比例，这个比例还不是，不一定很高，但是，他相对于它的增长是很快的。从5%增到10%，就增长一倍，从5%增长到20%就增长4倍，是这么一个变化。所以你会觉得，你会感觉到这个贪污到处都是，实际上他的比例恐怕最严重的时候，就是20%。20%就是极限，就是这个系统，大家都不信任你了，所以这个是我们用这些几个例子来说明，我们的刚需和非刚需。
我们的自主需求和非投资需求的比例到底是什么关系？我认为是90%和10%的关系。这是在2013年、2014年的时候，我就提出来，就是住房是90%的消费属性，10%的投资属性，而且不能让10%的属性不断的放大，增长到12%、15%、20%甚至30%，现在我们的住房的需求，投资需求许多地方超过30%，也的地方达到50%，我认为这就是大泡沫，不是刚需推动了房价上涨，是投资需求它的不断膨胀。而恩投资需求有一个属性，投资需求有个特点，所以我们讲，刚需和投资需求来比，自主需求就是刚需，我们很多经济学家讲的刚需，就是媒体上的很多人讲的刚需，那不是刚需，都是投资需求，他混淆了这个，就是一调控怎么成交量就变零了，变没有了，房价一上涨，成交量无限的放大，那么是什么？投资需求占主导，甚至超过一半才会出现这种情况，刚需是不会受到价格的影响，不会受调控的影响的，因为我什么，你不管出了什么政策，我 ……（未完，全文共11808字，当前仅显示2809字，请阅读下面提示信息。收藏《干部学习讲稿：我国住房的定位及重大变局（下）》）