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干部学习课件:关于房地产调控的问题探讨

发表时间:2013/10/27 11:19:45

干部学习课件:关于房地产调控的问题探讨
汤敏
_大学中国经济研究中心教授
一、中国的房地产泡沫到底有多大?
  非常感谢今天有这个机会,跟大家一起来探讨_人民瞩目、全世界人民瞩目的重大课题——中国的房地产问题。今天上午我参加了一个国家统计局的一个新闻发布会,在会上有记者问我,这两天我看了一个投资的公司的报道,它最近给投资者的一个建议是赶紧抛中国的股票,赶紧抛新兴市场的股票,他们的风险非常大。记者问我怎么评论这个问题,当然我对股票不是很熟悉,对资本市场不是很熟悉,当然我的回答是跟任何的投资的顾问或者投资的建议一样,我们投资者自己本身要有自己的一种判断。每个人都有权利有自己的判断,像这样的分析也可以是见仁见智的问题。但是我说,如果这个分析是一个月前出的或者是两三个星期前出的,还可以理解,如果现在出的话,可能对中国的情况就不是很了解,因为中国目前对房地产已经采取了一些比较坚决的、而且比较果断的措施。
如果大家前一段时间看看国外对中国的报道,可能就充斥了类似上面这些题目,“中国的泡沫有多大?”“中国是不是正在濒临崩溃?”“中国的房地产泡沫到底能持续多久?”等等这一系列的报道。当时中国的经济学家们也非常担心,如果中国的房地产价格还像前段时间这样的快速增长的话
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。对市场上认为房地产价格还要继续上涨的,我们的网民们都给出很强烈的批评。我的朋友任志强他开玩笑,就说“我现在是全中国人民第三个都想打的”,第一个陈水扁,第二个小泉,第三个就是他。但是你要认真的看他文章的分析,他也有他的道理,但是我们的媒体往往就拿出他的一句话来谈。
但是房地产本身不但关系到千家万户,而且牵涉到很多很多的国民经济各个领域、各个行业。人民说房地产的产业链非常长,房地产一旦出问题,房地产火就会把这个产业链全带起来,房地产一旦出问题,整个产业链就会产生很大的问题。房地产本身在中国的国民经济里头占的比例非常的重,更加上有几十个产业,水泥、钢铁、装修等等全部都跟它有关系。所以房地产的好坏会影响到整个经济。
除了这个之外,在中国还有一个很特殊的情况,就是我们地方政府的收入跟房地产的价格、跟卖地都有很大的关系。我们现在城市在快速的扩建,在建很多的基础设施,这些钱从哪来呢?一部分当然通过税收来,但是还有相当一部分是通过房地产,通过地方政府卖地土地的收入来建城市基础设施。有人做了一个计算,说成是基础设施投入里头政府占33.9%,贷款占29.8%,企业自筹的27.7%。当然这里头钱政府投资部分,很大一部分是靠卖地来的。借钱这部分、贷款这部分,很多也是拿一部分土地抵押出来的。而企业自筹,一部分的企业,所谓地方政府的融资平台,又是通过把土地进行抵押,或者卖地得来的。也就是说,我们的政府,特别是地方政府的收入和地方政府的投资,跟我们房地产捆的非常紧了。
二、房价能否降下来?
因此,当房地产价格不断推高,最后在五一前夕,__出了重拳,各地也采取了各种非常强硬的措施或者在过去很少出现这么样的硬措施。比如说_市,_市的房地产新政,第一个,对三套以上住房的贷款现在停发,第二套房首付50%以上,而且对那些没有一年以上本地纳税证明的非本市居民也不给贷款。最强的一个条件是,同一购房家庭只能新购买一套商品住房,你有钱但是要同时买两套都不准卖给你。这一系列的政策,包括现在还不断在出台的各种各样的贷款政策,最近一段时间把房地产的价格打压了,所以最近如果大家看报纸,你们可以看到很多的哪个地方房地产的价格怎么样,很多的价格不一定是下降,但是通过打折,通过送冰箱、送各种各样的,变相的价格都在调整,而这个调整还在进行中,因为毕竟时间还非常的短。
一个马上看到的效果就是,现在几乎所有的地方房地产的交易量迅速下降。可能我们一部分房地产商还有一部分钱,所以现在可能会出现一段有价无市的现象,房地产不肯降价,买房者在这个价格又不愿意买,就会出现一段有价无市的情况。这样的情况我们过去也出现过几次,这次这样重拳出击,是不是能够从根本上解决我们房地产价格飞涨的问题,或者说在这里头会不会又出现过去前一段时间出现的,当房地产商和市场博弈了一段时间以后又会出现一个反复,这种可能性应该说是存在的。
过去几年里头,我们房地产的调控一直在进行着,但是正如一些房地产商们所说的,很多的价格是越调越高,调控了以后反而涨起来了。为什么呢?一个当然是我们调控的力度不够,另外一个,我们认为我们调控缺乏一个非常清晰的目标,也缺乏一个非常清晰的指标。比如说我们房地产调控的目标到底是什么?现在各种各样的说法都有,我们是要保证居者有其屋?还是我们要保证低收入家庭有住房?还是什么?现在这个目标要调控,一定要清楚,但是目前调控的目标还不是特别清楚,不是特别清晰。另外一个,我们调控的微观手段过多,各种各样的都是一些微观手段,而宏观的大层面上我们还是不够。第三,前一段调控还有一个问题,就是缺乏问责制,到底谁负责。如果房价调不下来,或者房价增长过高,到底由谁负责?在这种不清晰的情况下,加上我们刚才所说的地方政府跟房地产商的利益有一种趋同的情况,就造成了房地产的调控在很长时间里头不是特别地有效,而甚至出现调控房价越来越高的这种现象。
怎么办?现在已经出台了这些政策,从现在的情况看来,还是很有效果的,但这效果能持续多长?一种可能性是这种效果可能很好,房地产的价格从此降下来,但是这个降的有多长呢?会不会再反弹?或者说这个房地产整个打下去,整个出现房地产的崩盘的情况,现在我们都不得而知,现在这个问题应该还是一个很大的问题。
更重要的是对房地产这样的一个产业,怎么样来保证我们的房地产能够长期地能够平衡地增长?从各国的经验看来,房地产这个市场是变化非常大的,很容易造成大的泡沫,而把整个国民经济给拖垮了。从我们的 ……(未完,全文共8771字,当前仅显示2396字,请阅读下面提示信息。收藏《干部学习课件:关于房地产调控的问题探讨》