干部学习课件：关于城镇化和房地产的协调发展问题

目录/提纲：……
一、城镇化的发展
（一）城镇化的指导思想和发展目标
（二）城镇化的推进机制要与当地经济社会发展相适应
二、积极探索符合本地区实际的城镇化发展模式
（一）城市群的发展
（二）云南的发展思路
三、改善人居环境，建设宜居城市
（一）执行好城市“四线”
四、城镇化和房地产协调发展中的具体问题
（一）房地产开发投资的规模问题
（二）要组织编制城市住房建设规划和年度计划
（三）稳定土地供应，增加房地产的有效供给
（五）处理好住房保障和市场协调的关系
（六）住宅地产与非住宅地产的协调发展
（七）农民工的住房问题
（八）房市、车市和城镇化的协调发展
（九）大力开发省地节能环保性项目，积极推进住宅产业化
……
关于城镇化和房地产的协调发展问题
朱中一
中国房地产业协会副会长、秘书长
前言
各位领导，上午好！很高兴到云南来跟各位领导交换一下城镇化和房地产的协调发展问题。
城镇化是个大课题，房地产的协调发展也是一个大课题，而且这两个课题都是当今社会热门的两个课题。因为现在特别是去年的中央经济工作会议以来，中央政府把城镇化作为我们今后一个时期在经济工作的主要一个抓手。那么房地产因为跟国计民生关联度很高，大家都很重视；房地产又作为一个先导性的产业，对城镇化的推动具有不可替代的作用，但它的开发建设必须要和老百姓的需求，和当地的经济社会的发展相适应，如果超前了会导致房屋的闲置、资源的浪费；滞后了，会影响人口的聚集和产业的发展；房价过高了，对城镇化的进程又会拖后腿。所以，房地产业和城镇化的协调健康发展确实是当今社会的两大重要课题。
一、城镇化的发展
（一）城镇化的指导思想和发展目标
那么刚才周厅长也讲了，我实际上从1991年到1999年的政策法规主要是管立法方面的工作，建筑法、房地产法，还有配套法规，开始的那些基本上都是我们那个时候提出来的那个稿子。那么2000年以后我花了一个很长的时间，在办公厅当主任期间研究城镇化，那个时候一个重要的背景是什么呢？就是咱们国家1978年以前全国开过三次城市工作会议，但是1978年以后再没有开城市工作会议了，开始是俞正声部长，后来是汪光焘部长，因为我们部当时建设部是主管城市规划建设管理的，我们觉得我们很想开城市工作会议。因为我当时在办公厅，开始是余部长、汪部长，后来是汪部长、仇部长组织了一个比较大的小组专门研究城镇化问题，这样我就在这个小组里面一些主文件的起草基本上都是我起草的。而且我们当时还给国务院两次报了“关于加强城市建设，促进城市健康发展的决定”的一个稿子，这个稿子经过了18个部委的会签，也就是报到国务院的时候是以19个部委的名义报的
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业大国，所以当时我们请两位教授给中央领导讲课的时候提出来，我们国家城镇化率到了60%的时候就应该要慎重考虑了，因为我们国家是个农业大国，我们国家的吃粮问题应该主要靠我们国家自身来解决，我们国家不能像欧美一些国家特别像欧洲一些早期的国家，是不是？它的城镇化是靠掠夺人家的资源来的，我们国家不能，我们国家的粮食只能靠我们国家来解决，所以后来又提出了18亿亩耕地的红线不能突破问题，这个是当时我记得我们在研究城镇化过程中间很重要的几个节点和观点。
还有个问题，因为我想本来在我现在身份不太合适讲，而且也没形成那个文件，但我觉得我这个思路，因为今天是各位领导，没有媒体的，我觉得我可以介绍一下。当时我们在研究城镇化和城市建设这个决定的时候，我们曾经花了一个很大的精力，就研究新时期咱们城镇化也好，城市建设发展也好，指导思想和目标是什么？我觉得这个问题很重要。那么当时我们提出来就是指导思想，当然现在的文字我后来也适当地调了一下，但是核心的内容没变，就是应该要认真贯彻_理论和三个代表的重要思想，按照科学发展观和全面建设小康社会的要求，加快城镇化的进程，这里头提到了四个坚持问题：第一个坚持就是坚持大中小城市和小城镇协调发展，走中国特色的城镇化道路；第二个坚持就是坚持城乡经济社会协调发展，引导农村富余劳动力平稳有序的向非农产业和城镇转移，促进城乡共同富裕；第三个坚持就是坚持以人为本，加强基础设施和生态环境建设，改善人居环境，提升城市功能；第四个坚持，就是坚持以改革促发展，积极推进公用事业市场化的进程，增强城市发展的活力。另外还提到了城市建设要维护和实现最广大人民的根本利益，适应居民生活水平不断提高的要求，要与经济、社会、人口、资源、环境相协调，最大限度的节约用地，保护基本农田，实现土地集约化利用，走可持续发展的道路。就是当时定这个指导思想，我刚才讲了，就是我们起码是19个部委是认可的，这是一个指导思想。
那么当时对发展目标也有个表述。当时是这么表述的，就是在全面建设小康社会的进程中，要逐步提高城镇化的水平，初步形成大中小城市和小城镇布局合理、结构完善、功能协调的发展格局，各地的城镇化水平与当地的经济社会发展水平和资源、环境承受能力相适应，城市基础设施建设和公共设施建设要更加完善，综合竞争实力显著增强，辐射带动能力得到充分发挥，应对各种突发事件的预警和应急机制比较健全，抵御各种灾害的能力进一步提高，城镇居民住行条件与小康水平相适应，生态环境质量明显改善，历史文化遗产和风景名胜资源得到全面有效的保护，地方特色、民族特色得到充分的展现，城乡规划建设管理的法律法规制度更加健全，现代科技手段和信息技术在城市管理中得到广泛应用，社会管理能力和公共服务水平显著提高，到2020年城市污水处理率达到80%，垃圾无害化处理率达到85%，大气环境质量基本达到国家空气质量二级标准，水环境按功能区达标，环境噪声达到国家控制标准。我只是介绍，因为这个主文件是我一直在协调，包括起草、修改来协调的，那么我给大家做个介绍，不作为大家研究的依据，但是我觉得这个思路大家可以考虑。
所以我觉得城镇化问题在当时情况下就是按照了五个统筹的指导思想，借鉴了国外的城镇化的经验教训，总体是向平稳健康发展推进。
（二）城镇化的推进机制要与当地经济社会发展相适应
那么涉及到因为现在各地都在推进城镇化，就有一个问题了，就是城镇化的推进机制怎么样和当地的经济社会发展相适应的问题，这确实是一个比较大的课题。就比如说全国来说，在“十一五”期间城镇化率是0.8%，当然实际的情况大概0.9%，那么今后我估计在“十二五”期间，当然现在还没有发布“十二五”期间的规划，我估计也是这个盘子，那么各地你怎么去把握城镇化率是一个重要的问题，因为我里头也讲到了城镇化的本质是农业推进机械化以后，富余的劳动力向外转移，而城市由于工业化和第三产业的发展需要劳动力。一个是劳动力要转移，一个是需要劳动力，所以城镇化它是个经济规律，人为的推动要成功很困难，因为如果你没有就业岗位提供，他进了城可能就住廉租房，是不是？你住廉租房，很有可能就像南美的、非洲的搞贫民窟，那你结果社会实际上不稳定，不能达到一个稳定的社会。我想这一次的世博会那个口号非常响亮，从某种意义上也是我们城市化或者城镇化的指导思想和目标，就是什么呢？“城市让人们的生活更美好。”我为什么要推进城镇化？核心是要让人们的生活更美好。如果那些人进来了以后，住了贫民窟，没有事干，不仅他自己不美好，还影响了其他人的生活质量了，那我这个城镇化推进有什么用？所以我觉得这个问题需要结合各地的经济发展的水平，还要考虑土地的、水资源的承受能力，还要考虑有没有产业支持，能不能提供就业岗位。
我记得在2004年的时候，咱们汪光焘部长经常举一个例子，就是举的石家庄的例子。河北的城镇化率也比较低，河北省这几年一直想提高城镇化率，那么当时石家庄的一个政策，放开户口。好像想快一点能不能增加50万人口，结果开始一两年，效果根本不好，没有进多少人。那么当时汪部长就提了三个问题。他说，第一，户籍制度的放开相对石家庄这样的城市究竟有多少现实意义？因为你户籍制度放开，想让农民进城，是不是？农民进城你首先要考虑你能不能给农民提供就业岗位，没有就业岗位他来干什么？那么你即使能够提供这个就业岗位，农民能不能胜任你这个就业岗位，这又是一个问题。前两年我在河北，到邢台，到邯郸，市委的领导都请我去跟他们探讨城镇化的问题，我也直言不讳地说了这个事情，我说你们想快点推进城镇化我完全可以理解，但关键是你有没有就业岗位，因为城镇化核心是就业岗位的转换，是富余劳动力在农村里没有事做了，要到城市里头，城市里需要岗位，第三产业要发展，工业要发展，需要就业岗位，他那个就业岗位的转换，你能不能有这个就业岗位，所以这个问题是大家必须要注意的，这是第一个问题。
二、积极探索符合本地区实际的城镇化发展模式
就原则上来讲，一定要按照统筹城镇，布局合理，节约土地，完善功能的原则来推进。那么，就目前来说，我们国家已经初步形成了以大城市为中心、中小城市为骨干、小城镇为基础的多层次的大中小城市和小城镇协调发展的城镇体系，就是这几年应该说已经初步形成了，当然完善还有距离，特别是功能的提升、基础设施的完善还有距离。
（一）城市群的发展
那么这几年成绩比较大的就是咱们几个大的经济区，首先是珠三角，后来长三角，后来环渤海。珠三角的城市群的发展直接推动了我们国家初期的改革开放、外向型经济的发展和市场化的改革。那么上世纪90年代以后，长三角的崛起应该说在城市群方面是最成功的，因为长三角凭借它本身的经济实 ……（未完，全文共19660字，当前仅显示3536字，请阅读下面提示信息。收藏《干部学习课件：关于城镇化和房地产的协调发展问题》）