商品房住宅小区业主自治与政府管理的兼容性探讨

目录/提纲：……
一、商品住宅小区矛盾丛生，需要自治组织居间化解
1、业主的诉求需要业委会来整合
2、业主的利益需要业委会来维护
3、业主与物业矛盾需要业委会调解
二、业主自治面临困境，呼唤政府管理及时跟进
1、业主委员会权责不清，业主自律意识不够
2、社区居委会定位模糊，业主自治障碍重重
一是小区居民多为外迁而来，对社区和当地政府不太了解
三是社区财力不足
3、业主主人翁意识不足，_意识淡薄
4、业主大会形同虚设，业委会地位尴尬
三、政府介入小区管理的时机和方式
三是因物业费的缴纳而导致业主与物业公司之间严重对立时
一是帮助成立业主委员会组织，主动介入前期物业管理
二是专门建立矛盾调处机构，完善各类应急措施
三是加强物业管理知识和社会工作知识培训，提高业委会成员的工作水平
四是将小区纳入社区管理体系，并确定居委会作为小区的监督者身份
五是建立开发商退出物业管理的机制，推进物业公司的兼并与重组
……
商品房住宅小区业主自治与政府管理的兼容性探讨
——以浦口区沿江街道为例
市人大代表浦口一组

今年以来，市人大代表浦口一组在浦口区沿江街道范围内，深入社区、居民小区，围绕物业管理、物业服务等情况开展4次调研走访，组织1次居民座谈会，现形成调研报告如下。
沿江街道总面积30.9平方公里，辖5个社区。随着房地产开发的不断推进，截至2012年底，辖区内共有8个配备专业物管的商品住宅小区，其中2个为16街区以上的特大型商品住宅小区，预计完全入住后人口将达到20万左右。目前这些住宅小区以专业的物业公司管理为主，虽然成立业主委员会的呼声日益强烈，但受入住人数等条件限制，大多数小区仍然没有成立业主委员会。单一的物管公司管理模式，是现实的无奈选择，也埋下了一些纠纷隐患。
一、商品住宅小区矛盾丛生，需要自治组织居间化解
从现行的商品住宅小区管理模式运行的情况来看，近年来物业纠纷不仅在数量上有上升趋势，而且矛盾冲突也有不断升级的迹象，一些小区甚至出现了物业服务企业撤管事件。这与商品住宅小区缺少自治组织，业主与开发商、物管公司之间沟通不畅有很大关系。因此业主委员会的建立及高效运转将大幅
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是住宅小区管理模式的创新，为解决业主、开发商、物业公司三者之间的矛盾提供了有益的尝试，但现实中也出现了不少业主、业委会与物业公司之间冲突的案例。
1、业主委员会权责不清，业主自律意识不够。我国现有的法律法规对业委会权利和义务尚未做出明确的规定。小区业委会的成员本是一些热心人，当在管理过程中出现了一些业主财产被盗的事件时，由于责权不清，难免会引发一些不必要的矛盾。小区的人员构成比较复杂，多数业主缺乏民主参与的意识，重权利、轻义务，自治有余而自律不足，因此经常出现对业委会形成的决议不配合，毫不顾忌其他业主的权益等现象。有些业主想当然地把业主自治理解为把物管赶出去，自行管理小区的财和事。
2、社区居委会定位模糊，业主自治障碍重重。居委会不能妥善处理与小区业委会之间的关系，没有意识到双方是平等的居民自治性组织，更多的是将其放在自己的管辖范围之内，甚至担心业委会的过快发展会对其自身工作造成潜在的威胁。社区和小区居民之间关系的疏远，还有其他一些原因：一是小区居民多为外迁而来，对社区和当地政府不太了解。二是社区本身也存在落后的工作理念，亲原住居民，远外来居民，把服务更多放在前者身上。三是社区财力不足。房地产的蓬勃发展造成了社区服务量的大量增长，但是依靠集体收入的社区财力并未同步增长，服务能力明显不足。
3、业主主人翁意识不足，_意识淡薄。小区业主主人翁意识不足也是造成目前业主自治困境的原因。过去的小区由原单位管理，小区居民对单位的依赖感较强，随着单位破产改制等原因，小区各项管理放归市场后，居民认为凡事找政府，缺乏主人翁责任感与民主参与的意识，这样就使得小区业主自治面临着很大的挑战。此外，小区居民大多存在依赖心理，缺乏自治的愿望，多数人认为政府的管理效率更高。这种“搭便车”的心态，使不少业主即使在利益受到侵害的情况下，也不愿意主动_。
4、业主大会形同虚设，业委会地位尴尬。根据法律规定，重大事项由业主大会决定，但现实是很难甚至无法召开大会，广大业主没有表达自己真实意思的机会，因此很难对其常设的执行机构业主委员会进行有效的监督。业委会虽然是依法成立并经备案登记，具备了民事诉讼主体资格，但是由于没有独立的财产，无法独立承担民事责任，特别是如业主财产遭受重大损失、小区雇员受到人身伤害等情况，对履行的法定职责缺乏法律责任的约束。这也是完全的业主委员会管理寿命不长的关键原因。从法律角度分析，小区内没有任何主体会对业委会的行为承担责任，也没有业委会责任的最终承担者。
三、政府介入小区管理的时机和方式
由于现阶段小区自治组织并不健全，物业管理又不到位，小区矛盾重重，已经成为现代城镇_矛盾的爆发点和冲突点，政府介入小区管理迫在眉睫。
1、政府管理介入的时机
一是小区业主大会无法召开、业主委员会难以成立时；二是业主与业委会、业委会成员之间矛盾导致业委会无法正常开展工作时；三是因物业费的缴纳而导致业主与物业公司之间严重对立时。
2、政府管理介入的方式
一是帮助成立业主委员会组织，主动介入前期物业管理。相对于房地产行政主管部门，街道办事处依属地原则对其辖区进行综合的管理和服务，关系比较容易理顺，介入小区管理可谓是责无旁贷。街道办事处首先要组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。对于开发商不积极履行筹备首次业主大会的义务，现行法规虽然规定“已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正”，但无对应操作细则，建议采用2010年北京的经验，规定由开发商承担前期物业管理费用，使开发商对成立业主大会和业主委员会，变被动为主动。
二是专门建立矛盾调处机构，完善各类应急措施。政府介入小区管理的方式是指导、协助、监督。但是，如果基层政府介入小区管理只有柔性指导，没有刚性办法的话，小区混乱局面仍难以得到有效控制。因此增加街道办事处对小区业主与物业公司之间纠纷的调解权十分必要。按照南京市房管局关于进一步加强住宅区物业治理工作试点方案规 ……（未完，全文共4358字，当前仅显示2201字，请阅读下面提示信息。收藏《商品房住宅小区业主自治与政府管理的兼容性探讨》）