浅谈房地产企业税务检查的基本方法

目录/提纲：……
一、房地产企业常见的偷税手法
（一）少结转收入
（二）收入不入账
（三）多计成本费用
一是虚列开发成本，常见的手法是通过虚开建筑业发票加大“开发成本”
二是不按期结算项目成本，暂估多转销售成本
（四）利用关联关系转移利润
二、税务检查的基本方法
（一）注意多从政府部门调查取证
（二）注意到建筑施工企业调查取证
（三）注意测算房屋的开发成本
（四）注意检查“现金”和“银行存款”科目
……
浅谈房地产企业税务检查的基本方法

◆秦德勇

房地产企业具有项目开发周期长、经常出现退房、按揭等特点，特别是涉及到多个开发项目时，成本核算往往不够规范，令税务检查人员感觉很头疼。现将本人在房地产企业检查过程中总结的一点经验记录如下，请同行指正。

一、房地产企业常见的偷税手法

（一） 少结转收入。常见的有下列情况：收取采光费、宣传费、上房
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略286字，正式会员可完整阅读）……　
％的企业所得税而虚开建筑业发票，虽然发票是真的，但工程价款是假的，合同也是假的。常见的情况还有：虚列开发成本挂账在“其他应付款”科目，也有可能是虚提的土地款，对于不是通过拍卖取得的土地更要引起注意。二是不按期结算项目成本，暂估多转销售成本。企业收到预收账款时就结转收入，但成本还无法准确核算，就暂估多转销售成本。

（四）利用关联关系转移利润。检查中曾发现，某房地产开发企业为了少缴纳企业所得税，就新成立了一家软件信息公司（企业所得税在国税局缴纳，免征企业所得税一年），软件公司以向房地产企业提供信息服务为名，收取信息费400万元。

二、税务检查的基本方法

（一）注意多从政府部门调查取证。房屋的立项、规划、工程监理、竣工验收、房屋面积测绘、办理产权证、土地使用证等一系列问题，涉及政府的多个部门。加强与相关部门的合作，可以取得意想不到的效果。笔者曾查出过虚提土地款、收入不入账但已经办好房产证、完成房屋赠与等情况。

（二）注意到建筑施工企业调查取证。其中建筑施工合同非常关键，因为工程成本占房地产开发的很大比重，有的房地产企业为了加大成本或者少计收入，而编造虚假合同。

（三）注意测算房屋的开发成本。开发成本主要由土地成本、建筑成本和政府收取的费用三大块组成。其中土地成本和政府费用是相对规范的。而土建成本主要是由人工成本和材料成本组成，就某一个地区来说，人工成本和材料成本差异不会太大，所以，只要测算出土建 ……（未完，全文共1262字，当前仅显示802字，请阅读下面提示信息。收藏《浅谈房地产企业税务检查的基本方法》）