不动产登记过程中存在的问题及机构的审查职责

目录/提纲：……
一、不动产登记类案件的特点
（一）纠纷能协调和解的少
（二）案件的利害关系人多
（三）涉及民事争议的情形多
（四）当事人反复起诉，案结事不了的情况多
（五）申请人伪造材料骗取登记的情况多
二、不动产登记过程中存在的问题
（一）程序违法
1、程序缺失
2、不动产被法院查封后，仍为权利人办理不动产登记
3、应当由权利人共同申请的不动产登记，仅由单方当事人申请即予以登记
4、收执权属证书不规范
5、房屋尚未建成，就为当事人颁发房产证书
6、办证在前，申请在后，缺乏颁证的启动程序
7、不按时间期限的规定办理
（二）实体审查不严
1、申请材料存在严重漏洞或错误
2、申请材料存在造假情况
3、作出不动产登记的主要依据被撤销
4、申请材料不真实
5、档案材料保存不当
7、适用了错误的登记方式
三、不动产登记机构的审查职责
（三）主流观点：合理、有效、审慎的审查标准
（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全
2、例如，对申请人提交的材料进行核实时，应查明申请人的身份情况
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不动产登记过程中存在的问题及机构的审查职责

随着近几年房地产市场的活跃，房地产交易频繁、房价、地价不断上涨，行政诉讼法修改后，行政诉讼案件法院受理案件的门槛降低，随之而来有关土地房屋登记的行政复议、诉讼案件也越来越多，在我县的行政复议、诉讼案件中土地和房产案件加一块占全县案件总数的一半以上，通过行政复议和行政诉讼发现我们登记机关在实际操作的过程中，也确实存在许多问题。（这些问题都是在没成立不动产登记局之前的案件里存在的，现在我们不动产登记局行政复议、诉讼案件还很少，但我认为现在的不动产登记暂行条例是从以前的登记方面的规定中发展完善而来的，以前存在的大部分问题，今后仍有可能出现，所以我们还应该重视）在找问题之前，我们先了解一下与其他行政案件相比，不动产登记类案件的特点：
一、不动产登记类案件的特点
（一）纠纷能协调和解的少。与行政裁决、行政处罚、征地补偿等行政案件的协调和解成功率相比较，不动产登记的行政案件协调难度大得多，和解率也很低。分析原因在于：不动产登记是对已经存在的权利或事实予以确认和公示的行为，依附于现实的不动产状态而存在，从其本身而言是没有协调的可能性。以房屋权利登记的案件为例，证载的权利人就是房屋的产权人，只有原告与第三人就房屋权利达成调解意见，比如一方享有产权
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法院经审理后将以作出不动产登记的主要证据系伪造的，不动产登记机关未尽到审慎审查义务为由，该不动产登记行为也相应的被撤销或确认违法。
二、不动产登记过程中存在的问题
（一）程序违法
1、程序缺失。例如：权属证书、登记证明遗失、灭失的，未经公告程序即予以补发。《土地登记办法》第七十七条土地权利证书灭失、遗失的，土地权利人应当在指定媒体上刊登灭失、遗失声明后，方可申请补发。补发的土地权利证书应当注明“补发”字样。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条第二款不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。
2、不动产被法院查封后，仍为权利人办理不动产登记。《房屋登记办法》第二十二条第（六）项明确规定，房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记。例如，（张的房屋被查封后，张与李签订房屋买卖合同，此时大部分法院认为合同有效，但不能办理过户登记，只能等解除查封之后再办理。如在查封状态时办理，可能会导致别人的债权无法实现，登记行为就会依法被确认行为违法）
3、应当由权利人共同申请的不动产登记，仅由单方当事人申请即予以登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第十条处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。
4、收执权属证书不规范。
（1）申请人和领证人不一致，容易导致不动产登记证书的流失，滋生不良后果。比如张三申请的土地使用证，领证时是李四来代领，李四可能和张三是夫妻关系、亲戚关系。如果没有审查李四的代领手续就让其领走土地使用证，很有可能李四会将该不动产转卖他人，引起不必要的纠纷。
（2）办理不动产他项权属证书后，不动产权证书不返还给不动产权利人。《城市房地产抵押管理办法》（1997年6月1日建设部[1997]第56号令）第三十四条规定“以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房地产所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》”。例如，孙某名下有房产一处，2005年孙某将房产抵押，到房管局办理抵押登记。但在后来的诉讼过程中，经审查，孙某名下的房产证中没有已设定他项权利的记载，且房管局将该房屋所有权证保存至今，未交孙某收执，程序违法。
5、房屋尚未建成，就为当事人颁发房产证书。这种情况主要发生在以前房产登记行为不是很规范的时候，没有经过严格的程序就办理了房产证，很多产权证书都存在一定的问题，不发生纠纷还好，一旦因产权问题发生纠纷，诉至法院，房屋登记机构败诉的可能性就非常大。
6、办证在前，申请在后，缺乏颁证的启动程序。司法实践中遇到的一个案例系房屋登记机构手写房产证的时候，因为书写不规范，而出现的这样的问题。该种情形在统一由电脑管理、记录以后，发生的可能性几乎没有了。另外一种情形是因某些特殊原因需集中办证，事后再根据需要补办申请手续，从而出现办证在前，申请在后的情形，这种做法严重违法了法定个程序。
7、不按时间期限的规定办理。在土地确权纠纷处理时比较多见，且对案件诉讼结果影响较大。
以上所讲的是一些常见的程序性问题，还有没讲到的不代表不会出现，只是出现的少一些，在工作中也应当注意。程序性问题在土地权属纠纷处理中更为常见，并且因此而败诉的情况也不在少数。如何才能避免出现以上问题，一句话，严格按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》和其他相关法律法规规定的程序办理。因为程序性的东西都有明确的规定，其他外力因素不容易干涉到，只要你知道有这个程序规定，实施起来障碍比较小。
（二）实体审查不严
1、申请材料存在严重漏洞或错误。例如，在没有申请人身份证明的情况下（例如身份证）就为其颁发不动产证书。申请人没有提交身份证，无法查清其身份情况，就颁发不动产证书，或者系夫妻关系的共同申请人，没有出具婚姻证明就颁发不动产证书，显然存在严重的漏洞。
再如，产权证书中记载的权利人名字与其身份证件中记载的名字不一致。
2、申请材料存在造假情况。例如，（1、办理房产证时的土地来源证明2、身份证造假）。据了解，有些材料应该容易查出，如身份证有相应的机器可以辩别。但是登记人员对公证书、未婚证明等材料上公章的真伪，亦无法凭肉眼进行鉴别，对公章的真伪鉴别又没有其他行之有效的审查手段，不动产登记机构难以对抗精心伪 ……（未完，全文共6952字，当前仅显示2441字，请阅读下面提示信息。收藏《不动产登记过程中存在的问题及机构的审查职责》）