关于商品房社会平均成本

关于商品房社会平均成本
朱 光 华

最近，福州市物价局在媒体上公布了福州市区商品房社会平均成本测算结果：2002年至2005年3月份，通过招标拍卖、挂牌交易取得土地使用权的101块地块，共2632亩，地价、建安成本以及附属公共配套设施费、公共基础设施费等平均开发成本为2019—2305元/平方米。
社会平均开发成本与商品房总成本地价、建安成本、配套设施费构成了商品房的开发成本，但不同于商品房总成本，商品房总成本还应包括管理费用、销售费用、利息等。
此外，社会平均开发成本不是指某一个楼盘的开发成本，而是所有楼盘的加权平均成本。
社会平均开发成本的测算准确吗？从测算的三项因素看：地价是政府公开出让的，每一块地多少钱清清楚楚，建安成本福州市约为800—950元间，基本不
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局面。
从理论上说，商品房价格是由供求关系决定的，商品房价格要通过经营者与经营者之间、经营者与消费者之间以及消费者之间的竞争来确定，在供求双方中，开发商由于占据信息有利地位可以人为诱导需求，并推动价格的不断上涨。在信息不对称及其他因素影响状态下很容易出现虚假需求，从而推动价格上涨，扭曲价格形成机制，形成不真实的价格信号。提高信息透明度，有助于合理的价格形成机制发挥作用，形成真实的价格信号。

商品房社会平均开发成本与每个楼盘的开发成本

这次公布的是社会平均开发成本，而不是具体每个楼盘的开发成本，因此对购房者来说，没有实际的指导意义，无法起到解决信息不对称的作用。
但商品房社会平均开发成本的发布仍具有重大意义。一是方法论意义：国家对制定住宅价格高度重视，出台了一系列“新政”，据统计，二季度35个大中城市房价因此涨幅有所回落，但35个大中城市调查显示，七成消费者认为房价仍将上涨，购房者并没有感到房价在下跌，最多只是一部分想购房者在观望。这次房地产“新政”行政手段居多，且重点是打击炒房行为，有一定的效果，但尚有很多空白点，其中之一就是房地产业的特殊性，信息透明度不高问题并没有列入“新政”的视野；用经济手段，通过制度安排来推动商品房价格的合理形成，让商品房价格回归理性有待完善。从这个意义上说，公布商品房社会平均开发成本具有方法论意义，是对住宅“新政”的有益探索和补充。二是“标尺”作用：对商品房不断上涨，各方有不同的说法，其中最有影响的是“地价决定论”，作为价格主管部门，应该拿出有关数据出来，弄清地价占开发成本中的比重及地价在总房价中的比重，使判断商品房价格水平合理与否有一个“标尺”。
地价占开发成本的33%、占房价的20%左右这一数据表明：地价并不是决定房价高的唯一因素。有的开发商认为，这几年土地招拍挂出让使地价大幅度上涨，从而必须引起房价上涨。这一说法表面上看很有道理，深究下去，其实不然。就算原来地价只占房价的10%，现在涨到20%，也不能说明是地价上涨引起房价上涨，因为按照价格形成规律，在房地产平均利润年高于其他行业的情况下，受供求关系支配，地价上涨后，由于竞争充分，供给增加，开发商应保持房价水平或降价，即减少利润而消化地价上涨。而现在却是把地价上涨转嫁到购房者承担，这本身就说明房地产业不正常。有几种可能：一是竞争不充分，二是房源需求大于供给。关于需求大于供给，媒体也热炒过一番，而有关部门也拿出证据，说明土地供应量并没有减少，至于需求中是否存在虚假成份，即炒房在需求中占多大比重，有关部门也有数据说明福州并不占很大比重，真是公说公有理。但事实是：房地产业与其他行业不一样，土地和建安等成本的增加，开发商并不想内部消化、减少利润，而是转嫁给购房者承担。为什么会形成这种局面，到底是哪些因素导致房地产业出面这种特殊性，至今无法解释 ……（未完，全文共3035字，当前仅显示1533字，请阅读下面提示信息。收藏《关于商品房社会平均成本》）