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干部学习课件:关于房地产调控的问题探讨

发表时间:2013-10-27 11:19:45

干部学习课件:关于房地产调控的问题探讨
汤敏
北京大学中国经济研究中心教授
一、中国的房地产泡沫到底有多大?
  非常感谢今天有这个机会,跟大家一起来探讨全国人民瞩目、全世界人民瞩目的重大课题——中国的房地产问题。今天上午我参加了一个国家统计局的一个新闻发布会,在会上有记者问我,这两天我看了一个投资的公司的报道,它最近给投资者的一个建议是赶紧抛中国的股票,赶紧抛新兴市场的股票,他们的风险非常大。记者问我怎么评论这个问题,当然我对股票不是很熟悉,对资本市场不是很熟悉,当然我的回答是跟任何的投资的顾问或者投资的建议一样,我们投资者自己本身要有自己的一种判断。每个人都有权利有自己的判断,像这样的分析也可以是见仁见智的问题。但是我说,如果这个分析是一个月前出的或者是两三个星期前出的,还可以理解,如果现在出的话,可能对中国的情况就不是很了解,因为中国目前对房地产已经采取了一些比较坚决的、而且比较果断的措施。
如果大家前一段时间看看国外对中国的报道,可能就充斥了类似上面这些题目,“中国的泡沫有多大?”“中国是不是正在濒临崩溃?”“中国的房地产泡沫到底能持续多久?”等等这一系列的报道。当时中国的经济学家们也非常担心,如果中国的房地产价格还像前段时间这样的快速增长的话,根据其他国家的经验、根据我们中国自己的经验,总有一天这个泡沫会崩盘,总有一天这个泡沫会破裂,那时候就造成了极大的影响。
确实我们可以看到很多很多这样的数字,中国的房地产在最近的一年里头,应该说价格增长非常快。这是日本野村证券他们给的一个图,这条黑线就是中国住宅价格的变化。我们可以看到,在2009年的3月份平均还是3800元人民币左右,到了2010年的3月份,一年过后,平均就超过了5000元人民币,这个速度是非常快的。如果在座的各位对北京市的房地产有所了解的话,这个数字更是一个天文数字。三个星期前我到了韩国,在韩国的首都首尔,首尔房子的价格已经是相当高了,首尔的高房价造成了韩国老百姓的怨声载道,包括韩国很多年轻人,按照他们说,
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是要同时买两套都不准卖给你。这一系列的政策,包括现在还不断在出台的各种各样的贷款政策,最近一段时间把房地产的价格打压了,所以最近如果大家看报纸,你们可以看到很多的哪个地方房地产的价格怎么样,很多的价格不一定是下降,但是通过打折,通过送冰箱、送各种各样的,变相的价格都在调整,而这个调整还在进行中,因为毕竟时间还非常的短。
一个马上看到的效果就是,现在几乎所有的地方房地产的交易量迅速下降。可能我们一部分房地产商还有一部分钱,所以现在可能会出现一段有价无市的现象,房地产不肯降价,买房者在这个价格又不愿意买,就会出现一段有价无市的情况。这样的情况我们过去也出现过几次,这次这样重拳出击,是不是能够从根本上解决我们房地产价格飞涨的问题,或者说在这里头会不会又出现过去前一段时间出现的,当房地产商和市场博弈了一段时间以后又会出现一个反复,这种可能性应该说是存在的。
过去几年里头,我们房地产的调控一直在进行着,但是正如一些房地产商们所说的,很多的价格是越调越高,调控了以后反而涨起来了。为什么呢?一个当然是我们调控的力度不够,另外一个,我们认为我们调控缺乏一个非常清晰的目标,也缺乏一个非常清晰的指标。比如说我们房地产调控的目标到底是什么?现在各种各样的说法都有,我们是要保证居者有其屋?还是我们要保证低收入家庭有住房?还是什么?现在这个目标要调控,一定要清楚,但是目前调控的目标还不是特别清楚,不是特别清晰。另外一个,我们调控的微观手段过多,各种各样的都是一些微观手段,而宏观的大层面上我们还是不够。第三,前一段调控还有一个问题,就是缺乏问责制,到底谁负责。如果房价调不下来,或者房价增长过高,到底由谁负责?在这种不清晰的情况下,加上我们刚才所说的地方政府跟房地产商的利益有一种趋同的情况,就造成了房地产的调控在很长时间里头不是特别地有效,而甚至出现调控房价越来越高的这种现象。
怎么办?现在已经出台了这些政策,从现在的情况看来,还是很有效果的,但这效果能持续多长?一种可能性是这种效果可能很好,房地产的价格从此降下来,但是这个降的有多长呢?会不会再反弹?或者说这个房地产整个打下去,整个出现房地产的崩盘的情况,现在我们都不得而知,现在这个问题应该还是一个很大的问题。
更重要的是对房地产这样的一个产业,怎么样来保证我们的房地产能够长期地能够平衡地增长?从各国的经验看来,房地产这个市场是变化非常大的,很容易造成大的泡沫,而把整个国民经济给拖垮了。从我们的周边国家来看,日本在曾经就出现过这样的问题,我们来看一看,日本当年从70年代开始日本的房地产价格就一直在上涨,一直涨到1991年。当时,日本的房价非常高,日本的股市也非常好。人们认为东京的房价是不会跌的,日本本身就是一个岛国,人口又非常地密集,大家都想到东京去买房子,所以价格是不会跌的,当时在最鼎盛的时候,如果把东京的这块地按照当时的市价给卖出去的话,就可以把整个美国给买下来,这价格是非常高的,但是到了一定时候,东京的房价就开始急剧下降,1991年的时候整个日本的崩盘,股市也在下降,房市也下降。到目前为止,20年过去了,东京的房地产价格还没有回归到1991年的价格,而日本经济从此以后进入一个低速增长的过程。
我们再看其他的国家,我们亚洲其他的国家,像韩国、像香港,我们的香港特别行政区,像台湾省、像新加坡,包括在亚洲金融危机的时候,泰国、马来西亚、印度尼西亚等等,它的这个泡沫一开始不一定都是房地产,到最后把这个泡沫推大的往往都是房地产,所以房地产在国民经济里头是一个非常特殊的行业,而它特别容易造成这种大的泡沫的现象。包括最近的美国,这次经济危机,归根到底,看得到还是房地产的泡沫造成的。前段时间的迪拜,这段时间,包括希腊,它都跟房地产的这种泡沫的产生造成资金的大量流入、借款等等造成这些问题都有关。所以对房地产一定要格外地小心。
从“东亚经济”来看,房地产的泡沫又特别容易形成。人们归结了几个原因,一个是“东亚经济”成长得非常快;第二个亚洲的房地产投资,或者说这种投机的风气又特别浓,我们看看“东亚经济”很多国家多次出现这种房地产的泡沫形成然后破灭,作为我们中国来说怎么样来制造一个能够长期稳定的房地产的发展,能够防止我们出现这种大泡沫然后造成大的崩盘,造成经济的这种大震荡,这个就变得格外地重要。
三、建立量化调控指标和机制
今天,我就提出来一个想法,我们现在的房地产已经重拳出击,已经调控了,但这种方式怎么样能够从更中长期来说找出一种很好的方式来保证房地产能够长期、稳定地发展,而不产生这种大的泡沫现象的出现。所以,我提出一个想法,用调控、通货膨胀的方式来调控房价。
首先,第一个,我们要对着房价,什么叫做调控通货膨胀呢?我们来看,通货膨胀,我们首先要有一个非常明确、非常权威的CPI,一个物价指数;第二个,我对这个物价指数,我们要有调控的目标,你比如今年年初的时候,中央工作会议,去年年底的时候中央工作会定出来,今年的通胀的调控目标3%。如果CPI超过3%了,一系列的货币政策、一系列的财政政策,各种政策就要开始出售,甚至还没有到3%的,比如说最近一段时间,连续三次上调存款准备金,一个很重要的一个原因,一个目的就是要防止通货膨胀的出现,就是要有提前量来防止通货膨胀更高,防止未来上升得更高。如果4、5月份的通货膨胀率还保持一个高位,甚至更高位的话,更多的财政,这种货币政策,这种财政政策甚至一部分的行政手段都会要实行,这种是一种调控通货膨胀的方式。所以一个,有一个非常权威,被社会公认的一个指标;第二个要有一个很明确的调控目标,而且这个目标是量化的;第三个调控的手段以宏观的手段为主。
这个是我们调控通货膨胀的方式,借鉴调控通货膨胀的方式,我们对房价也应该有一个大的目标。所以首先,它也要进行量化的目标管理,我们现在的房地产调控没有什么量化。比如说,我们现在要把价格打压下来,我们大概要打多少?在什么情况下我们要进行调控?这些目前我们都没有一个量化的管理。所以,我觉得,首先我们要有一个量化的管理目标。
怎么样来建立这个量化管理目标呢?第一个,我们要建立两个,我叫“核心指数”。一个“指数”,我们叫“城市基本房价指数”。前段时间,国家统计局公布的数字说:“2009年中国的城市房价的增长率是1.5%。”这个引起了社会的很大争论,因为大家感觉说你这个根本就不对。很可能,国家统计局它是有它的办法,它算出来是这个,比如说它把小城镇,把经济适用房全部加起来一平均,但是它这样的并没有真正地反映房价。
然后,房价指数的建设部会出一套,发改委会出一套,统计局会出一套,但是各种各样的数字不断地出现,而且很多互相矛盾的,这样的话就使我们的调控非常困难。因此,我觉得我们应该要有一个对房地产一个权威指数,这个指数,我们应该把那些小城镇的住房,把那些经济适用房的,因为它的价格是有被市场干预了的,把别墅、高档房都排除出来,因为我们真正的调控目标,我们是跟高档房或者是其他的小城镇房,都无关的,所以我们叫“城市基本的房价”。
这个“基本的房价”,我们应该找专家来好好研究,什么叫“基本房 ……(未完,全文共8770字,当前仅显示3804字,请阅读下面提示信息。收藏《干部学习课件:关于房地产调控的问题探讨》
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